北京今年72塊住宅用地全部“限價”

今年已成交宅地67宗,、未成交5宗，全部為限房價、共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，開發(fā)商溢價能力面臨挑戰(zhàn)

12月7日，北京土地拍賣市場迎來全年收官之月的第一拍,，來自房山的兩宗共有產(chǎn)權(quán)住房地塊分別被金融街,、金隅摘得,，總成交價43.6億元,，未來銷售價格均為26000元/平方米,。至此，2017年北京土地成交金額已達(dá)到2652.6億元,，創(chuàng)歷史新高,。算上12月單月還未拍賣的5宗住宅地塊，預(yù)計全年累計成交金額將超過2800億元,。

值得關(guān)注的是,，已經(jīng)成交的67宗和未成交的5宗住宅地塊，全部為共有產(chǎn)權(quán)住房,、“限房價,、競地價”地塊并配建部分自持住宅物業(yè)。對此,，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)郭艷萍表示,，這形成了“三分天下”的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將有利于平抑房價,、推動市場回歸理性,。但對于開發(fā)商來說，提升限價房的溢價能力成為最大挑戰(zhàn),。郭艷萍認(rèn)為,，可以通過建立高度專業(yè)的產(chǎn)品體系+財務(wù)體系+營銷體系，來實現(xiàn)更多利潤空間,。

限價房成絕對主流

今年年初,，北京市在土地供應(yīng)上落實了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求,，進一步優(yōu)化商品住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大中低價位、中小套型普通商品住宅用地供應(yīng)比例,。因此,，在后續(xù)的土地供應(yīng)上，“限價房”地塊成為絕對的主流,，主要呈現(xiàn)形式是“限房價,、競地價”和共有產(chǎn)權(quán)住房地塊。

來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2017年1-11月,，北京住宅用地累計成交65宗，成交面積874萬平方米,，成交金額2212億元,，同比翻三番,。其中，“限房價,、競地價”住宅用地成交面積331萬平方米,，占比50%，成交量是去年的9倍,；共有產(chǎn)權(quán)住房面積248萬平方米，占比37%,，成交規(guī)模為去年的7.8倍,；自持部分面積85萬平方米，占比13%,；純商品住宅用地供應(yīng)為零,。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)限價商品住宅、公有產(chǎn)權(quán)房,、租賃住房三分天下的局面,，不僅從體量上加大供給，其結(jié)構(gòu)也得到更為合理的優(yōu)化,。

郭艷萍認(rèn)為,，年初，整體調(diào)控邏輯和思路已經(jīng)很清晰,，房子是用來住的,，不是用來炒的。上半年的調(diào)控手段主要是各種“限”字政策,，短平快,，下半年，政府實施長效調(diào)控,，從源頭上加大土地供應(yīng),，通過“限價房”地塊的供應(yīng)來有效地平抑房價。今年應(yīng)該是限價房地塊的起點,，明年包括北京在內(nèi)的一線城市,，都將可能會成為一個常用手段。

險資冒尖 聯(lián)合拿地占比近四成

分析完土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),，讓我們看看2017年各大開發(fā)商在北京土地市場的表現(xiàn)以及所呈現(xiàn)出的特點,。

首先是開發(fā)商拿地更為理性和謹(jǐn)慎，數(shù)據(jù)顯示,，11月北京住宅地塊平均溢價率僅為7%,，而全年是26%。與此同時,，流拍在時隔兩年后再次出現(xiàn)在北京,。來自北京市平谷區(qū)的一宗公建混合住宅用地流拍,，流拍原因除了地塊位置較遠(yuǎn)外，還有就是利潤空間太窄,。對于開發(fā)商來說,，未來拍地更看重性價比，利潤空間低且升值空間小的地塊將會被謹(jǐn)慎對待,。

