推動柏林等德國大城市房價高企的背后,，則是不斷涌入的外來人口,。柏林,，已是德國人口最多的城市,。德媒此前研究了德國大城市未來人口發(fā)展的前景,，其中提到,，柏林,、慕尼黑和法蘭克福將是德國人口增長最快的幾個城市,。

過去5年來,，柏林人口以每年5萬的速度增加，目前柏林已發(fā)展成擁有350萬人口的大城市,。萊坊預計,，到2035年，柏林人口還將增加14.5%,，將是德國平均增長率的13倍,。

除了人口因素，柏林本就低于歐洲其他主要城市的房價成為了外來投資者眼中的“香餑餑”,。即便柏林房價以每年10%的速度上漲,，但依舊趕不上紐約或者倫敦,。比如，柏林市中心的一套公寓,，與倫敦同等面積,、地段相似的公寓相比，售價能便宜2/3,。因此,，不難理解外來投資者對柏林樓市，無論是普通住宅市場,，還是商用地產,，均趨之若鶩。

就在上個月,，股神巴菲特就出手購得柏林一處高端地產,，當時的售價為380萬歐元。而在德國搜房網站immowelt.de上,，位于柏林南部時尚新地標的新克爾恩區(qū)（Neuk?lln）的一套公寓售價僅為17.5萬歐元,，被售樓中介稱為“最有眼光的投資”。

在商用地產方面,，加拿大安大略省養(yǎng)老金投資基金在去年10月以11億歐元投資了波茨坦廣場大型綜合體項目索尼中心,。挪威養(yǎng)老金投資基金也以4億歐元投資參建歐洲最大數字媒體集團斯普林格（Axel Springer）的總部大樓。

此外,，作為“歐洲的硅谷”,，大量互聯網公司涌入柏林，也帶動了資本市場,。諸如谷歌,、臉譜網、亞馬遜等全球知名互聯網公司均在柏林設立分公司,。歐洲以及全球的頂級投資公司也在柏林尋找好項目,，進行風險投資。因此,，互聯網行業(yè)的發(fā)展在吸引世界各地高端人才進駐柏林時,，也必然帶動當地房地產市場的發(fā)展。

對于如此顯著的房價增幅,，德國央行早已關注到這一現象,。今年2月，德國央行對柏林等大城市樓市可能存在的泡沫發(fā)出警告,。德國央行認為,，許多德國城市的房產價格至少存在15%的虛高，這一比例在柏林可能高達35%,。

目前,，柏林市政府正密切關注加拿大溫哥華政府采取的對外國購房者征稅的實施狀況,。不排除柏林政府也在未來通過對外國購房者的稅收機制，抑制當地房價過熱,。

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