5月22日,，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者實(shí)地走訪該項(xiàng)目時(shí)，案場(chǎng)銷售表示,，該項(xiàng)目是1993年拿的地,，不過(guò)地塊在隨后的10年里均歸政府所有，直到2003年才交由九龍倉(cāng),。

從目前可以查到的原始資料顯示,，該地塊為萬(wàn)航渡路398號(hào)B地塊。根據(jù)早些年《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》的報(bào)道,，該地塊是在1993年3月12日,，九龍倉(cāng)集團(tuán)與上海靜安區(qū)方面達(dá)成協(xié)議，以土地批租的形式拿下的,。熟地樓面地價(jià)為520美元/平方米,，占地2.98萬(wàn)平方米，容積率4.7,，使用年限50年,。按1993年美元對(duì)人民幣1：5.76的平均匯率計(jì)算，該項(xiàng)目的樓板價(jià)約2995元/平方米,。

隨后,，該地塊用地性質(zhì)從綜合用地改為住宅用地，被命名為“上海靜安花園”,，計(jì)劃用于發(fā)展高端住宅項(xiàng)目,。

位于靜安花園新閘路的營(yíng)銷中心，門口沒(méi)有任何營(yíng)銷字樣,，甚至沒(méi)有九龍倉(cāng)或者靜安花園的中文標(biāo)識(shí),。

幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者終于找到了售樓處,。隨后以購(gòu)房者身份進(jìn)行暗訪,。

“我們預(yù)售證現(xiàn)在還沒(méi)有出來(lái)，所以我們不進(jìn)行任何的宣傳活動(dòng),?！膘o安花園的一位銷售經(jīng)理表示。

據(jù)這位銷售經(jīng)理介紹,，最快預(yù)計(jì)明年就可交房,，總計(jì)不到200套房源,，精裝修交付，房屋面積從127-300多平方米不等,，得房率約81%,，最小的127平方米的房型為兩室兩廳各帶獨(dú)立衛(wèi)生間，預(yù)計(jì)單價(jià)約在13萬(wàn)元/平方米,，總價(jià)不會(huì)低于1700萬(wàn)元,。

該銷售經(jīng)理坦言，從去年至今已經(jīng)有多組客戶來(lái)看房,，到時(shí)候開盤統(tǒng)一搖號(hào),，當(dāng)記者問(wèn)道目前共有多少組客戶登記意向時(shí)，該銷售經(jīng)理說(shuō),，“不太好說(shuō),，挺多的，畢竟這基本上算是靜安區(qū)目前唯一在售的新房了,?！?/p>

當(dāng)記者問(wèn)及九龍倉(cāng)的產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題時(shí)，據(jù)靜安花園的一名置業(yè)顧問(wèn)表述,，該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)是從2003年開始計(jì)算的,，現(xiàn)在購(gòu)買擁有55年產(chǎn)權(quán),。那1993年～2003年的產(chǎn)權(quán)歸屬于誰(shuí),？該名置業(yè)顧問(wèn)表示不清楚。

隨后記者輾轉(zhuǎn)來(lái)到該項(xiàng)目的股東方之一的靜安建設(shè)有限公司,，相關(guān)工作人員李女士表示“我們是小股東,，具體產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題不清楚”

是否構(gòu)成囤地？

值得注意的是,，自1993年起,，該地塊一直到處于閑置狀態(tài)，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）早些年的報(bào)道,，直到2011年,，項(xiàng)目上才出現(xiàn)工棚?？硕鹳Y料顯示,，項(xiàng)目于2014年10月起正式建設(shè)。也就是說(shuō),，項(xiàng)目共計(jì)閑置了22年,。

即使按2003年實(shí)際取得地塊計(jì)算，該項(xiàng)目的閑置時(shí)間也有十幾年,。根據(jù)國(guó)土資源部2012年頒布的《閑置土地處置辦法》,，未動(dòng)工開發(fā)滿1年的閑置土地,，由市、縣國(guó)土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi),；閑置兩年的,，由政府無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

事實(shí)上,，此前九龍倉(cāng)已經(jīng)因?yàn)槲姹P惜售問(wèn)題被相關(guān)部門調(diào)查,。記者從杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)獲悉，2016年8月,，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局陸續(xù)接到多位市民的投訴,，投訴望華房地產(chǎn)（杭州）有限公司開發(fā)建設(shè)的九龍倉(cāng)瓏璽公寓4幢捂盤惜售的問(wèn)題。經(jīng)相關(guān)部門調(diào)查,，望華房地產(chǎn)（杭州）有限公司對(duì)已許可預(yù)售的部分房源未對(duì)外公開銷售,。根據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局于2016年9月14日下達(dá)《責(zé)令限期整改通知書》，責(zé)令望華房地產(chǎn)（杭州）有限公司予以限期整改,，即在收到通知書之日起7個(gè)工作日內(nèi)一次性公開已許可預(yù)售房源并進(jìn)行銷售,。

不過(guò)，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者,，一些土地往往是因?yàn)檎?dāng)初的承諾沒(méi)有兌現(xiàn),，或者是土地本身有動(dòng)拆遷、文物挪動(dòng),，或者接入管線等一系列問(wèn)題,。

