我國房地產(chǎn)市場自建國以來可以說隨著我國經(jīng)濟(jì)和社會體制的演變而演變,。從完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代的福利分房時代進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)的商品房時代。但是,，由于房地產(chǎn)的特殊屬性,，即使在市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的西方國家,，也并非完全的商品化,，很多房地產(chǎn)市場發(fā)展健康的國家都毫無例外的有著極為完善的房地產(chǎn)長效機(jī)制和計(jì)劃與商品的雙軌制特征。畢竟,，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展既有利于經(jīng)濟(jì)的活躍,，也有利于社會的穩(wěn)定，因此,，房地產(chǎn)市場既需要完善的長效機(jī)制,，也需要適度的宏觀調(diào)控。

一,、中國房地產(chǎn)市場的

“1.0時代”與“2.0時代”

中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展在建國后相當(dāng)長時間內(nèi)是完全的福利房時代,，沒有商品化的房地產(chǎn)市場。改革開放后,，房地產(chǎn)市場的改革也開始啟動,，但顯然沒有經(jīng)濟(jì)體制改革的步伐快，直到1998年后才進(jìn)入真正的商品化時代,。

1,、中國房地產(chǎn)“1.0時代”——福利分房時代

1949-1978年高度福利化時代。這一時期我國是一個高度計(jì)劃經(jīng)濟(jì)型社會,，以福利形式分配住宅,。“統(tǒng)一管理,，統(tǒng)一分配,，以租養(yǎng)房”，實(shí)施公有住房實(shí)物分配制度。城鎮(zhèn)居民的住房主要由所在單位解決,，各級政府和單位統(tǒng)一按照國家的基本建設(shè)投資計(jì)劃進(jìn)行住房建設(shè),，住房建好后，結(jié)合級別,、工齡,、年齡、居住人口,、輩數(shù),，人數(shù)、有無住房等一系列條件分給員工居住,，收取極低廉的租金,。這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代特有的房屋分配形式，實(shí)際上是一種福利待遇,。因?yàn)榭扛＠址?，房地產(chǎn)市場天生的市場屬性沒有被激活，居住條件也難以改善,。

1978-1997年住房初步改革時代,。在福利分房制度下，住房供需矛盾日益嚴(yán)峻,，加之全國知青大規(guī)模返城,，城市住房供需問題進(jìn)一步突出。因此,，住房制度改革提上了議事日程,，尤其是住房建設(shè)與供給。自1978年起,，中央就開始大力解決城鎮(zhèn)居民的住房問題,，經(jīng)過各地的實(shí)踐和積淀，到了1994年,，總結(jié)了前一個階段的工作經(jīng)驗(yàn),，出臺了一個綜合性的文件，即《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,，象征著城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路正式啟動,。這一時期住房公積金制度推行，一部分人開始購買公房,。

2,、房地產(chǎn)“2.0時代”——商品房時代

為刺激內(nèi)需，推動住房制度改革,，1998年7月,，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,，在這份中國房改的標(biāo)志性文件中，明確提出要停止住房實(shí)物分配,。在中國沿襲了約40年的福利分房制度壽終正寢,，中國房改向著市場化的方向邁進(jìn)?！锻ㄖ分忻鞔_要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系,，對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房,；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房,；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房,。調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu),，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房(安居工程)，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題,。1998年無疑是我國房地產(chǎn)歷史上的一個分水嶺,。停止住房福利分配，實(shí)行住房分配貨幣化,，是住房分配制度改革的一個重大突破,，從根本上推動了住房商品化進(jìn)程。對于增加住房的有效需求,，啟動房地產(chǎn)消費(fèi)市場,，推動整個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展,，具有十分積極的作用,。