在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高和市場整體趨穩(wěn)的形勢下，中小房企想要在群雄環(huán)伺的格局下突圍并非易事,。尤其從2016年底全國多個熱點(diǎn)城市發(fā)文要求開發(fā)商必須以自有資金拿地以來,，囊中相對羞澀的中小開發(fā)商通過傳統(tǒng)招拍掛方式拿地愈發(fā)困難,。

　　一線城市的土地市場,，幾乎難覓中小開發(fā)商的身影,，這一趨勢在不斷向部分二線城市蔓延,。鄭州升龍置業(yè)一位人士表示,，從2016年一線地產(chǎn)商開始涌入鄭州土拍市場以來,，中小開發(fā)商拿地變得更加困難了,。

　　并購

　　對當(dāng)前獲取土地的方式，三盛集團(tuán)董事長林榮濱表示：“我們的項(xiàng)目85%-90%來自并購,?！庇捎诠_招拍掛市場競爭激烈和成本相對較高，三盛集團(tuán)更傾向于通過并購獲取項(xiàng)目,，而非通過招拍掛市場直接拿地,。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)急劇變化的背景下，今年9月前后,，三盛集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺三盛控股通過借殼登陸港交所完成上市,，同時，三盛集團(tuán)與三盛控股合資成立三盛資本，主要為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拿地和開發(fā)提供資金支持,。

　　今年8月,，三盛集團(tuán)先后分別以5.49億元和8640萬元收購香港中盛置業(yè)90%股權(quán)和章丘正大天源80%股權(quán)，從而獲取了平潭2個商住項(xiàng)目近20萬平方米土地,，在濟(jì)南章丘獲得總建筑面積24.11萬平方米的3個房地產(chǎn)項(xiàng)目及1幅面積6萬平方米的土地,。

　　林榮濱表示，在獲取土地方面,，與招拍掛拿地相比,，通過并購獲取土地的方式更為復(fù)雜，但如果操作得當(dāng),，所獲取的利潤也更為可觀,，林榮濱計(jì)劃，規(guī)模達(dá)到500億元的時候,，要實(shí)現(xiàn)一般房企1500億元規(guī)模的利潤,。

　　這就對三盛在獲取土地、控制成本和凈利潤等方面提出更為嚴(yán)苛的要求,，三盛方面表示,，目前三盛的利潤率在15%-20%，這一毛利率的表現(xiàn)得益于土地的并購把控與風(fēng)險測算,。

　　三盛在并購項(xiàng)目方面有專門的團(tuán)隊(duì),，這個團(tuán)隊(duì)匯集了相關(guān)法律、財務(wù)等方面的人才,，針對全國熱點(diǎn)區(qū)域撒網(wǎng)式考察,，林榮濱稱，“首先看城市人口結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)是不是有消費(fèi)潛力,，接下來就看位置,，包括距離市中心位置、周邊各方面生活配套,，不同城市標(biāo)準(zhǔn)也不同,。”

　　選擇好并購對象后,，開始與對方進(jìn)行深入接觸,，包括項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債等財務(wù)狀況以及是否存在司法糾紛,，然后財務(wù)和法務(wù)等相應(yīng)部門會對項(xiàng)目成本,、盈利等進(jìn)行核算，并對潛在的市場風(fēng)險進(jìn)行綜合評估,。