縱觀(guān)沈陽(yáng)樓市,，高層已經(jīng)成為主流商品房,，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)經(jīng)常要面臨選幾樓、樓層差價(jià)的問(wèn)題,。那么,，如何選擇樓層，開(kāi)發(fā)商在對(duì)各樓層定價(jià)時(shí)有哪些差異呢,？記者近日采訪(fǎng)了萬(wàn)科與金地等樓盤(pán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人,，詳細(xì)解讀樓層差異與定價(jià)的關(guān)系。

中間比兩頭貴

一般情況下,，園區(qū)中心位置的高層比鄰街高層價(jià)貴,，園區(qū)中心位置多數(shù)為“樓王”,，因?yàn)榫坝^(guān)好、噪音小,，整體價(jià)格最貴。

每棟高層中,，根據(jù)日照時(shí)間,、園區(qū)景觀(guān)等因素，開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇一個(gè)區(qū)間樓層作為定價(jià)最貴的中間層,。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的中間層標(biāo)準(zhǔn)是15~25層,，不同開(kāi)發(fā)商、不同園區(qū)的中間層設(shè)定不同,，有的還會(huì)更細(xì)化,。比如萬(wàn)科翡翠之光，最貴的樓層在19~21層,，以上和以下樓層,，價(jià)格都會(huì)遞減。

從中間層往上和往下,，開(kāi)發(fā)商在設(shè)定樓層價(jià)格時(shí),，都會(huì)有階梯式減價(jià)，有的是區(qū)段減,，比如按三個(gè)樓層為一個(gè)單位減,，有的是按樓層遞減，一層減一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)價(jià),。減價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也不同,，從50~200元不等。

東山比西山貴

每個(gè)購(gòu)房者在選房時(shí),，都會(huì)面臨選購(gòu)東山,、西山還是中間戶(hù)的問(wèn)題。因?yàn)楦鱾€(gè)園區(qū)樓體位置,、園區(qū)景觀(guān),、戶(hù)型不同，定價(jià)策略各不相同,，稍顯復(fù)雜,。

以園區(qū)中心樓王為例，一般情況下,，東山比西山貴一些,。要說(shuō)貴的理由，并沒(méi)有特別明確的依據(jù),，多是以沈陽(yáng)人居住習(xí)慣而言,。東北人喜歡紫氣東來(lái),，早起時(shí)迎接陽(yáng)光，心情舒暢,；冬季時(shí),，因?yàn)樘?yáng)與地球角度的關(guān)系，如果樓體按照普遍采用的偏東15度設(shè)計(jì),，東山采光時(shí)間略長(zhǎng)一些,。東山比西山貴多少，各開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)實(shí)際情況定價(jià),。

在戶(hù)型相同前提下,，中間戶(hù)比東西山房子要貴，因?yàn)椴话焉?，冬季室?nèi)保溫效果好,。而目前多數(shù)樓盤(pán)高層，中間戶(hù)都是小戶(hù)型,。如果中間小戶(hù)型不是南北通透,，價(jià)格則要便宜一些；如果中間小戶(hù)型也南北通透,，價(jià)格則可能要高一些,。

不擋光源比擋光源貴

因現(xiàn)在的園區(qū)容積率高，樓間距近,，大部分開(kāi)發(fā)商售樓時(shí),，都會(huì)事先與購(gòu)房者聲明采光時(shí)間和擋光時(shí)間，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拈_(kāi)發(fā)商還會(huì)與購(gòu)房者簽署擋光協(xié)議,，避免糾紛,。

在高層定價(jià)過(guò)程中，樓層高的房源,，如果沒(méi)有被前排樓體擋光,，其價(jià)格會(huì)比擋光的房源貴一些，這個(gè)差價(jià)往往要大于正常樓層的差價(jià),。因此,，購(gòu)房者在遇到高樓層高價(jià)格時(shí)，可以詢(xún)問(wèn)是否因?yàn)闆](méi)有被前排擋光的緣故,。

不擋光房源更貴,，是樓層定價(jià)的優(yōu)先原則。因?yàn)楸狈蕉竞渎L(zhǎng),，居民對(duì)采光的需求較高,。另外，有些特殊樓層,，比如1樓2樓,，因?yàn)槿霊?hù)大堂設(shè)計(jì)原因,，變成特殊戶(hù)型，如果不自帶花園與地下室,，其價(jià)格相對(duì)而言要便宜很多,。如果有兩層底商的3樓、4樓,，其價(jià)格也會(huì)便宜一些,。

這些傳言不可信

購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，如果找人咨詢(xún),，會(huì)聽(tīng)到一些關(guān)于樓層的傳言，比如9~11層是灰塵集中層,，供水供暖設(shè)備轉(zhuǎn)換層不可買(mǎi)等等,，記者采訪(fǎng)了眾多業(yè)內(nèi)人士，均否認(rèn)了這種說(shuō)法,。

9~11層是灰塵集中層的說(shuō)法,，不知從何而來(lái)，在購(gòu)房群體中有小范圍的傳播,，但從沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí),，會(huì)將9~11層作減價(jià)策略，倒不是開(kāi)發(fā)商找理由不降價(jià),，是房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士從沒(méi)有找到過(guò)這種說(shuō)法的科學(xué)依據(jù),。

供水供暖轉(zhuǎn)換層確實(shí)存在，33層的高層,，一般會(huì)將供水供暖分成低,、中、高三個(gè)區(qū),，供水供暖分區(qū)的末端一般在11~12層,、21~22層上下，各園區(qū)的分段也不盡相同,。因?yàn)楝F(xiàn)在的樓體設(shè)計(jì)先進(jìn),，分區(qū)的設(shè)備轉(zhuǎn)換隱藏在設(shè)備箱內(nèi)，也不會(huì)造成供水供暖的差別,，因而也不影響居住感受,，更不會(huì)影響開(kāi)發(fā)商定價(jià)。（黃進(jìn)）