在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高和市場(chǎng)整體趨穩(wěn)的形勢(shì)下，中小房企想要在群雄環(huán)伺的格局下突圍并非易事。尤其從2016年底全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市發(fā)文要求開發(fā)商必須以自有資金拿地以來,，囊中相對(duì)羞澀的中小開發(fā)商通過傳統(tǒng)招拍掛方式拿地愈發(fā)困難,。

　　一線城市的土地市場(chǎng),，幾乎難覓中小開發(fā)商的身影,，這一趨勢(shì)在不斷向部分二線城市蔓延。鄭州升龍置業(yè)一位人士表示,，從2016年一線地產(chǎn)商開始涌入鄭州土拍市場(chǎng)以來,，中小開發(fā)商拿地變得更加困難了。

　　并購(gòu)

　　對(duì)當(dāng)前獲取土地的方式,，三盛集團(tuán)董事長(zhǎng)林榮濱表示：“我們的項(xiàng)目85%-90%來自并購(gòu),。”由于公開招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和成本相對(duì)較高,，三盛集團(tuán)更傾向于通過并購(gòu)獲取項(xiàng)目,，而非通過招拍掛市場(chǎng)直接拿地。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)急劇變化的背景下,，今年9月前后,，三盛集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)三盛控股通過借殼登陸港交所完成上市,，同時(shí)，三盛集團(tuán)與三盛控股合資成立三盛資本,，主要為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拿地和開發(fā)提供資金支持,。

　　今年8月，三盛集團(tuán)先后分別以5.49億元和8640萬元收購(gòu)香港中盛置業(yè)90%股權(quán)和章丘正大天源80%股權(quán),，從而獲取了平潭2個(gè)商住項(xiàng)目近20萬平方米土地,，在濟(jì)南章丘獲得總建筑面積24.11萬平方米的3個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目及1幅面積6萬平方米的土地。

　　林榮濱表示,，在獲取土地方面,，與招拍掛拿地相比，通過并購(gòu)獲取土地的方式更為復(fù)雜,，但如果操作得當(dāng),，所獲取的利潤(rùn)也更為可觀，林榮濱計(jì)劃,，規(guī)模達(dá)到500億元的時(shí)候,，要實(shí)現(xiàn)一般房企1500億元規(guī)模的利潤(rùn)。

　　這就對(duì)三盛在獲取土地,、控制成本和凈利潤(rùn)等方面提出更為嚴(yán)苛的要求,，三盛方面表示，目前三盛的利潤(rùn)率在15%-20%,，這一毛利率的表現(xiàn)得益于土地的并購(gòu)把控與風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算,。

　　三盛在并購(gòu)項(xiàng)目方面有專門的團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)匯集了相關(guān)法律,、財(cái)務(wù)等方面的人才,，針對(duì)全國(guó)熱點(diǎn)區(qū)域撒網(wǎng)式考察,，林榮濱稱,，“首先看城市人口結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)是不是有消費(fèi)潛力，接下來就看位置,，包括距離市中心位置,、周邊各方面生活配套，不同城市標(biāo)準(zhǔn)也不同,?！?/p>

　　選擇好并購(gòu)對(duì)象后，開始與對(duì)方進(jìn)行深入接觸,，包括項(xiàng)目資產(chǎn),、負(fù)債等財(cái)務(wù)狀況以及是否存在司法糾紛，然后財(cái)務(wù)和法務(wù)等相應(yīng)部門會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本,、盈利等進(jìn)行核算,，并對(duì)潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)估,。

　　在收購(gòu)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，通常需要經(jīng)過三道審核：第一是拓展團(tuán)隊(duì)通過綜合評(píng)估確定收購(gòu)目標(biāo),；第二匯總開發(fā)部門和營(yíng)銷部門意見,，看項(xiàng)目適不適合做、未來好不好賣,；最后由董事長(zhǎng)和董事會(huì)拍板決定,。

　　據(jù)林榮濱介紹，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈及符合條件的項(xiàng)目較少,，通常尋找到合適并購(gòu)對(duì)象并不容易,，“有時(shí)候考察幾十個(gè)項(xiàng)目后，成功收購(gòu)的也就一二個(gè),，還需要進(jìn)行精準(zhǔn)的核算,，如果賬算不過來，再好的項(xiàng)目也得放棄,?！?/p>

　　舊改和合作拿地

　　如果說三盛獲取項(xiàng)目的主要方式是并購(gòu)，那么還有一些中小房企是通過合作拿地的方式來獲取項(xiàng)目,，以鄭州市場(chǎng)最大的舊城改造開發(fā)商升龍置業(yè)為例,，其從2006年進(jìn)入鄭州市場(chǎng)以來，幾乎所有項(xiàng)目均來自舊城改造,。

　　上述升龍人士表示,，通常舊改項(xiàng)目主要通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方式開發(fā)，但是隨著大開發(fā)商不斷加入二級(jí)市場(chǎng),，舊改開發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)拿地成本激增,，“從去年開始，我們就對(duì)舊改項(xiàng)目進(jìn)行收尾了,，原有項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā),，不再增加新項(xiàng)目?！?/p>

　　不僅在鄭州,，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，舊城改造也是升龍置業(yè)主要的開發(fā)模式,，鄭州市場(chǎng)在整個(gè)公司占據(jù)著絕對(duì)的位置,。

