在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高和市場整體趨穩(wěn)的形勢下,，中小房企想要在群雄環(huán)伺的格局下突圍并非易事,。尤其從2016年底全國多個熱點城市發(fā)文要求開發(fā)商必須以自有資金拿地以來，囊中相對羞澀的中小開發(fā)商通過傳統(tǒng)招拍掛方式拿地愈發(fā)困難。

　　一線城市的土地市場，幾乎難覓中小開發(fā)商的身影,，這一趨勢在不斷向部分二線城市蔓延。鄭州升龍置業(yè)一位人士表示,，從2016年一線地產(chǎn)商開始涌入鄭州土拍市場以來,，中小開發(fā)商拿地變得更加困難了。

　　并購

　　對當(dāng)前獲取土地的方式,，三盛集團董事長林榮濱表示：“我們的項目85%-90%來自并購,。”由于公開招拍掛市場競爭激烈和成本相對較高,，三盛集團更傾向于通過并購獲取項目,，而非通過招拍掛市場直接拿地。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)急劇變化的背景下,，今年9月前后,，三盛集團旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺三盛控股通過借殼登陸港交所完成上市，同時,，三盛集團與三盛控股合資成立三盛資本，主要為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拿地和開發(fā)提供資金支持,。

　　今年8月,，三盛集團先后分別以5.49億元和8640萬元收購香港中盛置業(yè)90%股權(quán)和章丘正大天源80%股權(quán)，從而獲取了平潭2個商住項目近20萬平方米土地,，在濟南章丘獲得總建筑面積24.11萬平方米的3個房地產(chǎn)項目及1幅面積6萬平方米的土地,。

　　林榮濱表示,，在獲取土地方面，與招拍掛拿地相比,，通過并購獲取土地的方式更為復(fù)雜,，但如果操作得當(dāng)，所獲取的利潤也更為可觀,，林榮濱計劃,，規(guī)模達到500億元的時候，要實現(xiàn)一般房企1500億元規(guī)模的利潤,。

　　這就對三盛在獲取土地,、控制成本和凈利潤等方面提出更為嚴(yán)苛的要求，三盛方面表示,，目前三盛的利潤率在15%-20%,，這一毛利率的表現(xiàn)得益于土地的并購把控與風(fēng)險測算。

　　三盛在并購項目方面有專門的團隊,，這個團隊匯集了相關(guān)法律,、財務(wù)等方面的人才，針對全國熱點區(qū)域撒網(wǎng)式考察,，林榮濱稱,，“首先看城市人口結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)是不是有消費潛力，接下來就看位置,，包括距離市中心位置,、周邊各方面生活配套，不同城市標(biāo)準(zhǔn)也不同,?！?/p>

　　選擇好并購對象后，開始與對方進行深入接觸,，包括項目資產(chǎn),、負債等財務(wù)狀況以及是否存在司法糾紛，然后財務(wù)和法務(wù)等相應(yīng)部門會對項目成本,、盈利等進行核算,，并對潛在的市場風(fēng)險進行綜合評估。

　　在收購一個項目時,，通常需要經(jīng)過三道審核：第一是拓展團隊通過綜合評估確定收購目標(biāo),；第二匯總開發(fā)部門和營銷部門意見，看項目適不適合做,、未來好不好賣,；最后由董事長和董事會拍板決定。

　　據(jù)林榮濱介紹，由于市場競爭激烈及符合條件的項目較少,，通常尋找到合適并購對象并不容易,，“有時候考察幾十個項目后，成功收購的也就一二個,，還需要進行精準(zhǔn)的核算,，如果賬算不過來，再好的項目也得放棄,?！?/p>

　　舊改和合作拿地

　　如果說三盛獲取項目的主要方式是并購，那么還有一些中小房企是通過合作拿地的方式來獲取項目,，以鄭州市場最大的舊城改造開發(fā)商升龍置業(yè)為例,，其從2006年進入鄭州市場以來，幾乎所有項目均來自舊城改造,。

　　上述升龍人士表示,，通常舊改項目主要通過一二級聯(lián)動方式開發(fā)，但是隨著大開發(fā)商不斷加入二級市場,，舊改開發(fā)商在二級市場拿地成本激增,，“從去年開始，我們就對舊改項目進行收尾了,，原有項目繼續(xù)開發(fā),，不再增加新項目?！?/p>

