原標(biāo)題：土地延期20年花費(fèi)4.5萬(wàn) 補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%

陸劍偉

深圳商報(bào)記者陸劍偉

近日,，溫州一批住宅土地使用年限即將或已經(jīng)到期，需要繳納相當(dāng)于房?jī)r(jià)三至五成的高額土地出讓金,。深圳商報(bào)記者了解到,，類(lèi)似情況深圳已經(jīng)發(fā)生了多起，最近一起長(zhǎng)城大廈一套住宅申請(qǐng)土地使用年限延期20年,，僅花費(fèi)了4.5萬(wàn)元,。2004年深圳市頒發(fā)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%,，并按約定年期一次性支付,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就目前深圳征繳的情況看,，對(duì)深圳的影響不大,。

補(bǔ)地價(jià)款不到房?jī)r(jià)1%

連日來(lái)，溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期,，交易價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)的房子面臨要花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)元（房產(chǎn)交易價(jià)的1/3到一半）的高額土地出讓金“買(mǎi)地”才能重新辦理土地證的遭遇,，在社會(huì)各界引發(fā)熱議和關(guān)注。

深圳的情況如何,？深圳商報(bào)記者了解到,，近日深圳發(fā)生了一起業(yè)主主動(dòng)補(bǔ)交地價(jià)款的案例。近日,，市規(guī)土委第一直屬管理局收到了福田區(qū)長(zhǎng)城大廈6棟一套80.6平方米業(yè)主的一份關(guān)于補(bǔ)交地價(jià)延期的申請(qǐng),。相關(guān)資料顯示，該房產(chǎn)用途為住宅，土地使用年限為50年,，從1985年5月28日起至2035年5月27日止,。

據(jù)悉，該業(yè)主已于今年3月9日付清上述房地產(chǎn)延續(xù)土地使用年限的地價(jià)款44940元,，經(jīng)過(guò)規(guī)土委第一直屬管理局批準(zhǔn),，該房地產(chǎn)的土地使用年期延至70年，即從1985年5月28日起至2055年5月27日止,，性質(zhì)仍為市場(chǎng)商品房,，其他要求按《房地產(chǎn)證》登記不變,。業(yè)主可以據(jù)批復(fù)向市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)完善產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),。

深圳商報(bào)記者就此事在市規(guī)土委第一直屬管理局得到了進(jìn)一步確認(rèn)，該局在回復(fù)中稱(chēng)“根據(jù)深府（2004）73號(hào)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》第三條和第四條規(guī)定,，該房產(chǎn)土地使用年限延期為70年,，現(xiàn)該業(yè)主已付清該套房產(chǎn)續(xù)延土地使用年期的地價(jià)款，可到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理相關(guān)用地手續(xù),?！?/p>

據(jù)家家順、安居客和58同城數(shù)據(jù),，長(zhǎng)城大廈的目前市價(jià)為8萬(wàn)元/平方米,，該套房產(chǎn)市值約645萬(wàn)元，補(bǔ)交地價(jià)款僅為市值的0.7%,。

類(lèi)似情況已經(jīng)發(fā)生了多起

深圳商報(bào)記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn),，深圳多個(gè)商住樓早已到期，其中國(guó)際商業(yè)大廈則是全國(guó)的“先行者”,。

位于羅湖區(qū)人民南路和嘉賓路交匯的國(guó)際商業(yè)大廈就出現(xiàn)過(guò)部分住宅土地使用權(quán)到期,，盡管是同一幢樓，但有20,、30,、40、50年等四種年限不一的房產(chǎn)證,，最早的在2001年就已經(jīng)到期,。

與深圳國(guó)商大廈土地到期情況相似的還有：深圳寰宇大酒店土地于2002年2月3日到期，鴻圖大酒店以及盛華大酒店土地使用權(quán)到期日為2001年2月25日,。

2011年,，南山區(qū)金桃園小區(qū)被披露為“全國(guó)第一家土地使用權(quán)到期后將被政府無(wú)償收回的物業(yè)”，曾經(jīng)在全國(guó)引起軒然大波,。不過(guò),，此事很快得以澄清。

是什么導(dǎo)致這些物業(yè)到期問(wèn)題的出現(xiàn)呢？記者了解到,，深圳在1987年之前共劃撥了73平方公里的土地,，根據(jù)1981年12月深圳頒布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，允許給在特區(qū)投資的客商劃撥土地,。同時(shí),，規(guī)定了土地最長(zhǎng)使用年限：工業(yè)用地30年；商業(yè)用地20年,；商品住宅用地50年,；教育、科學(xué)技術(shù),、醫(yī)療衛(wèi)生用地50年,；旅游事業(yè)用地30年；種植業(yè),、畜牧業(yè),、養(yǎng)殖業(yè)用地20年。

因此,，國(guó)商大廈等上世紀(jì)80年代初期破土動(dòng)工的一批商業(yè)樓宇,，土地使用權(quán)就只有20年。到期土地主要分布在老城區(qū)的羅湖,，以商業(yè),、辦公用地為主，也有少量住宅樓,。73平方公里的劃撥土地也因此成為“歷史遺留問(wèn)題”,。深圳商報(bào)記者了解到，上述物業(yè)多數(shù)業(yè)主已補(bǔ)交了地價(jià),，土地的使用期限順延了數(shù)十年不等,。

深圳已出臺(tái)相關(guān)政策

針對(duì)這一事關(guān)每個(gè)市民切身利益問(wèn)題，深圳在早期就已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策,。

2004年,，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，指出,，到期房地產(chǎn),，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下,，按有償使用土地的原則,，延長(zhǎng)土地使用年期，在剩余年期（國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)使用年期減去已使用年期）范圍內(nèi)約定年期的,，補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%,，并按約定年期一次性支付,。

2007年施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期,。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,，依照法律規(guī)定辦理?！?/p>

延期土地使用年限,，對(duì)深圳樓市有多大影響？

“《物權(quán)法》里的相關(guān)規(guī)定是到期‘自動(dòng)續(xù)期’,。這是國(guó)家對(duì)土地價(jià)值權(quán)屬問(wèn)題的妥協(xié)式表達(dá),，留下了明顯隱患，溫州和深圳的案例就是這種法理漏洞的差異化代表作,。顯然,，溫州做法更保守和傳統(tǒng)，深圳做法更開(kāi)放和理性,，迎合時(shí)代精神,。總的方向,，應(yīng)該是深圳模式，對(duì)既往房產(chǎn)實(shí)施適度續(xù)費(fèi),。但未來(lái)房地產(chǎn)稅開(kāi)通后,，一套房產(chǎn)的土地使用權(quán)將分化到每年征稅的流程中去?！?綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁昨日接受深圳商報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō),，“即便在買(mǎi)房時(shí)理論上一次性交了所有地價(jià)款，但那是制度滯后的產(chǎn)物,，現(xiàn)在續(xù)期時(shí)補(bǔ)繳一點(diǎn)完全可以接受,，所以只要補(bǔ)繳數(shù)額不高，對(duì)深圳樓市不會(huì)有太大影響,?！?/p>