　　按照升龍置業(yè)計(jì)劃，在停止舊改項(xiàng)目后,，會(huì)繼續(xù)通過招拍掛市場(chǎng)獲取凈地項(xiàng)目,，不過，至今升龍?jiān)卩嵵萃恋嘏馁u市場(chǎng)幾乎顆粒無收，在全國(guó)土地市場(chǎng)也鮮有斬獲,?！耙痪€房企和本地國(guó)企基本主導(dǎo)土拍市場(chǎng)，我們想要參與進(jìn)去比較困難,?！?/p>

　　據(jù)鄭州當(dāng)?shù)厥煜ど埖娜耸拷榻B，升龍?jiān)卩嵵莸呐f改市場(chǎng)中,，拿的都是其他開發(fā)商不敢碰或者不愿碰的項(xiàng)目,，雖然因此成為鄭州舊改領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，但由于舊改本身的復(fù)雜性,，其所受爭(zhēng)議也大,。升龍方面也承認(rèn)“在擴(kuò)張過程中太在意發(fā)展速度而忽略了對(duì)產(chǎn)品的追求和客戶的需求”。

　　閩系房企福晟謙祥也是鄭州舊改市場(chǎng)重要一員,，舊改之外,，雖然其有業(yè)內(nèi)較為熟知拿地“飛虎隊(duì)”，但除了與萬科合作在鄭東新區(qū)獲得一個(gè)商辦項(xiàng)目外,，近年在鄭州土拍市場(chǎng)也難有露面機(jī)會(huì),。

　　鄭州一位開發(fā)商高管表示，雖然中小開發(fā)商與大開發(fā)商在公開的土地市場(chǎng)難以匹敵,，但是很多中小房企均在本地深耕多年,，往往具備商業(yè)之外的資源，這也為其和大開發(fā)商合作開發(fā)項(xiàng)目打下基礎(chǔ),，“尤其在舊改項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)上,，合作機(jī)會(huì)還是比較多的?！?/p>

　　邊緣化的中小房企

　　對(duì)一家房地產(chǎn)開發(fā)商而言,，土地意味著生存之本，只有獲得足夠的土地和現(xiàn)金流,，才可能獲取規(guī)模上的優(yōu)勢(shì),。

　　融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌曾表示，目前前10房企的市場(chǎng)占有率已經(jīng)從10%上升到20%多,，未來5-10年間,，前10房企市場(chǎng)占有率將達(dá)到30%-40%,，“前10名平均要4000億元,，沒有兩三千億進(jìn)不了前10名，這是怎么形成的,？小公司干不了了,，賣了地以后掙錢退出讓大公司做。”

　　雖然一部分中小房企憑借獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)可以在夾縫中求生,，但無論是公開的招拍掛市場(chǎng),，還是更為復(fù)雜的并購(gòu)領(lǐng)域，留給中小房企的空間和機(jī)會(huì)并不多,，林榮濱即認(rèn)為,，需要具備精干的團(tuán)隊(duì)、精準(zhǔn)的投資,、精細(xì)化管理及高品質(zhì)的項(xiàng)目才能生存,。

　　東方證券的研報(bào)顯示，在市場(chǎng)從嚴(yán)調(diào)控的背景下,，龍頭公司優(yōu)勢(shì)更加凸顯,，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，2017年下半年房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期,，今年6-10月份,，在全國(guó)銷售面積同比下降的情況下，前10強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積同比增長(zhǎng)20%,。

　　不僅僅是市場(chǎng)逐步向大型房企集中,，在土地市場(chǎng)同樣如此?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示,，今年1-9月份，房地產(chǎn)行業(yè)30強(qiáng)房企拿地規(guī)模已經(jīng)超過2016年全年,，其中前3強(qiáng)房企拿地建筑面積占到30強(qiáng)房企拿地總量的46%,，前10強(qiáng)房企這一比例更是占到71%。

　　在這種情況下,，中小房企拿地難成為較為普遍的問題,，上述鄭州開發(fā)商高管表示，大開發(fā)商紛紛涌入一二線城市及周邊地區(qū),，使得土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,。

　　這位人士坦言，與原來相比,，大型開發(fā)商進(jìn)入鄭州后,，拿地成本開始不斷上升，“比如一塊土地底價(jià)是每畝600萬元,，原來可能最多800萬元就成交了,，現(xiàn)在能叫到2600萬，成倍地增加,?！惫俜揭虼顺雠_(tái)了“土地熔斷”機(jī)制。

　　不僅僅在土地上，在終端市場(chǎng)方面同樣如此,，同區(qū)域的競(jìng)品項(xiàng)目,，大型房企品牌顯然更有號(hào)召力，“同一個(gè)地區(qū),、同樣品質(zhì),、同樣價(jià)格的房子，客戶肯定會(huì)優(yōu)先選擇萬科的房子,，不會(huì)選擇我的,。”該人士表示,?！澳貌坏胶玫耐恋兀蜁?huì)影響銷售,，銷售不好,，反過來又影響拿地，慢慢地中小房企就被淘汰出局了,?！痹谶@位人士看來，未來可能會(huì)有一部分小而精的特色中小房企能夠生存下來,，但大部分將在惡性循環(huán)中死掉,。

（責(zé)任編輯：華青劍）