三,、房地產“3.0時代”需要注意的問題
房地產“3.0時代”可以被認為是我國當前住房市場加大供給側改革的重要措施,住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分,,也是供給側改革下房地產庫存去化的關鍵著力點,。培育和發(fā)展住房租賃市場,有利于完善住房供應體系,,解決不同需求居民住房問題,,以促進“居者有其屋”目標的實現(xiàn)。但是,,這一房地產市場的轉向也需要注意一些問題,。
第一,公租房的大量和有效供給并非是調控房價的有效手段,。很多人把中央對未來房屋租賃的大量供給和租售同權的實施當作是打壓房價的重要手段,認為房價將會掉頭向下,,這種認識是偏頗的,。當前的租購并舉更多是解決人口流入較多,房價較高城市的一部分人的住房需求,,這部分人雖然是潛在剛性需求者,,暫時的租賃會延緩需求,并一般并不會長期租賃,。因此,,政府在實踐租購并舉的實踐中加強預期管理,同時,,在住房剛性需求較大的地方還需加大商品房的供給,。
第二,文化差異決定公租房在中國的與國外有所差別,。在中國人的文化中“金窩銀窩不如自己的土窩”,,租房在房地產市場不規(guī)范的情況下,租房具有太多的不確定性,,承租者往往是弱勢群體,,這就迫使很多人寧可當房奴也不租房。所以即使租購同權可實現(xiàn),,最近有媒體的調查數(shù)據(jù)也顯示,,80%的網(wǎng)友依然主張買房。需要正視這種文化的差異,,各地需要根據(jù)租賃需求在租賃實踐中盡量積極利用好存量房,,防止大興大建造成浪費。
第三,,國有租賃主體只能是租賃市場的一小部分,?!百徸獠⑴e”成為房地產“3.0時代”的方向,促進當前房地產租賃市場的健康發(fā)展,,完善租賃市場體系是房地產“3.0時代”的重要部分,。但是,租賃供給的擴大,,不能僅僅依賴國有租賃主體的增加,,即公租房不應成為租賃市場的主體。即使在住房保障較好的德國,,住房結構中,,政府可支配的廉租房比例也僅為10%左右,租金低于市場價格,,只服務于中低收入家庭,。因此,政府提供租賃的對象僅限于中低收入人群,,而對于私人租賃市場的規(guī)范和租賃政策的完善才是整個“租售并舉”中的關鍵,。政府要切實加強個人住房租賃市場相關政策體制的完善和落實,這樣,,既有利于增加租賃市場供給,,提高存量房利用效率,又避免國家稅收的流失和減緩地方政府壓力,。