□本報記者 彭揚

23日,，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃（簡稱“保利租賃住房REITs”）獲得上海證券交易所審議通過,，對于加快推進租賃住房市場建設(shè)具有積極的示范效應(yīng),。

保利租賃住房REITs由中國保利集團公司控股公司保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司共同實施。產(chǎn)品總規(guī)模50億元,，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn),，采取儲架、分期發(fā)行機制,，優(yōu)先級,、次級占比為9：1，優(yōu)先級證券評級AAA,。本單產(chǎn)品的成功落地,，驗證了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性,。

助力租賃住房市場發(fā)展

近年來,，鼓勵發(fā)展租賃住房市場的政策密集落地。保利集團董事長徐念沙表示,，保利集團積極貫徹“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位，努力促進住房回歸居住屬性，深入促進房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展,。保利集團副總經(jīng)理,、保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，本項目是保利集團在租賃住房領(lǐng)域踐行央企責(zé)任的首單試水,，“REITs”將成為保利集團構(gòu)建“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具,，積極開拓租賃住房市場的金融創(chuàng)新。

近年來,，住建部積極推動租賃住房市場發(fā)展,，在12個大中城市開展租賃住房試點，積極培育機構(gòu)化,、規(guī)?；淖赓U住房企業(yè)，鼓勵國有企業(yè)布局租賃住房業(yè)務(wù),。同時,，支持房地產(chǎn)企業(yè)進行創(chuàng)新租賃住房資產(chǎn)證券化實踐，積極盤活存量房屋,，增加租賃住房有效供給,。下一步還將積極推動租賃住房企業(yè)拓寬直接融資渠道，支持企業(yè)利用創(chuàng)新型金融工具發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù),，推進租賃住房市場發(fā)展,。

推進租賃住房資產(chǎn)證券化是發(fā)展租賃住房市場的重要內(nèi)容。證監(jiān)會相關(guān)人士表示,，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑,，對于建立多主體供給、多渠道保障,、租購并舉的住房制度具有重要意義,。他認(rèn)為，本單產(chǎn)品的推出既符合國家大力推進租賃住房市場建設(shè)的宏觀導(dǎo)向,，也為資產(chǎn)證券化在各實體經(jīng)濟領(lǐng)域的廣泛,、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

上海證券交易所相關(guān)人士表示,，本單產(chǎn)品是國內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs,，為解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”，通過資本市場資金實現(xiàn)租賃住房市場輕資產(chǎn)運營模式提供了現(xiàn)實樣本,，有望增強房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力,。租賃住房REITs產(chǎn)品的廣泛試點將有力助推租賃住房市場健康、快速,、規(guī)模化和可持續(xù)發(fā)展,，同時也將為資本市場投資者增加一種具備穩(wěn)定收益來源的不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品,。希望能夠通過本單產(chǎn)品的試點,，對國內(nèi)REITs的進一步發(fā)展乃至公募REITs的推出發(fā)揮積極推動作用。

實現(xiàn)REITs的“擴募功能”

在房地產(chǎn)行業(yè)的“存量時代”,，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)之一是從“拿地賣房”模式向“出售與持有運營并舉”的轉(zhuǎn)型,。

保利集團布局轉(zhuǎn)型較早，在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓,、諾雅服務(wù)式公寓,、N+青年公寓、和熹會四大品牌,，項目布局十余城市,，分別由保利集團旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運營,。

保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，REITs是與持有運營商業(yè)模式最佳匹配的金融工具。保利集團已搭建了專門的RETIs運作平臺——保利瑞馳（橫琴）資產(chǎn)管理有限公司,，并擔(dān)任本單產(chǎn)品聯(lián)席總協(xié)調(diào)人,，其優(yōu)秀的資本運作能力為本單產(chǎn)品的順利實施提供了有力保障。

中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武表示,，上海證券交易所專業(yè),、高質(zhì)、高效的審議工作以及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膭?chuàng)新理念,，是本單產(chǎn)品得以順利落地的關(guān)鍵所在,。

他認(rèn)為，與國際成熟市場相比,，除了在投資門檻,、流動性方面的差異之外，國內(nèi)REITs缺乏“擴募機制”,，一定程度上制約了國內(nèi)REITs“金融服務(wù)實體經(jīng) 濟”效用的發(fā)揮,。在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架下，投資門檻及流動性問題尚無可行路徑,，有待于公募RE-ITs的出臺,，而“擴募機制”問題一定程度上可通過 借鑒資產(chǎn)證券化制度現(xiàn)有“儲架發(fā)行機制”實現(xiàn)。保利租賃住房REITs的“儲架發(fā)行機制”,，在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架內(nèi)創(chuàng)設(shè)出“可以長大”的 REITs,，間接實現(xiàn)了公募REITs的擴募功能，將對我國REITs的發(fā)展產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響,，是我國REITs發(fā)展史上的里程碑式產(chǎn)品,。