“一房二賣”套路多 老人莫名成被告

70歲的老人吳女士跟房山一家房產(chǎn)中介的員工王小姐簽訂委托賣房協(xié)議,，約定三個(gè)月內(nèi)以不低于120萬的價(jià)格把房子賣出去,。但約定期滿之后,，中介王小姐并未通知吳女士是否已把房子賣出,，吳女士于是就把房子賣給了他人,。但隨后近90歲的老人劉先生突然把吳女士告上法庭，稱吳女士一房二賣,，要求吳女士賠償24萬元賠償金,。近日，房山法院對(duì)該案作出判決,，法院經(jīng)過調(diào)查確認(rèn)老人劉先生并不想真正購(gòu)買涉案房子,，駁回劉老先生索賠的訴訟請(qǐng)求。二審法院經(jīng)審理維持原判,。

專家稱,，該中介做法不符合行業(yè)慣例。

老人莫名被訴“一房二賣”

劉先生起訴稱,，他通過某房產(chǎn)中介公司與吳女士簽訂《房屋訂購(gòu)協(xié)議》,，合同約定吳女士的一處房屋出售給他，出售價(jià)格為120萬元,，他向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買,。合同簽訂當(dāng)天他給付吳女士定金3萬元，雙方已辦理房屋交割手續(xù),，后經(jīng)他和中介公司多次催告,，吳女士均不配合辦理相關(guān)手續(xù)。劉先生要求法院判決解除雙方簽訂的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》,，吳女士返還定金3萬元并給付違約金24萬元,。

房山法院法官收到案件，打電話通知被告吳女士時(shí),，吳女士卻十分震驚,，稱自己根本不認(rèn)識(shí)原告劉先生，更沒有把涉訴房子賣給他,。

吳女士稱,，她在2016年5月與房山一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的員工王小姐簽訂了一份委托賣房協(xié)議書，委托王小姐出售自己位于房山區(qū)的一處房產(chǎn),，出售價(jià)不低于120萬元，約定賣房期限為三個(gè)月,。但在約定期限屆滿后,，王小姐并未告知吳女士與任何人簽訂賣房協(xié)議。因認(rèn)為涉訴房屋沒有賣出,，吳女士將涉訴房屋賣給他人,，并且辦理了房屋過戶手續(xù)。

隨后,，法官向吳女士出示了劉先生提交的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》,，吳女士看后表示自己沒有見過這份協(xié)議,。

中介買房人起訴類似案件多次

根據(jù)吳女士的講述，法官感到此案可能事出有因,，馬上電話聯(lián)系原告劉先生,，但起訴狀上的聯(lián)系方式并不是劉先生本人，而是其委托律師,。然而,，法官在向律師了解情況時(shí)，發(fā)現(xiàn)其對(duì)本案細(xì)節(jié)事實(shí)并不了解,，于是要求律師向劉先生轉(zhuǎn)述問題,。但劉先生在頭腦清醒、身體健康的情況下,，卻拒不回答法官要求其律師轉(zhuǎn)述的問題,。

在法庭上，吳女士說,，她從來不知道跟劉先生簽訂合同賣房一事,。她與中介公司工作人員簽訂的獨(dú)家代理協(xié)議約定的代理期限為三個(gè)月，但中介公司在約定時(shí)間內(nèi)從未給她打過電話,，原告劉先生也沒有找過她,，直到她拿到起訴書后才知道房子是賣給劉先生了。她認(rèn)為,，劉先生的行為與正常交易習(xí)慣明顯不符,。此外，吳女士稱,，她從未收取任何定金,，也沒有交付過房屋。

在庭審過程中,，法官多次詢問中介員工王小姐與劉先生是否認(rèn)識(shí),，王小姐情緒異常激動(dòng)，表示之前不認(rèn)識(shí)劉先生,，并多次打斷庭審,。經(jīng)詢問，法官了解到,，劉先生的律師也是由王小姐出面委托的,。

庭審中，法官通過律師要求劉先生參加庭審,，但劉先生兩次開庭卻都沒有參與,，并向代理律師表示不愿到法院來，也拒絕向法院出示購(gòu)房能力證明,。

隨后,，法官在查詢中國(guó)裁判文書網(wǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn),，王小姐所在的中介公司和劉先生以同樣的情況起訴的案件有數(shù)起，與本案情況非常相似,。