　　不僅在鄭州,，在全國房地產(chǎn)市場，舊城改造也是升龍置業(yè)主要的開發(fā)模式,，鄭州市場在整個公司占據(jù)著絕對的位置,。

　　按照升龍置業(yè)計劃，在停止舊改項目后,，會繼續(xù)通過招拍掛市場獲取凈地項目,，不過，至今升龍在鄭州土地拍賣市場幾乎顆粒無收,，在全國土地市場也鮮有斬獲,。“一線房企和本地國企基本主導(dǎo)土拍市場,，我們想要參與進去比較困難,。”

　　據(jù)鄭州當(dāng)?shù)厥煜ど埖娜耸拷榻B,，升龍在鄭州的舊改市場中,，拿的都是其他開發(fā)商不敢碰或者不愿碰的項目,，雖然因此成為鄭州舊改領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，但由于舊改本身的復(fù)雜性,，其所受爭議也大。升龍方面也承認(rèn)“在擴張過程中太在意發(fā)展速度而忽略了對產(chǎn)品的追求和客戶的需求”,。

　　閩系房企福晟謙祥也是鄭州舊改市場重要一員,，舊改之外，雖然其有業(yè)內(nèi)較為熟知拿地“飛虎隊”,，但除了與萬科合作在鄭東新區(qū)獲得一個商辦項目外,，近年在鄭州土拍市場也難有露面機會。

　　鄭州一位開發(fā)商高管表示,，雖然中小開發(fā)商與大開發(fā)商在公開的土地市場難以匹敵,，但是很多中小房企均在本地深耕多年，往往具備商業(yè)之外的資源,，這也為其和大開發(fā)商合作開發(fā)項目打下基礎(chǔ),，“尤其在舊改項目后續(xù)開發(fā)上，合作機會還是比較多的,?！?/p>

　　邊緣化的中小房企

　　對一家房地產(chǎn)開發(fā)商而言，土地意味著生存之本,，只有獲得足夠的土地和現(xiàn)金流,，才可能獲取規(guī)模上的優(yōu)勢。

　　融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾表示,，目前前10房企的市場占有率已經(jīng)從10%上升到20%多,，未來5-10年間，前10房企市場占有率將達到30%-40%,，“前10名平均要4000億元,，沒有兩三千億進不了前10名，這是怎么形成的,？小公司干不了了,，賣了地以后掙錢退出讓大公司做?！?/p>

　　雖然一部分中小房企憑借獨特資源優(yōu)勢可以在夾縫中求生,，但無論是公開的招拍掛市場，還是更為復(fù)雜的并購領(lǐng)域,，留給中小房企的空間和機會并不多,，林榮濱即認(rèn)為，需要具備精干的團隊,、精準(zhǔn)的投資,、精細化管理及高品質(zhì)的項目才能生存,。

　　東方證券的研報顯示，在市場從嚴(yán)調(diào)控的背景下,，龍頭公司優(yōu)勢更加凸顯,，行業(yè)集中度將進一步提升，2017年下半年房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入調(diào)整期,，今年6-10月份,，在全國銷售面積同比下降的情況下，前10強房地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積同比增長20%,。

　　不僅僅是市場逐步向大型房企集中,，在土地市場同樣如此?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示,，今年1-9月份，房地產(chǎn)行業(yè)30強房企拿地規(guī)模已經(jīng)超過2016年全年,，其中前3強房企拿地建筑面積占到30強房企拿地總量的46%,，前10強房企這一比例更是占到71%。

　　在這種情況下,，中小房企拿地難成為較為普遍的問題,，上述鄭州開發(fā)商高管表示，大開發(fā)商紛紛涌入一二線城市及周邊地區(qū),，使得土地市場競爭更加激烈,。

　　這位人士坦言，與原來相比,，大型開發(fā)商進入鄭州后,，拿地成本開始不斷上升，“比如一塊土地底價是每畝600萬元,，原來可能最多800萬元就成交了,，現(xiàn)在能叫到2600萬，成倍地增加,?！惫俜揭虼顺雠_了“土地熔斷”機制。

　　不僅僅在土地上,，在終端市場方面同樣如此,，同區(qū)域的競品項目，大型房企品牌顯然更有號召力,，“同一個地區(qū),、同樣品質(zhì)、同樣價格的房子,，客戶肯定會優(yōu)先選擇萬科的房子,，不會選擇我的,。”該人士表示,?！澳貌坏胶玫耐恋兀蜁绊戜N售,，銷售不好,，反過來又影響拿地，慢慢地中小房企就被淘汰出局了,。”在這位人士看來,，未來可能會有一部分小而精的特色中小房企能夠生存下來,，但大部分將在惡性循環(huán)中死掉。

（責(zé)任編輯：華青劍）