實地調(diào)研：燕郊1萬一平米無人問津 ，北三縣“全款預售,、買房落戶”怪相多

2017年6月,，燕郊全面限購，住宅交易開始轉(zhuǎn)冷。

截至目前,，二手房價格相比最高點普遍腰斬,。不少樓盤從最高點3.5萬元/平米，跌至目前1.5萬/平,，縮水超6成,。不少小戶型二手房掛牌價為1萬元/平米，仍然無人問津,。

售樓處冷冷清清

10月9日,，中國證券報(ID：xhszzb)記者走訪了位于燕郊燕靈路口附近著名的“售樓處一條街”。

作為從北京進入燕郊的第一站,，這里匯集了燕郊絕大多數(shù)的售樓處和房地產(chǎn)中介,。但由于大型、知名開發(fā)商基本沒有入駐燕郊,，琳瑯滿目的售樓處,，被清一色的本土開發(fā)商包攬。偶爾看到萬達,、孔雀城等身影,，出售的也并非燕郊本地項目。

從走訪情況看,，售樓處整體冷清,，不少門店推門進去只有保安?！颁N售都不在,，今天也不一定來。他們沒有底薪,，賣了房賺提成,，不用一定來店里?！北０蚕蛴浾呓忉?。

而部分中介門店當天門庭若市。

“也不知道為什么,，國慶節(jié)后這幾天,，看房的人突然變多了?！蹦持薪楣ぷ魅藛T對中國證券報(ID：xhszzb)記者表示,，“但是看的多，買的少,?！?/p>

“您有資質(zhì)嗎,？如果沒有，只能選擇買公寓和商住,。住宅就沒必要看了,。”中介人員逐一強調(diào),。多數(shù)看房人來自北京,，聽到這個消息后，開始了解當?shù)毓??！把嘟嫉墓⒑蜕套〔幌拶彛?0年產(chǎn)權(quán)為主，也有部分項目是70年產(chǎn)權(quán),。公寓價格一直在漲,。”中介人員表示,。

也有部分看房者堅持看住宅,。

“我們只看住宅。雖然沒有資質(zhì),，但我們可以讓當?shù)嘏笥褞兔I,，代持房產(chǎn)?！?一對情侶模樣的人答道,。

“有資質(zhì)家庭也只能持有兩套，他符合條件嗎,？”

“符合條件,。”

得到肯定的回復后,，中介開始幫忙找房,、帶看。

與北京騎著摩托車到處帶看不同,，這里的售樓處和中介都需要有特定班車,，或者搭乘看房者的自駕車?！靶聵潜P離這里很遠,，開車要半小時?！彼麄儽硎?，“以前，售樓處所在地是進京的唯一入口,，附近樓盤賣的好,。以后隨著京平高速,、徐尹路潮白河大橋通車，北邊會逐步發(fā)展起來,。以前北邊太荒涼了?！?/p>

房價跌幅超過60%

記者在售樓處和中介走訪發(fā)現(xiàn),，不少樓盤與最高點相比跌幅巨大。以燕郊當?shù)卮笮蜆潜P天洋城為例,，最高價曾達到3.5萬/平米,，目前報價1.5萬/平米，跌幅超過60%,。部分小戶型房源甚至跌至1萬/平米,。　　

“現(xiàn)在找單價1.5萬左右的房子非常容易,。找高于2萬的反而很困難,。”當?shù)刂薪榻榻B,?！把嘟寂c北京不同，北京的房子是‘小戶型單價高,，總價低,；大戶型單價低，總價高’,。燕郊大戶型比較貴,，以剛需換房為主?！?/p>

記者根據(jù)中介介紹,，找到兩個所謂“燕郊高端項目”的成交記錄發(fā)現(xiàn)，大戶型成交均價在2.5萬/平米,，比小戶型反而高出8000元/平米,。　　

此外,，記者觀察到,，不少房源掛牌記錄超過10條。限購以來,，一路下調(diào)心理預期,，仍然賣不出去。以目前銷售極為火爆的首爾甜城為例,，某二手房掛牌房源顯示,，2016年以來,，業(yè)主共委托8次，無一成交,，目前該業(yè)主選擇繼續(xù)下調(diào)總價10%,。　　