所以一般來(lái)說(shuō)超過(guò)兩年未開發(fā)就存在囤地的嫌疑。但值得關(guān)注的是,，并非所有超過(guò)兩年未動(dòng)工的土地都會(huì)被收回,，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延,，可以成為延遲動(dòng)工的正當(dāng)理由,，這也是不少房企看似囤地而未被地方政府收回土地使用權(quán)的重要理由。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者,，從現(xiàn)實(shí)來(lái)看,，目前房企囤地可能有兩方面原因，一是房企本身資金出現(xiàn)問(wèn)題,，尤其是現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題,，無(wú)力進(jìn)行土地開發(fā)。但從現(xiàn)實(shí)情況來(lái),，看房企選擇主動(dòng)拖延的情況更為普遍,，主動(dòng)拖延中包括高地價(jià)的“地王”地塊，也包括較長(zhǎng)時(shí)間甚至十多年未開發(fā)的土地,。其中又不乏部分“地王”地塊采用“蟄伏”策略,，目的是后續(xù)更好入市時(shí)機(jī)帶來(lái)符合預(yù)期的回報(bào),。

九龍倉(cāng)持股55%

據(jù)天眼查顯示，上海靜安花園項(xiàng)目公司為上海龍申房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下簡(jiǎn)稱（“龍申房產(chǎn)”）,，成立于1994年4月18日,，此前的法定代表人為吳梓源，投資股東包括香港安怡地產(chǎn)有限公司（下稱“香港安怡”）,、香港金澤投資有限公司（下稱“香港金澤”）,、香港九龍倉(cāng)靜安有限公司（下稱“九龍倉(cāng)靜安”）、上海人保房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（“下稱人保房產(chǎn)”）,。

2015年1月,，龍申房產(chǎn)原來(lái)的法定代表人吳梓源退出，周安橋擔(dān)任,，后者現(xiàn)為九龍倉(cāng)集團(tuán)第一副主席兼九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席,。2018年1月26日，龍申房產(chǎn)經(jīng)理和董事發(fā)生變更,。

從目前公司股權(quán)結(jié)構(gòu)可以看出,，龍申房產(chǎn)共有五家股東，分別為：

九龍倉(cāng)持股40%,；

上海申城房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)總公司持股20%,；

香港金澤投資有限公司持股15%；

香港安怡地產(chǎn)有限公司持股15%,；

人保房產(chǎn)持股10%,。

另?yè)?jù)九龍倉(cāng)2017年年報(bào)顯示，其持有上海龍申房地產(chǎn)項(xiàng)目公司55%權(quán)益,。

這些股東中,，申城房產(chǎn)的股東為上海靜安區(qū)建設(shè)總公司，而建設(shè)總公司為靜安區(qū)建委全資控股公司,。而另一個(gè)股東人保房產(chǎn)的全資控股股東為中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司上海分公司。

早在2013年,，人保房產(chǎn)就曾在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開出讓10%的股權(quán),，掛牌價(jià)格9760萬(wàn)元。不過(guò)并未出售成功,。目前該公司持股比例依舊和2013年時(shí)相同,。

對(duì)于靜安花園的具體情況，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者向九龍倉(cāng)發(fā)送了采訪函,，但截至記者截稿時(shí)未得到回復(fù),。

遮擋采光曾遭投訴

“我們猶如生活在一個(gè)盆地里，尤其是冬天,，日照時(shí)間不足兩小時(shí)”,，居民付女士這樣感慨道,。

5月22日，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者來(lái)到靜安花園建設(shè)工地附近,，樓房正在建設(shè)中,。靜安花園對(duì)面是萬(wàn)航渡路393弄1-27號(hào)的弄堂，弄堂旁則是正在建設(shè)中的越商大廈,，據(jù)記者了解,，該大廈早于靜安花園建設(shè)，曾因采光問(wèn)題被居民投訴,，后對(duì)生活受到影響的每戶居民補(bǔ)償了2-3萬(wàn)元,，繼續(xù)進(jìn)行了施工建設(shè)。

記者走訪了項(xiàng)目案場(chǎng)發(fā)現(xiàn),，該弄堂只有三層高,，而周圍的建筑達(dá)近20層之高，生活在萬(wàn)航渡路393弄的弄堂居民們腳踩著寸土寸金的靜安土地,，卻得不到正常日照時(shí)間,。

該弄堂的居民大多是老年人，據(jù)多位受訪者回憶,，對(duì)面的靜安花園已拆遷多年,，也在90年代準(zhǔn)備動(dòng)工建設(shè)過(guò)，但不知何原因停工了,，后來(lái)有一段時(shí)間被建造為一個(gè)小公園,。

由于年代久遠(yuǎn)，大爺大媽們對(duì)于對(duì)面這片土地變動(dòng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)記得不是特別清楚,，但可以肯定的是,，九龍倉(cāng)決定重新施工后，2013～2014年間,，弄堂居民曾去靜安區(qū)相關(guān)部門反映過(guò)遮擋采光問(wèn)題,，期間停工。

隨后,，相關(guān)部門的回復(fù)是根據(jù)相關(guān)測(cè)量數(shù)據(jù)符合正常的光照時(shí)間,。“得到政府部門的回應(yīng)后我們便沒(méi)有再去反映此事,，此后對(duì)面（靜安花園）便照舊施工,。”多名受訪者向記者表示,。