推動柏林等德國大城市房價高企的背后，則是不斷涌入的外來人口。柏林,，已是德國人口最多的城市,。德媒此前研究了德國大城市未來人口發(fā)展的前景，其中提到,，柏林、慕尼黑和法蘭克福將是德國人口增長最快的幾個城市。

過去5年來,，柏林人口以每年5萬的速度增加，目前柏林已發(fā)展成擁有350萬人口的大城市,。萊坊預(yù)計,，到2035年，柏林人口還將增加14.5%,，將是德國平均增長率的13倍,。

除了人口因素，柏林本就低于歐洲其他主要城市的房價成為了外來投資者眼中的“香餑餑”,。即便柏林房價以每年10%的速度上漲,，但依舊趕不上紐約或者倫敦。比如,，柏林市中心的一套公寓,，與倫敦同等面積、地段相似的公寓相比,，售價能便宜2/3,。因此,，不難理解外來投資者對柏林樓市，無論是普通住宅市場,，還是商用地產(chǎn),，均趨之若鶩。

就在上個月,，股神巴菲特就出手購得柏林一處高端地產(chǎn),，當時的售價為380萬歐元。而在德國搜房網(wǎng)站immowelt.de上,，位于柏林南部時尚新地標的新克爾恩區(qū)（Neuk?lln）的一套公寓售價僅為17.5萬歐元,，被售樓中介稱為“最有眼光的投資”。

在商用地產(chǎn)方面,，加拿大安大略省養(yǎng)老金投資基金在去年10月以11億歐元投資了波茨坦廣場大型綜合體項目索尼中心,。挪威養(yǎng)老金投資基金也以4億歐元投資參建歐洲最大數(shù)字媒體集團斯普林格（Axel Springer）的總部大樓。

此外,，作為“歐洲的硅谷”,，大量互聯(lián)網(wǎng)公司涌入柏林，也帶動了資本市場,。諸如谷歌,、臉譜網(wǎng)、亞馬遜等全球知名互聯(lián)網(wǎng)公司均在柏林設(shè)立分公司,。歐洲以及全球的頂級投資公司也在柏林尋找好項目,，進行風(fēng)險投資。因此,，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的發(fā)展在吸引世界各地高端人才進駐柏林時,，也必然帶動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。

對于如此顯著的房價增幅,，德國央行早已關(guān)注到這一現(xiàn)象,。今年2月，德國央行對柏林等大城市樓市可能存在的泡沫發(fā)出警告,。德國央行認為,，許多德國城市的房產(chǎn)價格至少存在15%的虛高，這一比例在柏林可能高達35%,。

目前,，柏林市政府正密切關(guān)注加拿大溫哥華政府采取的對外國購房者征稅的實施狀況。不排除柏林政府也在未來通過對外國購房者的稅收機制,，抑制當?shù)胤績r過熱,。

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