我國房地產(chǎn)市場自建國以來可以說隨著我國經(jīng)濟和社會體制的演變而演變,。從完全計劃經(jīng)濟時代的福利分房時代進(jìn)入市場經(jīng)濟的商品房時代,。但是，由于房地產(chǎn)的特殊屬性,，即使在市場經(jīng)濟高度發(fā)達(dá)的西方國家，也并非完全的商品化,，很多房地產(chǎn)市場發(fā)展健康的國家都毫無例外的有著極為完善的房地產(chǎn)長效機制和計劃與商品的雙軌制特征,。畢竟，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展既有利于經(jīng)濟的活躍，也有利于社會的穩(wěn)定,，因此,，房地產(chǎn)市場既需要完善的長效機制，也需要適度的宏觀調(diào)控,。

一,、中國房地產(chǎn)市場的

“1.0時代”與“2.0時代”

中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展在建國后相當(dāng)長時間內(nèi)是完全的福利房時代，沒有商品化的房地產(chǎn)市場,。改革開放后,，房地產(chǎn)市場的改革也開始啟動，但顯然沒有經(jīng)濟體制改革的步伐快,，直到1998年后才進(jìn)入真正的商品化時代,。

1、中國房地產(chǎn)“1.0時代”——福利分房時代

1949-1978年高度福利化時代,。這一時期我國是一個高度計劃經(jīng)濟型社會,，以福利形式分配住宅?！敖y(tǒng)一管理,，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”,，實施公有住房實物分配制度,。城鎮(zhèn)居民的住房主要由所在單位解決，各級政府和單位統(tǒng)一按照國家的基本建設(shè)投資計劃進(jìn)行住房建設(shè),，住房建好后,，結(jié)合級別、工齡,、年齡,、居住人口、輩數(shù),，人數(shù),、有無住房等一系列條件分給員工居住，收取極低廉的租金,。這種計劃經(jīng)濟時代特有的房屋分配形式,，實際上是一種福利待遇。因為靠福利分房,，房地產(chǎn)市場天生的市場屬性沒有被激活,，居住條件也難以改善。

1978-1997年住房初步改革時代,。在福利分房制度下,，住房供需矛盾日益嚴(yán)峻,，加之全國知青大規(guī)模返城，城市住房供需問題進(jìn)一步突出,。因此,，住房制度改革提上了議事日程，尤其是住房建設(shè)與供給,。自1978年起,，中央就開始大力解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，經(jīng)過各地的實踐和積淀,，到了1994年,，總結(jié)了前一個階段的工作經(jīng)驗，出臺了一個綜合性的文件,，即《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,，象征著城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路正式啟動。這一時期住房公積金制度推行,，一部分人開始購買公房,。

2、房地產(chǎn)“2.0時代”——商品房時代

為刺激內(nèi)需,，推動住房制度改革,，1998年7月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,，在這份中國房改的標(biāo)志性文件中,，明確提出要停止住房實物分配。在中國沿襲了約40年的福利分房制度壽終正寢,，中國房改向著市場化的方向邁進(jìn),。《通知》中明確要建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系,，對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策,。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房,；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房,。調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu),，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房(安居工程)，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題,。1998年無疑是我國房地產(chǎn)歷史上的一個分水嶺,。停止住房福利分配，實行住房分配貨幣化,，是住房分配制度改革的一個重大突破,，從根本上推動了住房商品化進(jìn)程,。對于增加住房的有效需求，啟動房地產(chǎn)消費市場,，推動整個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展,，具有十分積極的作用。