法院判決房屋買賣合同無效

房山法院經(jīng)過審理認(rèn)為,，在案件審理過程中，法院僅能確定劉先生在《房屋訂購(gòu)協(xié)議》,、《房屋物業(yè)交割單》上簽字,，關(guān)于劉先生是否具有購(gòu)買涉訴房屋的真實(shí)意思表示，劉先生沒有提交其他證據(jù)予以證明,，且其行為存在諸多疑點(diǎn),，購(gòu)買房屋標(biāo)的巨大，但劉先生沒有看房的過程,，委托中介公司工作人員全權(quán)辦理卻不出示授權(quán)委托手續(xù),；《房屋訂購(gòu)協(xié)議》約定不清楚且有互相矛盾之處，將所有費(fèi)用負(fù)擔(dān)加在吳女士身上,，特別是補(bǔ)充條款,，還有更換買房人姓名的約定?！斗课萦嗁?gòu)協(xié)議》簽訂后,，劉先生沒有支付吳女士定金，中介公司沒有進(jìn)行房源核驗(yàn),、購(gòu)房人資格核驗(yàn),。

劉先生頭腦清醒、身體健康,，經(jīng)法庭多次要求,，卻拒不參加庭審。明知自己年事已高可能無法辦理貸款,，卻向代理律師表明能借來全款,，經(jīng)法庭責(zé)令逾期不提交購(gòu)房能力證明。

房山法院經(jīng)過審理確認(rèn),，劉先生沒有購(gòu)買涉訴房屋的真實(shí)意思表示,，他與吳女士之間的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》不生效，判決駁回劉先生索賠的訴訟請(qǐng)求,。

據(jù)了解,，案件宣判后，劉先生由王小姐開車送到法院上訴,，此時(shí)法官才第一次見到了劉先生本人。在二審中,，劉先生承認(rèn)了早就與王小姐認(rèn)識(shí),。二中院二審維持一審的判決結(jié)果,。

文/本報(bào)記者 李鐵柱

專家觀點(diǎn)

中介做法不符合行業(yè)慣例

業(yè)內(nèi)專家貝殼找房法務(wù)總監(jiān)孫笑竹表示，目前的行業(yè)慣例都是三方簽署,，讓買方和賣方都知道合同全部的條款和內(nèi)容,，中介對(duì)雙方講解合同、確定合同條款,，是中介最典型的義務(wù),。一般來說，正常的房屋買賣合同是不可能在沒有取得相關(guān)授權(quán)的情況下,，先跟買方簽署協(xié)議,，然后再拿去跟賣方簽署。

針對(duì)本案中,，吳女士與中介公司所簽署的“獨(dú)家代理協(xié)議”是否合規(guī),？對(duì)此，孫笑竹表示,，之所以會(huì)有“獨(dú)家代理協(xié)議”這種情況,，是因?yàn)橹薪榉綖榱藢⒎孔邮鄢觯赡軙?huì)投入大量的經(jīng)濟(jì)成本,，比如廣告支出,、經(jīng)紀(jì)人等，如果在中介服務(wù)過程中,，買方或者賣方隨便跳票,，這個(gè)對(duì)中介行業(yè)損害比較大，因此“獨(dú)家代理協(xié)議”是行業(yè)允許的,。

但是根據(jù)行業(yè)慣例,，獨(dú)家代理只是讓中介幫賣房者去尋找買房者，而不是中介可以替賣房人去賣房,。即使在獨(dú)家代理協(xié)議中有委托中介賣房的內(nèi)容,，根據(jù)慣例，如果出售房屋的價(jià)格達(dá)不到賣房人的要求,，中介會(huì)把情況跟賣房人進(jìn)行確認(rèn),，而不是什么都不說。

孫笑竹表示,，吳女士案件中出現(xiàn)的情況,，應(yīng)該引起普通賣房者的注意。在簽署委托合同的時(shí)候,，一定要把條款看清楚,，看是委托找客戶還是委托賣房，賣房人一定要把決定權(quán)留在自己手里,。另外,，正常的房屋買賣流程是買方,、賣方、中介三方坐在一起,，也就是業(yè)內(nèi)說的三方透明約,，“大家坐在一起，把合同條款說清楚,，比如房子多少錢,、什么時(shí)候交房、什么時(shí)候遷戶口,、如何貸款,，需要把這些內(nèi)容確定并且雙方確認(rèn)完條款之后，才能簽字”,。

孫笑竹也建議,，無論買房還是賣房，在尋找中介的時(shí)候,，一定要注意審查,、核實(shí)中介公司的房屋經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、規(guī)模和信譽(yù)度,。要查看中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,，看看是不是合法注冊(cè)的公司，還要查詢一下有沒有中介行業(yè)的備案資格,，這個(gè)在住建委網(wǎng)站等處都是可以查到的,。“尤其需要注意的是,，不要隨便跟不了解的人簽委托協(xié)議,，不要在空白的條款上簽字”。