在此之前,，龍光聘請的獨(dú)立審計(jì)師畢馬威在龍光2016年年報(bào)中提出過兩條保留意見,，其中一條涉及龍光駿景這家項(xiàng)目公司。

龍光2016年業(yè)績報(bào)告顯示，平安大華在與龍光簽訂了合作框架協(xié)定后,，于2016年12月31日，向龍光駿景注資48億元,，向惠州東圳注資39.6億元,，共87.6億元。龍光管理層將此金額列為“控股股東權(quán)益及其他儲(chǔ)備”,。協(xié)議中約定了兩家項(xiàng)目公司應(yīng)分別不遲于2至3年內(nèi)自平安大華購回股權(quán),。

畢馬威在保留意見中稱，由于這些合同包含了龍光在某些情形下回購股權(quán)的條款,，所以注資被界定為權(quán)益一事,，沒有按照《香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第32號(hào)—金融工具：披露》的要求處理。畢馬威的保留意見,，說明了龍光地產(chǎn)的框架協(xié)議中或包含了具有剛性兌付的“抽屜協(xié)議”,，疑似業(yè)內(nèi)所謂的“明股實(shí)債”。

直到今年7月19日,，即龍光發(fā)布2017年半年業(yè)績的前夕,，龍光回復(fù)了畢馬威的保留意見，稱公司正考慮采取“提供充分證據(jù)證明會(huì)計(jì)處理方式”或“回購兩家項(xiàng)目公司”的方式,，爭取在今年底之前移除保留意見,。在此之前，龍光已于2017年6月28日從平安大華手中回購了惠州東圳10%的股權(quán),。

按照框架協(xié)定,，龍光至少可以在2018年后再購回兩家項(xiàng)目公司股權(quán)。鑒于龍光已開始回購兩家項(xiàng)目公司權(quán)益,，“提供證據(jù)”自證清白的方式已經(jīng)被摒棄,，在一定程度上可以認(rèn)為，龍光已默認(rèn)其抽屜協(xié)議的存在,。

“明股實(shí)債”的好處有優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表,、避免控制權(quán)變更等。據(jù)了解,，2016年全國發(fā)行房地產(chǎn)信托的公司有49家,，在全部68家信托公司中占比高達(dá)72％。深圳房企中，上一個(gè)被審計(jì)師提出同樣意見的是佳兆業(yè),，其后經(jīng)歷了長達(dá)兩年的債務(wù)危機(jī),。

根據(jù)畢馬威的保留意見，龍光和平安大華的框架協(xié)議中所涉及的權(quán)益,，一旦出現(xiàn)任何調(diào)整都會(huì)形成一連串反應(yīng),，直接影響龍光2015年及2016年年度業(yè)績報(bào)告中所表現(xiàn)出的負(fù)債、凈資產(chǎn),、凈利潤等數(shù)據(jù),。龍光2016年全年的借貸總額約為332億元，凈負(fù)債比率為71.4%,，如果將87.6億元的權(quán)益金額調(diào)整為負(fù)債,，2016年的借貸總額則需增加26%。

具體到深圳龍光駿景,，相比于注資額,，平安大華此次轉(zhuǎn)讓權(quán)益，僅得到約1.18%的增值回報(bào),。如果按借款來計(jì)算,，不足2%的利息水平也遠(yuǎn)低于銀行開發(fā)貸。

同樣在7月19日,，龍光地產(chǎn)還公布了其與平安大華的服務(wù)協(xié)定,，即平安大華為龍光駿景提供融資服務(wù)和融資援助，而龍光駿景需要支付每年3.744億元的服務(wù)費(fèi),，服務(wù)時(shí)間為2015年10月16日至2016年12月31日,。開始的時(shí)間就是平安大華第一次注資的時(shí)間，而這個(gè)服務(wù)協(xié)議在龍光地產(chǎn)2016年的年報(bào)中并沒有出現(xiàn),。

加上近4億的服務(wù)費(fèi)之后,，平安大華之所以愿意以極低的利息予以支持的邏輯就很明顯了：龍光低成本利用資金,，平安大華提供融資服務(wù)獲益,。簽訂協(xié)議的關(guān)鍵前提是，平安大華要對項(xiàng)目的盈利前景有足夠的信心,。

龍光還以同樣的方式與平安大華合作開發(fā)了位于深圳龍華的龍光玖龍璽,，土地連同其上樓宇的帳面值為23億元，最近一次開盤在去年的7月,，整體均價(jià)為7.25萬元／平方米,，龍光玖龍璽是2014年深圳龍華區(qū)的總價(jià)、樓面價(jià)雙地王,。

2016年12月26日,，龍光已回購了深圳市金駿房地產(chǎn)有限公司剩余的49%股權(quán)，深圳金駿成為龍光的間接全資附屬公司。截至2016年12月31日,，深圳金駿的資產(chǎn)凈值為38.56億元,。

從近期回購項(xiàng)目公司急于擺脫審計(jì)質(zhì)疑的動(dòng)作來看，龍光與平安大華聯(lián)手拿地王的時(shí)代有可能將一去不返,。更重要的是,，今年2月，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)研究發(fā)布《4號(hào)文》,，禁止私募資產(chǎn)管理計(jì)劃直接或間接進(jìn)入商品住宅領(lǐng)域,。