原標(biāo)題：賣地頻遭流拍 昔日四線“地王”城市阜陽(yáng)悄悄取消限價(jià)

《舌尖上的中國(guó)》導(dǎo)演陳曉卿鏡頭下的“形似枕頭白如玉,，香甜筋道焦黃金”，是人們能夠從公共視野中獲取的對(duì)安徽阜陽(yáng)這個(gè)四線城市為數(shù)不多的認(rèn)知,。

最近,，阜陽(yáng)再次引起外界關(guān)注，則是因?yàn)楦逢?yáng)市國(guó)土資源局2019年新掛出的幾宗商業(yè)住宅用地悄悄取消了限價(jià),，盡管并未正式發(fā)文。

這樣的消息在當(dāng)前“一城一策”及諸多城市住房政策調(diào)整之際引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注,。

對(duì)于商業(yè)住宅用地取消限價(jià)一事,，阜陽(yáng)市國(guó)土局辦公室工作人員告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“因?yàn)榭紤]到過(guò)去土地流拍的因素,，我們暫時(shí)在出讓土地的條件中取消了限價(jià),，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)維持。不過(guò),，如果以后土地市場(chǎng)價(jià)格又出現(xiàn)新的變化,，不排除有可能會(huì)重新采取限價(jià)措施”。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者隨后又致電阜陽(yáng)市國(guó)土局土地利用科進(jìn)一步采訪,，電話并未接通,。

在經(jīng)歷地市火熱之后，阜陽(yáng)的房?jī)r(jià)和地價(jià)在全國(guó)樓市的嚴(yán)厲調(diào)控下出現(xiàn)下滑,，而土地流拍,，只是其過(guò)去一年眾多序幕中的一幀。

從這次取消限價(jià)可以看出,，這既是因城施策之舉,，也是三四線城市住房市場(chǎng)甚至是發(fā)展自救的序幕。

消失的限價(jià)政策

查看阜陽(yáng)市國(guó)土資源局土地出讓公告可以發(fā)現(xiàn),，自2019年起,，土地出讓時(shí)的限價(jià)條款均被取消，這意味著住宅備案價(jià)格不受土地出讓限制,，房企可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格自行調(diào)整,。

據(jù)了解，此前的土拍信息要求：競(jìng)得人所開發(fā)的商品住宅備案均價(jià)原則上不得高于同一區(qū)域,、同一類型,、同一品質(zhì)當(dāng)月備案均價(jià)。

對(duì)于限價(jià)條款的取消,，有業(yè)內(nèi)人士表示這與阜陽(yáng)近幾個(gè)月來(lái)不斷流拍的土地有關(guān),。

上圖分別為2018年與2019年土地出讓時(shí)要求,，2019年已去掉限價(jià)條款。

2018年3月份還地王頻出的阜陽(yáng),，在6月份很快遭遇滑鐵盧,。6月20日，在阜陽(yáng)市民中心舉行土地出讓的【2017】-32地塊和【2017】-55地塊流拍,，另一地塊由拍賣轉(zhuǎn)為掛牌,。6月28日，阜陽(yáng)迎來(lái)6月最后一場(chǎng)土拍,，公開拍賣【2017】-1,，【2017】-21，【2017】-22及等4塊土地中,，三宗地塊因競(jìng)拍人不足全部流拍,。

彼時(shí)，上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭發(fā)消息稱,，“三四線阜陽(yáng),，居然連續(xù)三次土拍全部流拍，最近一次,，大部分土地流拍,。部分地塊，政府定的起拍價(jià)較高,，逼到喉嚨眼了,，開發(fā)商不敢買了；部分地區(qū),，溢價(jià)率不高,，但有配建要求?？傮w來(lái)看,，熱點(diǎn)城市地市多已降溫?！?/p>

多宗土地流拍牽動(dòng)著阜陽(yáng)的神經(jīng),。隨后的7月份，阜陽(yáng)市國(guó)土局開始放寬條件,、降低要求,，這事實(shí)上已經(jīng)為如今的取消限價(jià)埋下伏筆。比如【2017】-55地塊,，經(jīng)過(guò)一次流拍后再次出讓,，政府降低了一般的保證金，且地塊的繳款比例也調(diào)整到了30%,。這宗地塊于2018年8月9號(hào)再次拍賣,。

緊接著在2018年8月24日,，阜陽(yáng)市國(guó)土局在住宅用地出讓文件中將原來(lái)的限價(jià)信息更改為“競(jìng)得人所開發(fā)的商品住宅備案均價(jià)原則上不得高于同一區(qū)域、同一類型,、同一品質(zhì)當(dāng)月備案均價(jià)”,。也就是說(shuō)將原來(lái)的“2016年10月份”更改為“當(dāng)月”，將“銷售均價(jià)”改為“備案均價(jià)”,。

