原標(biāo)題：一線城市房價(jià)為何快速上漲

2015年初以來的我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的分化走勢,，以北京、上海,、深圳為代表的一線城市價(jià)升量增,，而大多數(shù)三、四線城市去庫存的壓力有增無減,。房地產(chǎn)走勢的分化是我國房地產(chǎn)市場最近十幾年第一次出現(xiàn),，必有其內(nèi)在的原因。我們分析當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢從市場分化這個(gè)特點(diǎn)入手,。

1現(xiàn)狀

去年以來,，一線城市中深圳和上海的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)最突出。上海的交易量創(chuàng)世界歷史紀(jì)錄,，數(shù)據(jù)顯示,，2015年度上海一、二手房共成交4986萬平方米,，成交金額達(dá)到1.4萬億元,，該金額相當(dāng)于2015年北京、天津,、紐約和香港四個(gè)城市的房地產(chǎn)交易金額之和,。而深圳的房價(jià)2015年度漲幅也創(chuàng)下中國最快紀(jì)錄。除了量價(jià)齊漲,，總價(jià)超過1000萬元的豪宅成交量也在大幅度增加,。

在過去的每一輪房價(jià)上漲周期里,，成交量增長最快的都是90平方米左右總價(jià)較低的中小戶型，而此次一線城市的房地產(chǎn)周期的最明顯的特點(diǎn)是總價(jià)高的大戶型成交增長很快,。

關(guān)于最近一年多的房地產(chǎn)市場的分化走勢有很多分析,，但都難以自恰。

有人解釋一線房價(jià)上漲的原因是政策刺激,，2015年3月30日國務(wù)院出臺了一系列房地產(chǎn)刺激政策。以前曾經(jīng)有類似的房地產(chǎn)刺激或抑制政策出臺,，一旦刺激政策,，要么同漲，要么都不漲,，唯有這次是意外,，刺激政策更多地側(cè)重與中小城市，而房價(jià)上漲的是一線城市,，三,、四線城市并沒有被刺激起來。顯然,，用政策刺激來解釋一線城市的房價(jià)上漲在邏輯上是立不住的,。

還有人試圖從供求關(guān)系來解釋深圳房價(jià)漲幅過快的原因。深圳有一千多萬常住人口,，但是深圳每年新增加的住房供應(yīng)大概是在500萬平米左右,，像北京、上海每年新增住房供應(yīng)都超過1000萬平米,。很顯然,，深圳的住房供應(yīng)是短缺的。但深圳住房的供應(yīng)一直如此,，2015年其人口也沒有發(fā)生特別大的變化,，為何2015年會(huì)表現(xiàn)非常突出？很顯然,，人口和土地矛盾的問題也不是深圳2015年房價(jià)突飛猛進(jìn)的原因,。

還有一種解釋，因?yàn)?015年搞“大眾創(chuàng)業(yè),，萬眾創(chuàng)新”,，深圳在科技創(chuàng)新方面，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面領(lǐng)先,。問題是深圳一直領(lǐng)先,，2015年也沒有發(fā)生特別大的變化，深圳的GDP和全國一樣,，2015年還不如前幾年,。如果從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的角度來看,，很顯然，解釋深圳的房價(jià)以及一線城市房價(jià)和三,、四線城市房價(jià)的背離也是解釋不通的,。

還有人從人口流動(dòng)的角度來解釋。當(dāng)城市化率超過50%以后,，中小城市的人口向特大城市集中,，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化：大多數(shù)中小城市由于人口持續(xù)流出，房地產(chǎn)市場將難有起色,；一線城市和部分區(qū)域中心城市由于人口持續(xù)流入,，房價(jià)將不斷上漲。該觀點(diǎn)從中長期看可能是正確的,，但難以解釋短期的市場價(jià)格大幅度上漲,。按照年度數(shù)據(jù)看，2015年并非深圳,、上海等城市人口流入的高峰,，而且統(tǒng)計(jì)資料顯示2015年度上海的常住人口出現(xiàn)了下降?？梢?，用人口流動(dòng)來解釋2015年以來的房價(jià)快速上漲是比較牽強(qiáng)的。

2原因

●近期一線城市房價(jià)上漲主要與股市有關(guān)

從我們的觀察看,，深圳的房價(jià)從2014年12月份開始上漲,，漲得最快的時(shí)間是2015年5月份和6月份，7月份之后,，深圳的房價(jià)環(huán)比上漲速度基本上不漲了,。深圳的房價(jià)上漲狀況與2014-2015年的股票市場基本雷同。從現(xiàn)象上可以進(jìn)行判斷,，2015年度深圳和一線城市的房價(jià)走勢與股市有關(guān),。

深圳股票市場與上海股票市場的不同之處在于有中小板和創(chuàng)業(yè)板市場，中小板現(xiàn)在有接近800家上市公司,，創(chuàng)業(yè)板有接近500家,，這兩個(gè)加起來是1200多家上市公司。上市公司有一個(gè)特點(diǎn),，他在哪個(gè)交易所掛牌上市,，就會(huì)在這個(gè)城市開戶，設(shè)立辦事處,，有些上市公司還會(huì)投資股票,。所有自然人股東和法人股東的賬戶的管理都放在這個(gè)城市。

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