在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高和市場(chǎng)整體趨穩(wěn)的形勢(shì)下,，中小房企想要在群雄環(huán)伺的格局下突圍并非易事,。尤其從2016年底全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市發(fā)文要求開(kāi)發(fā)商必須以自有資金拿地以來(lái),，囊中相對(duì)羞澀的中小開(kāi)發(fā)商通過(guò)傳統(tǒng)招拍掛方式拿地愈發(fā)困難。

　　一線城市的土地市場(chǎng),，幾乎難覓中小開(kāi)發(fā)商的身影，這一趨勢(shì)在不斷向部分二線城市蔓延,。鄭州升龍置業(yè)一位人士表示,，從2016年一線地產(chǎn)商開(kāi)始涌入鄭州土拍市場(chǎng)以來(lái)，中小開(kāi)發(fā)商拿地變得更加困難了,。

　　并購(gòu)

　　對(duì)當(dāng)前獲取土地的方式,，三盛集團(tuán)董事長(zhǎng)林榮濱表示：“我們的項(xiàng)目85%-90%來(lái)自并購(gòu)?！庇捎诠_(kāi)招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和成本相對(duì)較高,，三盛集團(tuán)更傾向于通過(guò)并購(gòu)獲取項(xiàng)目，而非通過(guò)招拍掛市場(chǎng)直接拿地,。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)急劇變化的背景下,，今年9月前后，三盛集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)三盛控股通過(guò)借殼登陸港交所完成上市,，同時(shí),，三盛集團(tuán)與三盛控股合資成立三盛資本,，主要為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拿地和開(kāi)發(fā)提供資金支持。

　　今年8月,，三盛集團(tuán)先后分別以5.49億元和8640萬(wàn)元收購(gòu)香港中盛置業(yè)90%股權(quán)和章丘正大天源80%股權(quán),，從而獲取了平潭2個(gè)商住項(xiàng)目近20萬(wàn)平方米土地，在濟(jì)南章丘獲得總建筑面積24.11萬(wàn)平方米的3個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目及1幅面積6萬(wàn)平方米的土地,。

　　林榮濱表示,，在獲取土地方面，與招拍掛拿地相比,，通過(guò)并購(gòu)獲取土地的方式更為復(fù)雜,，但如果操作得當(dāng)，所獲取的利潤(rùn)也更為可觀,，林榮濱計(jì)劃,，規(guī)模達(dá)到500億元的時(shí)候，要實(shí)現(xiàn)一般房企1500億元規(guī)模的利潤(rùn),。

　　這就對(duì)三盛在獲取土地,、控制成本和凈利潤(rùn)等方面提出更為嚴(yán)苛的要求，三盛方面表示,，目前三盛的利潤(rùn)率在15%-20%,，這一毛利率的表現(xiàn)得益于土地的并購(gòu)把控與風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算。

　　三盛在并購(gòu)項(xiàng)目方面有專門的團(tuán)隊(duì),，這個(gè)團(tuán)隊(duì)匯集了相關(guān)法律,、財(cái)務(wù)等方面的人才，針對(duì)全國(guó)熱點(diǎn)區(qū)域撒網(wǎng)式考察,，林榮濱稱,，“首先看城市人口結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)是不是有消費(fèi)潛力，接下來(lái)就看位置,，包括距離市中心位置,、周邊各方面生活配套，不同城市標(biāo)準(zhǔn)也不同,?！?/p>

　　選擇好并購(gòu)對(duì)象后，開(kāi)始與對(duì)方進(jìn)行深入接觸,，包括項(xiàng)目資產(chǎn),、負(fù)債等財(cái)務(wù)狀況以及是否存在司法糾紛，然后財(cái)務(wù)和法務(wù)等相應(yīng)部門會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本,、盈利等進(jìn)行核算,，并對(duì)潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)估。