除房價外,，目前,，環(huán)京房市還有很多“怪相”。

1 仍在宣傳買房落戶

記者走訪發(fā)現(xiàn),，位于“售樓一條街”第一家的某公寓售樓處火爆異常,，與其他售樓處的凋敝蕭條形成鮮明對比。該售樓處門口赫然印著“限價房出售,，單價不超過1.4萬元/平米”,。記者走進后，銷售人員介紹,，“買房可以落戶,。我的客戶正在辦理?！?/p>

據(jù)銷售人員介紹,，項目不限購，是公寓類住宅,，70年產(chǎn)權(quán),，與住宅沒有區(qū)別。還可以落戶,，房源很充足,。　　

接著,，銷售人員又向記者展示了落戶好處,。記者問及，是否會簽訂落戶協(xié)議,。銷售人員稱,，沒有協(xié)議，但肯定有戶口,。

2 全款預售

此外,，部分項目對外宣傳，沒有資質(zhì)也可以買住宅,。開發(fā)商拿到預售證,，購房者全款交付，同時開始補交社保納稅證明,。等到補交完畢后,，房子也建成了,，就可以過戶。

“這種模式風險點也很多”,，銷售人員坦陳,，“第一，如果開發(fā)商中間跑路,，交付的全款可能就打水漂,，因為業(yè)主本身也是違規(guī)操作。第二,，政策可能隨時會變，等到資質(zhì)夠了,，新政策下可能也買不了,，退款是沒有利息的?！?/p>

“選擇大的開發(fā)商可以規(guī)避第一個風險,。”銷售人員開始引導,，“燕郊沒有,，但是大廠和香河都有。燕郊有代售點,?！?/p>

記者隨后采訪了香河某知名大型樓盤業(yè)主。她坦陳,，所在小區(qū)已經(jīng)從最高點的3.3萬元/平米,，跌到1.5萬元/平米。開發(fā)商全款預售給沒有資質(zhì)的購房者的現(xiàn)象很普遍,。

“大家都不相信還會跌,，開發(fā)商說拿地都不止這個價?！痹摌I(yè)主表示,。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，香河地區(qū)2018年1-9月份成交土地均價不足2500元/平米,?！　?/p>

圖片來源：中國指數(shù)研究院

此外，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,，香河地區(qū)2018年1-9月份住宅僅成交949套,，公寓成交4818套，辦公成交3838套,。住宅交易量大幅縮減,。

對于環(huán)京樓市,，業(yè)內(nèi)專家是這樣看的――

易居研究院首席分析師嚴躍進表示，燕郊地區(qū)價格大幅下滑,，市場需求不足是主要原因,。2017年6月限購以來，符合資質(zhì)的購房者大幅減少,，導致住宅交易疲軟,。公寓項目雖然不限購，但本身屬于非主流產(chǎn)品,。目前價格沒有走低,，只是因為可以避開限購?；臼峭獾赝顿Y者在買賣,，支撐價格和交易數(shù)量。嚴格說此類產(chǎn)品投資價值不大,。本身燕郊二手房項目比較多,，也會影響此類公寓項目的投資價值。

針對環(huán)京樓市部分亂象,，嚴躍進表示,，很多操作嚴格來說是違規(guī)的做法。當然對于此類市場來說未來也需要有政策上的調(diào)整,，即與其看到這么多違規(guī)的交易,，不如適當放寬部分購房政策。否則很多扭扭捏捏的交易,，掩藏著很多違約風險,。

針對未來走勢，嚴躍進強調(diào),，北三縣未來和副中心接軌的概率增加,，城市規(guī)劃較好，還是有較好的發(fā)展機會的,。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英則表示,，此前燕郊住宅市場炒作現(xiàn)象較為嚴重，價格上漲較快,，但房價并沒有產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟基礎(chǔ)作為支撐,。同時市場過度依賴北京。一系列調(diào)控政策出臺后,，燕郊市場需求急劇下降,，到目前調(diào)控也一直沒有放松，市場需求越來越弱。北三縣依托于北京發(fā)展,，隨著京津冀一體化深入,，北三縣面臨良好的發(fā)展機遇。但由于北三縣距離北京較遠,，因此房價不能和北京相比,。同時，環(huán)京房價雖然下跌,，但絕對價格仍不低,，未來再度大幅上漲的概率不大。