實地調(diào)研:燕郊1萬一平米無人問津 ,北三縣“全款預售,、買房落戶”怪相多
2017年6月,,燕郊全面限購,住宅交易開始轉(zhuǎn)冷。
截至目前,,二手房價格相比最高點普遍腰斬,。不少樓盤從最高點3.5萬元/平米,跌至目前1.5萬/平,,縮水超6成,。不少小戶型二手房掛牌價為1萬元/平米,仍然無人問津,。
售樓處冷冷清清
10月9日,,中國證券報(ID:xhszzb)記者走訪了位于燕郊燕靈路口附近著名的“售樓處一條街”。
作為從北京進入燕郊的第一站,,這里匯集了燕郊絕大多數(shù)的售樓處和房地產(chǎn)中介,。但由于大型、知名開發(fā)商基本沒有入駐燕郊,,琳瑯滿目的售樓處,,被清一色的本土開發(fā)商包攬。偶爾看到萬達,、孔雀城等身影,,出售的也并非燕郊本地項目。
從走訪情況看,,售樓處整體冷清,,不少門店推門進去只有保安?!颁N售都不在,,今天也不一定來。他們沒有底薪,,賣了房賺提成,,不用一定來店里?!北0蚕蛴浾呓忉?。
而部分中介門店當天門庭若市。
“也不知道為什么,,國慶節(jié)后這幾天,,看房的人突然變多了?!蹦持薪楣ぷ魅藛T對中國證券報(ID:xhszzb)記者表示,,“但是看的多,買的少,?!?/p>
“您有資質(zhì)嗎,?如果沒有,只能選擇買公寓和商住,。住宅就沒必要看了,。”中介人員逐一強調(diào),。多數(shù)看房人來自北京,,聽到這個消息后,開始了解當?shù)毓??!把嘟嫉墓⒑蜕套〔幌拶彛?0年產(chǎn)權(quán)為主,也有部分項目是70年產(chǎn)權(quán),。公寓價格一直在漲,。”中介人員表示,。
也有部分看房者堅持看住宅,。
“我們只看住宅。雖然沒有資質(zhì),,但我們可以讓當?shù)嘏笥褞兔I,,代持房產(chǎn)?!?一對情侶模樣的人答道,。
“有資質(zhì)家庭也只能持有兩套,他符合條件嗎,?”
“符合條件,。”
得到肯定的回復后,,中介開始幫忙找房,、帶看。
與北京騎著摩托車到處帶看不同,,這里的售樓處和中介都需要有特定班車,,或者搭乘看房者的自駕車?!靶聵潜P離這里很遠,,開車要半小時?!彼麄儽硎?,“以前,售樓處所在地是進京的唯一入口,,附近樓盤賣的好,。以后隨著京平高速,、徐尹路潮白河大橋通車,北邊會逐步發(fā)展起來,。以前北邊太荒涼了?!?/p>
房價跌幅超過60%
記者在售樓處和中介走訪發(fā)現(xiàn),,不少樓盤與最高點相比跌幅巨大。以燕郊當?shù)卮笮蜆潜P天洋城為例,,最高價曾達到3.5萬/平米,,目前報價1.5萬/平米,跌幅超過60%,。部分小戶型房源甚至跌至1萬/平米,。
“現(xiàn)在找單價1.5萬左右的房子非常容易,。找高于2萬的反而很困難,。”當?shù)刂薪榻榻B,?!把嘟寂c北京不同,北京的房子是‘小戶型單價高,,總價低,;大戶型單價低,總價高’,。燕郊大戶型比較貴,,以剛需換房為主?!?/p>
記者根據(jù)中介介紹,,找到兩個所謂“燕郊高端項目”的成交記錄發(fā)現(xiàn),大戶型成交均價在2.5萬/平米,,比小戶型反而高出8000元/平米,。
此外,,記者觀察到,,不少房源掛牌記錄超過10條。限購以來,,一路下調(diào)心理預期,,仍然賣不出去。以目前銷售極為火爆的首爾甜城為例,,某二手房掛牌房源顯示,,2016年以來,,業(yè)主共委托8次,無一成交,,目前該業(yè)主選擇繼續(xù)下調(diào)總價10%,。
除房價外,,目前,,環(huán)京房市還有很多“怪相”。
1 仍在宣傳買房落戶
記者走訪發(fā)現(xiàn),,位于“售樓一條街”第一家的某公寓售樓處火爆異常,,與其他售樓處的凋敝蕭條形成鮮明對比。該售樓處門口赫然印著“限價房出售,,單價不超過1.4萬元/平米”,。記者走進后,銷售人員介紹,,“買房可以落戶,。我的客戶正在辦理?!?/p>
