年內180次密集調控背后

央行行長周小川在剛剛結束的G20財長和央行行長會議上表示,，中國將繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,，并不斷綜合施策,，補短板,、去杠桿,、警惕并防控影子銀行,、房地產(chǎn)市場泡沫等風險,。

防控房地產(chǎn)市場泡沫風險，這一政策導向從年初說到眼下,，據(jù)不完全統(tǒng)計,，2017年以來，全國各地出臺樓市相關政策已經(jīng)接近180次,，力度和廣度都遠遠超過此前任何一年,。在頻繁、堅決的調控政策背后,，中國樓市的走向正在發(fā)生著巨大變化：曾經(jīng)被看作是最賺錢的投資品,，房子正在回歸“是用來住的”屬性。中國樓市在2017年涅槃重生,。

政策力度空前

9月超45城發(fā)52項政策

上周,，太原市出臺了《關于控制二手住房短期交易轉讓的通知》，太原市轄城六區(qū)新購住房取得《不動產(chǎn)權證》或《房屋所有權證》的,，自取得《不動產(chǎn)權證》或《房屋所有權證》之日起滿2年方可交易轉讓,。限購,、限售城市數(shù)量由此再增一個。

今年以來,，樓市調控政策密集度超過了過往任何一年,。

中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年以來,，有關房地產(chǎn)的政策已經(jīng)接近180次,。其中，9月份樓市政策發(fā)布密集,，多達45個城市（含央行等部門）發(fā)布了有關房地產(chǎn)內容政策52次,，政策密集程度超過了2016年10月份。

值得注意的是,，國慶節(jié)前是各個城市升級限購,、限售政策的重要時刻。

從9月22日起,，西安,、重慶、南昌等多個城市發(fā)布了升級版的房地產(chǎn)調控政策,，其中有9個城市的調控政策與限售相關,。多方解讀認為,，各地如此密集地出臺升級政策,，是為“十一黃金周”的樓市高峰做準備。

然而,，這輪限購限售政策在國慶假期后并沒有停止,。僅10月12日一天時間內，紹興,、昆明兩個城市均發(fā)布房地產(chǎn)限售政策,。其中，紹興實施區(qū)域限售,，須取得不動產(chǎn)權證書滿2年后方可轉讓,。同時，昆明頒布最新限購措施,，要求呈貢區(qū)新購住房滿2年方可出售,。

此外，各家銀行對于個人住房按揭貸款的政策也不斷調整,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，僅今年北京地區(qū)的銀行已經(jīng)將首套房貸利率上調了3次，首套房貸利率也由去年的最低85折,，上調至現(xiàn)在普遍的基準利率上浮10%,。更有銀行將首套房貸利率上調至基準利率上浮20%,，放款期限也越來越長。與此同時,，監(jiān)管層正在排查如銀行消費類貸款等領域資金用途情況,，嚴防資金流向樓市。

預期管理生效

“金九銀十”網(wǎng)簽量下調

“金九銀十”是一年中樓市銷售最旺盛的時候,，尤其今年的“十一黃金周”長達8天,，但樓市的表現(xiàn)卻不盡如人意。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，30個熱點城市的網(wǎng)簽量大幅度下調,。同時，房地產(chǎn)市場分化持續(xù),，整體三四線城市成交依然維持高位,，但一二線熱點城市，在調控影響下,，成交量成為2014年以來的最低點,。

以北京為例，國慶8天長假新建住宅簽約222套,，二手房住宅33套,，其中，北京新建住宅前7天網(wǎng)簽116套,，二手房網(wǎng)簽27套,，均是2009年以來的歷史最低值，同比跌幅達到了65%,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,，消費貸收緊帶來的資金價格繼續(xù)上升，熱點城市繼續(xù)擴圍調控,，三四線城市開始起約束性調控,，這些都導致2017年的“金九銀十”成交遠遠低于預期。

“政策持續(xù)加碼讓今年樓市調控政策的基本面與往年相比出現(xiàn)了根本變化,，改變了過去的調控事后管理的狀況,。”張大偉表示,，今年樓市調控更多的是預期管理,，在市場出現(xiàn)不穩(wěn)定因素后提前發(fā)布政策，相比往年的調控措施效果更好,。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進則認為,，本輪樓市調控中，限售政策是最具有創(chuàng)新性的政策，這也說明其相比限購等政策,，有一定的優(yōu)勢,，所以才會頻頻被采用?！跋奘壅弑旧硪廊皇窃试S購房的,，只不過是限制了此類住房后續(xù)的二次轉讓，不影響去庫存的效果,，也在很大程度上限制了短期炒房,。”

更多政策在路上

房地產(chǎn)長效機制將適時出臺

“房地產(chǎn)長效機制正在緊鑼密鼓制定,，會適時出臺,。”國家統(tǒng)計局局長寧吉喆10月10日在國新辦新聞發(fā)布會上透露,，住房的基本屬性是消費,，國家反對房地產(chǎn)投機的取向不會變，房地產(chǎn)調控政策會繼續(xù)發(fā)揮作用,。

有業(yè)內人士認為,，今年以來，租購并舉,、租售同權,、共有產(chǎn)權、限售等政策已漸次落地,，可以預期,，此次樓市長效機制將重點關注住房供應管理，建立層次分明的住房體系,，逐漸將房地產(chǎn)從投資屬性轉向居住屬性,。

那么未來還會有什么樣的政策出爐,？

有業(yè)內人士認為,，未來限購、限售的城市將繼續(xù)增多,，而租房市場的相關政策也將逐步落地,。

從張大偉給出的數(shù)據(jù)來看，在本輪限購,、限售的城市中,，不少城市價格漲幅十分明顯。比如南昌新建住宅價格單月環(huán)比上漲了0.9%,，貴陽上漲0.7%,，南寧上漲0.6%，西安二手房環(huán)比上漲0.9%,重慶,、武漢上漲了0.8%,。

“這些城市被調控的關鍵因素還是房價在明顯的過快上漲,。”張大偉表示,，房價上漲城市主要在一二線熱點城市周圍,，限購政策不足以抑制市場熱度的城市，都會升級限購,；而隨著三四線去庫存接近尾聲,，限售未來預計將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能有超過50個城市執(zhí)行限售,。

此外,，今年以來一系列關于租房的政策正在不斷升級。租購并舉,、租售同權,、開發(fā)商自持地塊等政策都正在落地。而螞蟻金服,、銀聯(lián)等企業(yè)也正在向著租房市場邁進,。未來，租房政策也將成為中國樓市中最重要的長效機制之一,。