原標(biāo)題：俠客島：“房鬧”邏輯,，能讓房?jī)r(jià)回歸“理性”？

樓市“入秋”之際,，伴隨著陣陣喧囂。

樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”在今年落了空,，相反,，多地房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“房鬧”現(xiàn)象；同時(shí),，自媒體炒作樓市“取消限價(jià)限購(gòu)”的消息也屢見(jiàn)不鮮,。

鬧哪般？

房鬧

近期,，“房鬧”事件陸續(xù)在上海,、長(zhǎng)沙、鄭州,、天津等多地上演,。

先是萬(wàn)科廈門(mén)白鷺郡傳出了“五折大甩賣”、“退款100萬(wàn)”傳言,；后有泰禾合肥院子“降價(jià)4000元/平”促銷,，引來(lái)老業(yè)主堵門(mén)、拉橫幅維權(quán),；再是杭州濱江未來(lái)海岸二期“降價(jià)40萬(wàn)”,、江西上饒某項(xiàng)目房?jī)r(jià)“由1萬(wàn)元驟降至7000元”，輕者業(yè)主維權(quán),、退房,，重者售樓處直接被砸。

所謂“房鬧”,，多數(shù)情況下是指已購(gòu)房的老業(yè)主由于對(duì)新開(kāi)或新推盤(pán)價(jià)格低于其購(gòu)房時(shí)的價(jià)格不滿而組織的針對(duì)開(kāi)發(fā)商的,、集體鬧事行為。一般鬧事原因也會(huì)包括房子質(zhì)量問(wèn)題,、開(kāi)盤(pán)價(jià)和宣傳價(jià)不符等,。

“房鬧”亂象,，其始在何？從根本上說(shuō),，每逢樓市調(diào)控,、信貸收緊、房?jī)r(jià)拐頭向下,，那些對(duì)房?jī)r(jià)“只漲不跌”產(chǎn)生信仰的人群或者是“投機(jī)客”,，就必然會(huì)搞出一波房鬧——畢竟損失的是實(shí)實(shí)在在的金錢(qián)和利益。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,，一些城市的房源需要通過(guò)市場(chǎng)化降價(jià)來(lái)促銷,，以減小庫(kù)存去化和資金回籠壓力，“房鬧”因而難免產(chǎn)生,。

在應(yīng)對(duì)過(guò)程中,，部分開(kāi)發(fā)商起初尚有條件滿足“房鬧”的需求，通過(guò)降價(jià)補(bǔ)償措施勉強(qiáng)維護(hù)品牌形象,；但一味“縱容”,，換來(lái)的卻是“會(huì)哭的孩子有奶吃”的亂象頻生。

比如一些房企開(kāi)了不好的頭,，便會(huì)給行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)帶來(lái)壓力,，紛紛效仿退款退房的“治鬧”手段，最終造成購(gòu)房者投機(jī)心理的進(jìn)一步膨脹,，只能漲不能跌的偽邏輯也逐漸被“坐實(shí)”,。

較具諷刺意味的一個(gè)例子是，幾年前北京樓市調(diào)控后的降價(jià)潮中,，某小區(qū)業(yè)主因房?jī)r(jià)驟降大鬧售樓處并要求退款退房,；如今，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格卻已從當(dāng)初2萬(wàn)元一平的原價(jià),，漲到了現(xiàn)在的5萬(wàn)多一平,。

市場(chǎng)

“降價(jià)便退房”的房鬧邏輯，果真能讓房?jī)r(jià)回歸“理性”,？

從常識(shí)上講,，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)是價(jià)值規(guī)律的表現(xiàn)形式。在地產(chǎn)周期的下行期,，開(kāi)發(fā)商處于環(huán)境壓力的降價(jià)行為乃是市場(chǎng)行為,，和其他商品無(wú)異。

然而多年以來(lái),，中國(guó)樓市只漲不跌的慣性神話,，支撐起了老百姓的“樓市信仰”，形成了“買到就是賺到”的觀念,。從購(gòu)買方看,，無(wú)論是投資者還是投機(jī)客,，基本都用了信貸杠桿，一旦價(jià)格向下,，便會(huì)形成放大損失效應(yīng),，“房鬧”也就在所難免。

無(wú)獨(dú)有偶,，除了房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期內(nèi)由降價(jià)引起的退房現(xiàn)象,，二手房漲價(jià)時(shí)業(yè)主或中介的坐地起價(jià)、撕毀合同等行為也是鬧事根源之一,。這其中也都透露出市場(chǎng)“契約精神”的缺失,。