其次,，聯(lián)合拿地當(dāng)仁不讓成為最大亮點。事實上,，這種方式已不新鮮,，但是今年趨勢更加明顯。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，前11月北京成交的87宗經(jīng)營性地塊中,，有37宗被聯(lián)合體拿去，雖然占比37%,，但是在北京房企2017年拿地排名中,，排名第一的首開集團，所得15宗地塊全部為聯(lián)合拿地,，排名第二的保利集團,，10宗地塊聯(lián)合所得，2宗獨自競得,，緊隨的龍湖,、萬科、旭輝等房企也全部是聯(lián)合拿地,。

當(dāng)然,，拿地成本高企、大體量的資金騰挪,、開發(fā)難度加大等都成為聯(lián)合拿地的原因,，風(fēng)險分擔(dān)、抱團取暖,、優(yōu)勢互補,、合作共贏成為開發(fā)商之間的默契與共識。

另一個值得指出的點是險資的重新冒尖,，猶記得兩年前險資在股權(quán)層面對于房企的大肆舉牌以及在土地市場的攻城略地,，可以說是“聞險喪膽”。

不過此次似乎有所不同,，11月北京成交的兩宗商業(yè)金融用地,，1宗位于豐臺麗澤金融商務(wù)區(qū)，該宗地塊從競拍條件來看，為金融機構(gòu)量身定制,，即便如此,，仍遭到激烈角逐，最終經(jīng)過40輪廝殺,，華夏人壽以35.5億元競得,，溢價率達(dá)41%。另一宗地塊位于石景山魯谷,，竟得單位為天安人壽保險股+北京保險產(chǎn)業(yè)園,。

在分析人士看來，這給開發(fā)商一個警醒,，政府出讓土地并不一定是要賣給開發(fā)商,，也可以直接賣給用戶，諸如險資企業(yè),，他們有資金實力、物業(yè)持有能力,，在產(chǎn)業(yè)布局上又能達(dá)到規(guī)劃要求,，很有競爭力，這股力量不可小覷,。

盈利空間小 開發(fā)商尋找破局之路

如果說在北京拿地難,，那么做產(chǎn)品溢價更是難上加難，特別是在前有限價后有高地價的當(dāng)下,。

數(shù)據(jù)顯示,，前11月份北京已經(jīng)成交的65宗住宅用地，全部為“限價房”地塊,，部分地塊樓面價高企,，接近未來商品房限售單價。

9月21日成交的豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化西局村舊村改造項目,，總成交價62.6億元,，未來商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元/平方米,，但是樓面價高達(dá)6.8萬元/平方米,，距離售價僅1萬元的距離。

11月7日,，石景山區(qū)五里坨組團地塊以86億元的總成交價成為北京2017年的年度總價地王,，未來商品住宅最高銷售單價不得超過54625元/平方米，但是目前的周邊二手房售價已經(jīng)超過6萬元/平方米,。為此,，據(jù)說拿地開發(fā)商老板專門飛往北京呆了七天，找大量客戶進行訪談，開會到凌晨3點研究產(chǎn)品,，目的是為了做出高溢價的產(chǎn)品,。

上述分析人士表示，以往的產(chǎn)品打造邏輯是,，戶型+精裝+附加值,，如果一個項目樓面價是5萬元/平方米，未來可能會賣到10萬元/平方米,，售價高,，開發(fā)周期長，這里面會有兩萬的利潤覆蓋掉產(chǎn)品打造周期的成本,，但是現(xiàn)在不行了,，地價高，還設(shè)置了價格上限,。

郭艷萍認(rèn)為,，如何在有限的空間尋求溢價，這對于開發(fā)商來說是最大的挑戰(zhàn),，這要求他們在高周轉(zhuǎn)邏輯下重新尋找破局之路,。

對于開發(fā)商未來的盈利之路，郭艷萍建議,，應(yīng)該是高度專業(yè)的產(chǎn)品體系+財務(wù)體系+營銷體系,。如果說以往是尋求增值的方式來提高溢價空間，那么未來就是壓縮營銷和財務(wù)成本,，加快周轉(zhuǎn)速度,，同時對客戶進行精準(zhǔn)識別，以最迅速最高效的手段達(dá)成交易,。

本版采寫/新京報記者 段文平