實(shí)地調(diào)研：燕郊1萬一平米無人問津 ，北三縣“全款預(yù)售,、買房落戶”怪相多

2017年6月,，燕郊全面限購，住宅交易開始轉(zhuǎn)冷,。

截至目前,，二手房價(jià)格相比最高點(diǎn)普遍腰斬。不少樓盤從最高點(diǎn)3.5萬元/平米,，跌至目前1.5萬/平,，縮水超6成。不少小戶型二手房掛牌價(jià)為1萬元/平米,，仍然無人問津,。

售樓處冷冷清清

10月9日，中國證券報(bào)(ID：xhszzb)記者走訪了位于燕郊燕靈路口附近著名的“售樓處一條街”,。

作為從北京進(jìn)入燕郊的第一站,，這里匯集了燕郊絕大多數(shù)的售樓處和房地產(chǎn)中介。但由于大型,、知名開發(fā)商基本沒有入駐燕郊，琳瑯滿目的售樓處,，被清一色的本土開發(fā)商包攬,。偶爾看到萬達(dá)、孔雀城等身影,，出售的也并非燕郊本地項(xiàng)目,。

從走訪情況看，售樓處整體冷清,，不少門店推門進(jìn)去只有保安,。“銷售都不在,，今天也不一定來,。他們沒有底薪,，賣了房賺提成，不用一定來店里,?！北０蚕蛴浾呓忉尅?/p>

而部分中介門店當(dāng)天門庭若市,。

“也不知道為什么,，國慶節(jié)后這幾天，看房的人突然變多了,?！蹦持薪楣ぷ魅藛T對中國證券報(bào)(ID：xhszzb)記者表示，“但是看的多,，買的少,。”

“您有資質(zhì)嗎,？如果沒有,，只能選擇買公寓和商住。住宅就沒必要看了,?！敝薪槿藛T逐一強(qiáng)調(diào)。多數(shù)看房人來自北京,，聽到這個(gè)消息后,，開始了解當(dāng)?shù)毓ⅰ,！把嘟嫉墓⒑蜕套〔幌拶彛?0年產(chǎn)權(quán)為主,，也有部分項(xiàng)目是70年產(chǎn)權(quán)。公寓價(jià)格一直在漲,?！敝薪槿藛T表示。

也有部分看房者堅(jiān)持看住宅,。

“我們只看住宅,。雖然沒有資質(zhì)，但我們可以讓當(dāng)?shù)嘏笥褞兔I,，代持房產(chǎn),。” 一對情侶模樣的人答道,。

“有資質(zhì)家庭也只能持有兩套,，他符合條件嗎？”

“符合條件,?！?/p>

得到肯定的回復(fù)后,，中介開始幫忙找房、帶看,。

與北京騎著摩托車到處帶看不同,，這里的售樓處和中介都需要有特定班車，或者搭乘看房者的自駕車,?！靶聵潜P離這里很遠(yuǎn)，開車要半小時(shí),?！彼麄儽硎荆耙郧?，售樓處所在地是進(jìn)京的唯一入口,，附近樓盤賣的好。以后隨著京平高速,、徐尹路潮白河大橋通車,，北邊會逐步發(fā)展起來。以前北邊太荒涼了,?！?/p>

房價(jià)跌幅超過60%

記者在售樓處和中介走訪發(fā)現(xiàn)，不少樓盤與最高點(diǎn)相比跌幅巨大,。以燕郊當(dāng)?shù)卮笮蜆潜P天洋城為例,，最高價(jià)曾達(dá)到3.5萬/平米，目前報(bào)價(jià)1.5萬/平米,，跌幅超過60%,。部分小戶型房源甚至跌至1萬/平米?！　?/p>

“現(xiàn)在找單價(jià)1.5萬左右的房子非常容易,。找高于2萬的反而很困難?！碑?dāng)?shù)刂薪榻榻B,。“燕郊與北京不同,，北京的房子是‘小戶型單價(jià)高，總價(jià)低,；大戶型單價(jià)低,，總價(jià)高’。燕郊大戶型比較貴,，以剛需換房為主,?！?/p>

記者根據(jù)中介介紹，找到兩個(gè)所謂“燕郊高端項(xiàng)目”的成交記錄發(fā)現(xiàn),，大戶型成交均價(jià)在2.5萬/平米,，比小戶型反而高出8000元/平米?！　?/p>

此外,，記者觀察到，不少房源掛牌記錄超過10條,。限購以來,，一路下調(diào)心理預(yù)期，仍然賣不出去,。以目前銷售極為火爆的首爾甜城為例,，某二手房掛牌房源顯示，2016年以來,，業(yè)主共委托8次,，無一成交，目前該業(yè)主選擇繼續(xù)下調(diào)總價(jià)10%,?！　?/p>