道理其實(shí)不難講，如果房產(chǎn)一貶值你就要求對(duì)方退款賠償?shù)脑?，那么房產(chǎn)升值的利處又憑啥獨(dú)吞呢,？“漲了就樂(lè)，跌了就鬧”的心態(tài)顯然是不理性,、不成熟的,。

當(dāng)然，這也并不是說(shuō)買方就要為“房鬧”擔(dān)上全責(zé),。以開(kāi)發(fā)商房屋質(zhì)量問(wèn)題為例，當(dāng)“高價(jià)拿地”遭遇政府“限價(jià)”,，偷工減料,、降低建筑標(biāo)準(zhǔn)、以至于業(yè)主退房退款的事件也屢屢發(fā)生,。比如9月份北京二環(huán)華潤(rùn)昆侖域業(yè)交房時(shí)就存在明顯的質(zhì)量問(wèn)題,，多處水泥填補(bǔ)過(guò)的裂縫，與廣告宣傳時(shí)的房屋標(biāo)準(zhǔn)明顯不符,。

島叔想說(shuō)的其實(shí)是,，任何資產(chǎn)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。

在股票市場(chǎng),，不久前達(dá)到萬(wàn)億市值的“股王”貴州茅臺(tái),，如今罕見(jiàn)跌停；在理財(cái)市場(chǎng),，老百姓對(duì)“保本理財(cái)”的觀念根深蒂固,，未來(lái)剛性兌付卻將成為歷史。

至于房地產(chǎn)市場(chǎng),，我們也必須理路清明——只漲不跌的樓市博傻時(shí)代已成過(guò)去,。

政策

如何止住“房鬧”？

最要緊的無(wú)疑是正確認(rèn)識(shí)地產(chǎn)市場(chǎng),，而這就需要在更高層面認(rèn)識(shí)政策趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律,。

近期,，廈門(mén)、廣州等地樓市全面取消限購(gòu)的消息瘋狂刷屏,，甚至有傳言說(shuō),，“國(guó)務(wù)院規(guī)定半年內(nèi)必須放開(kāi)樓市全部限購(gòu)”。傳言除了對(duì)地產(chǎn)政策的曲解外,，還隱含著對(duì)今年央行貨幣政策4次降準(zhǔn)的炒作,，過(guò)去的思維認(rèn)為央行一放水，房?jī)r(jià)就大漲,。

而事實(shí)上,，從最新數(shù)據(jù)看，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年9月70個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降,，二三線城市漲幅回落。

另一方面,，從另一組數(shù)據(jù)看,，三季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示GDP增速繼續(xù)下滑至6.5%，創(chuàng)09年2季度以來(lái)新低,，凈出口負(fù)貢獻(xiàn),、工業(yè)增速下滑、汽車,、電子增速顯著下滑,。加之一二線樓市調(diào)控只緊不松，三四線棚改貨幣化逐漸退出——當(dāng)前有聲音認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)下行壓力將倒逼政府放松地產(chǎn)調(diào)控,。

對(duì)此，島叔只有一句：展望未來(lái)樓市的關(guān)鍵,，還是要吃透今年7月31日中央政治局指出的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的精神,。

從實(shí)際層面看，僅在9月,，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)就高達(dá)70次,，全年已調(diào)控400余次，取消預(yù)售證制度也在一些城市陸續(xù)推出,；全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃中已經(jīng)把“房地產(chǎn)稅法”列入條件比較成熟,、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案的第一類項(xiàng)目；實(shí)施租售并舉已成為政策共識(shí),，公租房,、共有產(chǎn)權(quán)房的供給不斷增加；同時(shí)，住建部也在建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系,，完善對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制,。

而在昨日，新華社也刊文進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：

中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變,，調(diào)控舉措不是裝裝樣子的“花拳繡腿”,，“房住不炒”定位正在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)。政策“說(shuō)話”,，對(duì)引導(dǎo)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期起著關(guān)鍵作用,，把一二三線城市中房?jī)r(jià)上漲的躁動(dòng)打回原形，讓有些地方寄予房?jī)r(jià)“再飛一會(huì)兒”的希望迅速冰凍,。

需注意的是,，行政手段能夠迅速對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控；但長(zhǎng)期來(lái)看,，以市場(chǎng)為導(dǎo)向,，建立以供求平衡為目標(biāo)的長(zhǎng)效機(jī)制，才能求得一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng),。

行百里者半九十,，我們不能低估中央對(duì)“房住不炒”定位之決心，同時(shí)也要摒棄房?jī)r(jià)“永遠(yuǎn)上漲”的非理性信仰,。（俠客島/庖丁解牛）