上周,，香港土地供應(yīng)專責(zé)小組召開第一次會(huì)議,，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥在會(huì)上提出設(shè)立“首置上車盤”(Starter Homes)計(jì)劃,，該計(jì)劃主要幫助香港永久性居民進(jìn)行首次置業(yè),。林鄭月娥表示,，她將會(huì)在下個(gè)月發(fā)表《施政報(bào)告》時(shí)交代詳細(xì)內(nèi)容,。

受此消息提振,，上周香港本地地產(chǎn)股表現(xiàn)強(qiáng)勁,。資金涌入恒基地產(chǎn),、新世界發(fā)展,、新鴻基地產(chǎn)等香港本地地產(chǎn)股的跡象明顯。各大行也紛紛看好本地地產(chǎn)股,，市場(chǎng)人士表示,，新政將利好持有大量農(nóng)地儲(chǔ)備的本地地產(chǎn)商，短期香港本地地產(chǎn)股或持續(xù)上行,。

政策利好料出臺(tái)

日前,，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥提出了設(shè)立“首置上車盤”的房屋政策，據(jù)悉,，該政策主要是幫助首次置業(yè)的香港永久性居民,，而已經(jīng)擁有物業(yè)的市民，則不符合購買資格,?！笆字蒙宪嚤P”的售價(jià)將與市場(chǎng)水平脫鉤，但轉(zhuǎn)售限制較大,。

房屋政策將是林鄭月娥下月即將公布的《施政報(bào)告》中重要的一項(xiàng)內(nèi)容,，而受此消息提振，香港本地地產(chǎn)股上周表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì),。恒基地產(chǎn),、新世界發(fā)展,、新鴻基地產(chǎn)、長實(shí)地產(chǎn),、信和置業(yè),、嘉里建設(shè)、恒隆地產(chǎn),、領(lǐng)展房產(chǎn)基金等均表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì),，上周全部有較大幅度上漲。該板塊在上周最后一個(gè)交易日受到約61.18億港元資金追捧,，成交量放大,，買盤推動(dòng)股價(jià)強(qiáng)勢(shì)上行。其中恒基地產(chǎn)股價(jià)上周五盤中更是一度沖上54.25港元的歷史高位,，成為表現(xiàn)最好藍(lán)籌股,，最終收?qǐng)?bào)52.85港元，升5.81%,。

市場(chǎng)預(yù)期,，政府將以不同方式取地，而開發(fā)部分開發(fā)商旗下的農(nóng)地將是重要方法之一,。市場(chǎng)人士分析,，此政策將主要利好擁有較多農(nóng)地的開發(fā)商，當(dāng)中以最多相關(guān)土地儲(chǔ)備的恒基地產(chǎn)最受憧憬,。根據(jù)匯豐證券最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,，擁有農(nóng)地儲(chǔ)備較多的開發(fā)商主要有恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn),、新世界發(fā)展和長實(shí)地產(chǎn),，分別擁有農(nóng)地儲(chǔ)備4480萬平方尺(約498萬平方米)、3000萬平方尺(333.3萬平方米),、1760萬平方尺(195.6萬平方米)和1000萬平方尺(111.1萬平方米).

瑞士寶盛私人銀行中國及香港高級(jí)證券分析師周雯玲稱,，市場(chǎng)初步消化政策為正面因素，配合早前資金主要在科網(wǎng)股,、中資銀行股等板塊輪動(dòng),，本地地產(chǎn)股表現(xiàn)落后，因此亦吸引資金追入,。周雯玲繼續(xù)指出,，投資者可留意個(gè)別擁有較多農(nóng)地儲(chǔ)備，以及資產(chǎn)凈值折讓較深的本地地產(chǎn)股,。

券商大行唱好

“首置上車盤”消息發(fā)出后,，多數(shù)券商大行看好政策對(duì)本地地產(chǎn)股的提振作用，認(rèn)為此舉將成為相關(guān)個(gè)股股價(jià)攀升的催化劑,。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為,，新政策出臺(tái)將施壓已有住房價(jià)格,，長遠(yuǎn)來說或?qū)π袠I(yè)帶來負(fù)面影響,。

摩根大通9日表示,，加快農(nóng)地轉(zhuǎn)換或政府恢復(fù)發(fā)展農(nóng)地作公共房屋，均有利開發(fā)商加快套現(xiàn)能力,，此政策將成為恒基地產(chǎn)收窄資產(chǎn)凈值(NAV)折讓的重點(diǎn)催化劑,，因此將該股目標(biāo)價(jià)由53.4港元上調(diào)至60港元，以最新收盤價(jià)預(yù)計(jì),，該股將還有14%潛在升幅,。

匯證認(rèn)同政策有望加快農(nóng)地轉(zhuǎn)換，利好擁有農(nóng)地作為土地儲(chǔ)備的地產(chǎn)商,，除恒基地產(chǎn)以外,，新鴻基地產(chǎn)及新世界發(fā)展也擁有較多農(nóng)地。該行預(yù)計(jì),，新政將有助開發(fā)商以合理價(jià)錢套現(xiàn)再補(bǔ)充土地儲(chǔ)備,，令盈利增長更趨明朗。該行預(yù)計(jì)恒基地產(chǎn)于未來12個(gè)月內(nèi),，會(huì)將部分農(nóng)地轉(zhuǎn)換,，雖然未確定實(shí)際涉及的面積，但相信會(huì)是正面的催化劑,。

美銀美林8日發(fā)表報(bào)告,，指出香港計(jì)劃開展“首置上車盤”，對(duì)香港地產(chǎn)股影響大致屬于正面,，因?yàn)檫@可能會(huì)加快香港主要開發(fā)商把手持農(nóng)地轉(zhuǎn)換為住宅地,。基于香港累計(jì)住宅單位供應(yīng)短缺及香港政府覓地困難,，該行認(rèn)為措施短期不會(huì)導(dǎo)致住宅單位供應(yīng)過剩,。同時(shí)，該行給予新鴻基地產(chǎn),、恒基地產(chǎn)及新世界發(fā)展買入評(píng)級(jí),，為香港發(fā)展商中的首選股?；谟嘘P(guān)公司持有大量農(nóng)地,，該行目前給予新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)及新世界發(fā)展的目標(biāo)價(jià)分別為133港元,、53港元及11.6港元,。

在一片唱好聲外，市場(chǎng)也憂慮措施或?qū)е缕胀ㄗ≌瑯鞘袌?chǎng)受壓,。瑞信日前發(fā)表報(bào)告表示,，香港政府?dāng)M推首置上車盤計(jì)劃,，若同時(shí)繼續(xù)推行居者有其屋計(jì)劃，則資助房屋政策將惠及香港85%的家庭,?；谙愀奂彝テ骄杖耄僭O(shè)可負(fù)擔(dān)比率為40%,，該行預(yù)計(jì)首置上車盤定價(jià)將較目前住宅樓價(jià)格低23%至45%,。至于該計(jì)劃對(duì)開發(fā)商的影響程度，則基于“首置上車盤”計(jì)劃的定價(jià),、買賣限制措施,、推盤數(shù)量及計(jì)劃可持續(xù)性，該行相信,，長遠(yuǎn)對(duì)發(fā)展商影響負(fù)面,，而對(duì)于新界擁有較多農(nóng)地，或旗下物業(yè)小型單位較少的發(fā)展商影響相對(duì)較少,。