在收購一個(gè)項(xiàng)目時(shí),，通常需要經(jīng)過三道審核：第一是拓展團(tuán)隊(duì)通過綜合評(píng)估確定收購目標(biāo),；第二匯總開發(fā)部門和營銷部門意見,，看項(xiàng)目適不適合做、未來好不好賣,；最后由董事長和董事會(huì)拍板決定。

　　據(jù)林榮濱介紹,，由于市場(chǎng)競爭激烈及符合條件的項(xiàng)目較少,，通常尋找到合適并購對(duì)象并不容易，“有時(shí)候考察幾十個(gè)項(xiàng)目后,，成功收購的也就一二個(gè),，還需要進(jìn)行精準(zhǔn)的核算，如果賬算不過來,，再好的項(xiàng)目也得放棄,。”

　　舊改和合作拿地

　　如果說三盛獲取項(xiàng)目的主要方式是并購,，那么還有一些中小房企是通過合作拿地的方式來獲取項(xiàng)目,，以鄭州市場(chǎng)最大的舊城改造開發(fā)商升龍置業(yè)為例，其從2006年進(jìn)入鄭州市場(chǎng)以來,，幾乎所有項(xiàng)目均來自舊城改造,。

　　上述升龍人士表示，通常舊改項(xiàng)目主要通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方式開發(fā),，但是隨著大開發(fā)商不斷加入二級(jí)市場(chǎng),，舊改開發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)拿地成本激增，“從去年開始,，我們就對(duì)舊改項(xiàng)目進(jìn)行收尾了,，原有項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)，不再增加新項(xiàng)目,?！?/p>

　　不僅在鄭州,，在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，舊城改造也是升龍置業(yè)主要的開發(fā)模式,，鄭州市場(chǎng)在整個(gè)公司占據(jù)著絕對(duì)的位置,。

　　按照升龍置業(yè)計(jì)劃，在停止舊改項(xiàng)目后,，會(huì)繼續(xù)通過招拍掛市場(chǎng)獲取凈地項(xiàng)目,，不過，至今升龍?jiān)卩嵵萃恋嘏馁u市場(chǎng)幾乎顆粒無收,，在全國土地市場(chǎng)也鮮有斬獲,。“一線房企和本地國企基本主導(dǎo)土拍市場(chǎng),，我們想要參與進(jìn)去比較困難,。”

　　據(jù)鄭州當(dāng)?shù)厥煜ど埖娜耸拷榻B,，升龍?jiān)卩嵵莸呐f改市場(chǎng)中,，拿的都是其他開發(fā)商不敢碰或者不愿碰的項(xiàng)目，雖然因此成為鄭州舊改領(lǐng)域的龍頭企業(yè),，但由于舊改本身的復(fù)雜性,，其所受爭議也大。升龍方面也承認(rèn)“在擴(kuò)張過程中太在意發(fā)展速度而忽略了對(duì)產(chǎn)品的追求和客戶的需求”,。

　　閩系房企福晟謙祥也是鄭州舊改市場(chǎng)重要一員,，舊改之外，雖然其有業(yè)內(nèi)較為熟知拿地“飛虎隊(duì)”,，但除了與萬科合作在鄭東新區(qū)獲得一個(gè)商辦項(xiàng)目外,，近年在鄭州土拍市場(chǎng)也難有露面機(jī)會(huì)。

　　鄭州一位開發(fā)商高管表示,，雖然中小開發(fā)商與大開發(fā)商在公開的土地市場(chǎng)難以匹敵,，但是很多中小房企均在本地深耕多年，往往具備商業(yè)之外的資源,，這也為其和大開發(fā)商合作開發(fā)項(xiàng)目打下基礎(chǔ),，“尤其在舊改項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)上，合作機(jī)會(huì)還是比較多的,?！?/p>