據(jù)銷售人員介紹,,項目不限購,是公寓類住宅,,70年產(chǎn)權(quán),,與住宅沒有區(qū)別。還可以落戶,,房源很充足,。
接著,,銷售人員又向記者展示了落戶好處,。記者問及,是否會簽訂落戶協(xié)議,。銷售人員稱,,沒有協(xié)議,但肯定有戶口,。
2 全款預售
此外,,部分項目對外宣傳,沒有資質(zhì)也可以買住宅,。開發(fā)商拿到預售證,,購房者全款交付,同時開始補交社保納稅證明,。等到補交完畢后,,房子也建成了,,就可以過戶。
“這種模式風險點也很多”,,銷售人員坦陳,,“第一,如果開發(fā)商中間跑路,,交付的全款可能就打水漂,,因為業(yè)主本身也是違規(guī)操作。第二,,政策可能隨時會變,等到資質(zhì)夠了,,新政策下可能也買不了,,退款是沒有利息的?!?/p>
“選擇大的開發(fā)商可以規(guī)避第一個風險,。”銷售人員開始引導,,“燕郊沒有,,但是大廠和香河都有。燕郊有代售點,?!?/p>
記者隨后采訪了香河某知名大型樓盤業(yè)主。她坦陳,,所在小區(qū)已經(jīng)從最高點的3.3萬元/平米,,跌到1.5萬元/平米。開發(fā)商全款預售給沒有資質(zhì)的購房者的現(xiàn)象很普遍,。
“大家都不相信還會跌,,開發(fā)商說拿地都不止這個價?!痹摌I(yè)主表示,。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,香河地區(qū)2018年1-9月份成交土地均價不足2500元/平米,?! ?/p>
圖片來源:中國指數(shù)研究院
此外,據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,,香河地區(qū)2018年1-9月份住宅僅成交949套,,公寓成交4818套,辦公成交3838套,。住宅交易量大幅縮減,。
對于環(huán)京樓市,,業(yè)內(nèi)專家是這樣看的――
易居研究院首席分析師嚴躍進表示,燕郊地區(qū)價格大幅下滑,,市場需求不足是主要原因,。2017年6月限購以來,符合資質(zhì)的購房者大幅減少,,導致住宅交易疲軟,。公寓項目雖然不限購,但本身屬于非主流產(chǎn)品,。目前價格沒有走低,,只是因為可以避開限購?;臼峭獾赝顿Y者在買賣,,支撐價格和交易數(shù)量。嚴格說此類產(chǎn)品投資價值不大,。本身燕郊二手房項目比較多,,也會影響此類公寓項目的投資價值。
針對環(huán)京樓市部分亂象,,嚴躍進表示,,很多操作嚴格來說是違規(guī)的做法。當然對于此類市場來說未來也需要有政策上的調(diào)整,,即與其看到這么多違規(guī)的交易,,不如適當放寬部分購房政策。否則很多扭扭捏捏的交易,,掩藏著很多違約風險,。
針對未來走勢,嚴躍進強調(diào),,北三縣未來和副中心接軌的概率增加,,城市規(guī)劃較好,還是有較好的發(fā)展機會的,。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英則表示,,此前燕郊住宅市場炒作現(xiàn)象較為嚴重,價格上漲較快,,但房價并沒有產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟基礎(chǔ)作為支撐,。同時市場過度依賴北京。一系列調(diào)控政策出臺后,,燕郊市場需求急劇下降,,到目前調(diào)控也一直沒有放松,市場需求越來越弱。北三縣依托于北京發(fā)展,,隨著京津冀一體化深入,,北三縣面臨良好的發(fā)展機遇。但由于北三縣距離北京較遠,,因此房價不能和北京相比,。同時,環(huán)京房價雖然下跌,,但絕對價格仍不低,,未來再度大幅上漲的概率不大。
燕郊房子無人問津 至目前,二手房價格相比最高點普遍腰斬,。不少樓盤從最高點3.5萬元/平米,,跌至目前1.5萬/平,縮水超6成,。不少小戶型二手房掛牌價為1萬元/平米,,仍然無人問津