除房價(jià)外，目前,，環(huán)京房市還有很多“怪相”,。

1 仍在宣傳買房落戶

記者走訪發(fā)現(xiàn)，位于“售樓一條街”第一家的某公寓售樓處火爆異常,，與其他售樓處的凋敝蕭條形成鮮明對比,。該售樓處門口赫然印著“限價(jià)房出售，單價(jià)不超過1.4萬元/平米”,。記者走進(jìn)后,，銷售人員介紹，“買房可以落戶,。我的客戶正在辦理,。”

據(jù)銷售人員介紹,，項(xiàng)目不限購,，是公寓類住宅，70年產(chǎn)權(quán),，與住宅沒有區(qū)別,。還可以落戶，房源很充足?！　?/p>

接著,，銷售人員又向記者展示了落戶好處。記者問及,，是否會簽訂落戶協(xié)議,。銷售人員稱，沒有協(xié)議,，但肯定有戶口,。

2 全款預(yù)售

此外，部分項(xiàng)目對外宣傳,，沒有資質(zhì)也可以買住宅,。開發(fā)商拿到預(yù)售證，購房者全款交付,，同時(shí)開始補(bǔ)交社保納稅證明,。等到補(bǔ)交完畢后，房子也建成了,，就可以過戶,。

“這種模式風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也很多”，銷售人員坦陳,，“第一,，如果開發(fā)商中間跑路，交付的全款可能就打水漂,，因?yàn)闃I(yè)主本身也是違規(guī)操作,。第二，政策可能隨時(shí)會變,，等到資質(zhì)夠了,，新政策下可能也買不了，退款是沒有利息的,?！?/p>

“選擇大的開發(fā)商可以規(guī)避第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)?！变N售人員開始引導(dǎo),，“燕郊沒有，但是大廠和香河都有,。燕郊有代售點(diǎn),。”

記者隨后采訪了香河某知名大型樓盤業(yè)主,。她坦陳,，所在小區(qū)已經(jīng)從最高點(diǎn)的3.3萬元/平米,，跌到1.5萬元/平米。開發(fā)商全款預(yù)售給沒有資質(zhì)的購房者的現(xiàn)象很普遍,。

“大家都不相信還會跌，開發(fā)商說拿地都不止這個(gè)價(jià),?！痹摌I(yè)主表示。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，香河地區(qū)2018年1-9月份成交土地均價(jià)不足2500元/平米,。　　

圖片來源：中國指數(shù)研究院

此外,，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，香河地區(qū)2018年1-9月份住宅僅成交949套，公寓成交4818套,，辦公成交3838套,。住宅交易量大幅縮減。

對于環(huán)京樓市,，業(yè)內(nèi)專家是這樣看的――

易居研究院首席分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示,，燕郊地區(qū)價(jià)格大幅下滑，市場需求不足是主要原因,。2017年6月限購以來,，符合資質(zhì)的購房者大幅減少，導(dǎo)致住宅交易疲軟,。公寓項(xiàng)目雖然不限購,，但本身屬于非主流產(chǎn)品。目前價(jià)格沒有走低,，只是因?yàn)榭梢员荛_限購,。基本是外地投資者在買賣,，支撐價(jià)格和交易數(shù)量,。嚴(yán)格說此類產(chǎn)品投資價(jià)值不大。本身燕郊二手房項(xiàng)目比較多,，也會影響此類公寓項(xiàng)目的投資價(jià)值,。

針對環(huán)京樓市部分亂象，嚴(yán)躍進(jìn)表示,，很多操作嚴(yán)格來說是違規(guī)的做法,。當(dāng)然對于此類市場來說未來也需要有政策上的調(diào)整，即與其看到這么多違規(guī)的交易,，不如適當(dāng)放寬部分購房政策,。否則很多扭扭捏捏的交易，掩藏著很多違約風(fēng)險(xiǎn)。

針對未來走勢,，嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào),，北三縣未來和副中心接軌的概率增加，城市規(guī)劃較好,，還是有較好的發(fā)展機(jī)會的,。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英則表示，此前燕郊住宅市場炒作現(xiàn)象較為嚴(yán)重,，價(jià)格上漲較快,，但房價(jià)并沒有產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為支撐。同時(shí)市場過度依賴北京,。一系列調(diào)控政策出臺后,，燕郊市場需求急劇下降，到目前調(diào)控也一直沒有放松,，市場需求越來越弱,。北三縣依托于北京發(fā)展，隨著京津冀一體化深入,，北三縣面臨良好的發(fā)展機(jī)遇,。但由于北三縣距離北京較遠(yuǎn)，因此房價(jià)不能和北京相比,。同時(shí),，環(huán)京房價(jià)雖然下跌，但絕對價(jià)格仍不低,，未來再度大幅上漲的概率不大,。