23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs,、首單儲架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃（簡稱“保利租賃住房REITs”）獲得上海證券交易所審議通過，對于加快推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)具有積極的示范效應(yīng),。

保利租賃住房REITs由中國保利集團(tuán)公司控股公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司共同實施。產(chǎn)品總規(guī)模50億元,，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn),，采取儲架,、分期發(fā)行機(jī)制,，優(yōu)先級、次級占比為9:1,，優(yōu)先級證券評級AAA,。本單產(chǎn)品的成功落地，驗證了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道,、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性,。

　　助力租賃住房市場發(fā)展

近年來，鼓勵發(fā)展租賃住房市場的政策密集落地,。保利集團(tuán)董事長徐念沙表示,，保利集團(tuán)積極貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”定位,，努力促進(jìn)住房回歸居住屬性,，深入促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。保利集團(tuán)副總經(jīng)理,、保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示,，本項目是保利集團(tuán)在租賃住房領(lǐng)域踐行央企責(zé)任的首單試水，“REITs”將成為保利集團(tuán)構(gòu)建“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具,，積極開拓租賃住房市場的金融創(chuàng)新,。

近年來，住建部積極推動租賃住房市場發(fā)展,，在12個大中城市開展租賃住房試點,，積極培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖赓U住房企業(yè),，鼓勵國有企業(yè)布局租賃住房業(yè)務(wù)。同時，支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新租賃住房資產(chǎn)證券化實踐,，積極盤活存量房屋,，增加租賃住房有效供給。下一步還將積極推動租賃住房企業(yè)拓寬直接融資渠道,，支持企業(yè)利用創(chuàng)新型金融工具發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù),，推進(jìn)租賃住房市場發(fā)展。

推進(jìn)租賃住房資產(chǎn)證券化是發(fā)展租賃住房市場的重要內(nèi)容,。證監(jiān)會相關(guān)人士表示,，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度具有重要意義。他認(rèn)為,，本單產(chǎn)品的推出既符合國家大力推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)的宏觀導(dǎo)向,，也為資產(chǎn)證券化在各實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展,。

上海證券交易所相關(guān)人士表示,，本單產(chǎn)品是國內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs，為解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”,，通過資本市場資金實現(xiàn)租賃住房市場輕資產(chǎn)運(yùn)營模式提供了現(xiàn)實樣本,，有望增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力。租賃住房REITs產(chǎn)品的廣泛試點將有力助推租賃住房市場健康,、快速,、規(guī)模化和可持續(xù)發(fā)展,，同時也將為資本市場投資者增加一種具備穩(wěn)定收益來源的不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品,。希望能夠通過本單產(chǎn)品的試點，對國內(nèi)REITs的進(jìn)一步發(fā)展乃至公募REITs的推出發(fā)揮積極推動作用,。

　　實現(xiàn)REITs的“擴(kuò)募功能”

在房地產(chǎn)行業(yè)的“存量時代”,，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)之一是從“拿地賣房”模式向“出售與持有運(yùn)營并舉”的轉(zhuǎn)型。

保利集團(tuán)布局轉(zhuǎn)型較早,，在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓,、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓,、和熹會四大品牌,，項目布局十余城市，分別由保利集團(tuán)旗下租賃住房管理運(yùn)營平臺“保利商業(yè)公司”,、“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運(yùn)營,。

保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，REITs是與持有運(yùn)營商業(yè)模式最佳匹配的金融工具。保利集團(tuán)已搭建了專門的RETIs運(yùn)作平臺——保利瑞馳（橫琴）資產(chǎn)管理有限公司,，并擔(dān)任本單產(chǎn)品聯(lián)席總協(xié)調(diào)人,，其優(yōu)秀的資本運(yùn)作能力為本單產(chǎn)品的順利實施提供了有力保障。

中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武表示,，上海證券交易所專業(yè),、高質(zhì)、高效的審議工作以及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膭?chuàng)新理念,，是本單產(chǎn)品得以順利落地的關(guān)鍵所在,。

他認(rèn)為，與國際成熟市場相比,，除了在投資門檻,、流動性方面的差異之外，國內(nèi)REITs缺乏“擴(kuò)募機(jī)制”,，一定程度上制約了國內(nèi)REITs“金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)”效用的發(fā)揮,。在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架下，投資門檻及流動性問題尚無可行路徑,，有待于公募RE-ITs的出臺,，而“擴(kuò)募機(jī)制”問題一定程度上可通過借鑒資產(chǎn)證券化制度現(xiàn)有“儲架發(fā)行機(jī)制”實現(xiàn),。保利租賃住房REITs的“儲架發(fā)行機(jī)制”,，在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架內(nèi)創(chuàng)設(shè)出“可以長大”的REITs，間接實現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能,，將對我國REITs的發(fā)展產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響,，是我國REITs發(fā)展史上的里程碑式產(chǎn)品。（彭揚(yáng)）