另外,，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn),。2016年10月份,，阜陽(yáng)樓市整體網(wǎng)簽均價(jià)為7289.4元/平方米，其中住宅網(wǎng)簽均價(jià)為6393.23元/平方米,，環(huán)比微降0.25%,；到了2018年8月,，住宅類商品房備案2250套，備案均價(jià)7774元/平方米,。

土地市場(chǎng)趨冷之際,，阜陽(yáng)市國(guó)土局似乎早已在為放寬與降低土地出讓條件做著準(zhǔn)備,。在全國(guó)多個(gè)城市降低調(diào)控要求的同時(shí),，阜陽(yáng)暫時(shí)取消限價(jià)政策舉動(dòng)也在意料之中。

對(duì)于阜陽(yáng)市此舉,，一位不愿具名的阜陽(yáng)市地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者,，“取消限價(jià)肯定是好事。現(xiàn)在阜陽(yáng)市房子不好賣,，政府取消限價(jià)其實(shí)也是想給開發(fā)商和買房者信心,。”    

土地市場(chǎng)的火熱與報(bào)告的揭秘

實(shí)際上,，在土地拍賣市場(chǎng),，阜陽(yáng)這個(gè)三四線小城曾是小有名氣。

2017年8月的一天,，阜陽(yáng)國(guó)土局在出讓商住土地的條件中新增一條,，“競(jìng)買人在競(jìng)得土地后,，所開發(fā)的商品住宅房屋銷售均價(jià)不得高于同一區(qū)域、同一類別,、同一品質(zhì)的2016年10月份銷售均價(jià),。”2016年10月是全國(guó)多個(gè)城市普遍調(diào)整房地產(chǎn)政策的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn),。

限價(jià)政策直接反應(yīng)在了房企的備案價(jià)格上,。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者翻閱公開資料發(fā)現(xiàn),，碧桂園黃金時(shí)代項(xiàng)目此前宣傳的1.3萬(wàn)元至1.4萬(wàn)元/平方米價(jià)格，備案整體均價(jià)顯示為9133元/平方米,，低于預(yù)期,。

但這并未立竿見影地影響阜陽(yáng)土地市場(chǎng)的火熱。限價(jià)政策出臺(tái)后的當(dāng)月,，阜陽(yáng)市出讓3宗商住用地,，成交溢價(jià)率均超過(guò)150%，最高達(dá)174%,。隨后的一年多時(shí)間里,，碧桂園、華潤(rùn)置地,、當(dāng)代置業(yè)等紛紛瞄準(zhǔn)進(jìn)擊阜陽(yáng),。比如僅2018年3月5日一天，阜陽(yáng)就炸出3個(gè)地王,，融信,、碧桂園、萬(wàn)科等大房企競(jìng)相角逐,。

一位安徽省房地產(chǎn)人士表示,，“2016年10月開始，以阜陽(yáng)為代表的一些三四線城市地價(jià)房?jī)r(jià)都出現(xiàn)上升,。合肥及周邊大城市限購(gòu)限價(jià),，促使房企選擇進(jìn)入阜陽(yáng)這樣人口規(guī)模大的城市。即便阜陽(yáng)限購(gòu)限價(jià),，皖北振興戰(zhàn)略,、棚改政策等也會(huì)拉動(dòng)市場(chǎng)保持堅(jiān)挺”。

2017年,，阜陽(yáng)市出讓土地37塊,，共572萬(wàn)平方米，攬金192億元,，出讓總金額在安徽省16個(gè)城市僅次于省會(huì)合肥。阜陽(yáng)在全國(guó)地市中也不遜色,，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2017年阜陽(yáng)市土地出讓金額在全國(guó)50個(gè)大中城市賣地中排名第39位,。

隨著地價(jià)上漲，阜陽(yáng)市2018年土地出讓金額拔得新高,。根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù),，在2018年全國(guó)主要城市土地收入排行榜中，阜陽(yáng)以出讓48宗地?cái)埥?25億元的成績(jī)位列第42名,。

阜陽(yáng)市，這個(gè)三四線小城因土地出讓而名噪,。

市場(chǎng)因?yàn)檎{(diào)控的到來(lái)而發(fā)生著變化,。

來(lái)自《2018年阜陽(yáng)市地價(jià)狀況分析報(bào)告》表示，2018年上半年的阜陽(yáng)樓市,，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱依舊,，開盤熱銷、土地市場(chǎng)熱度不減,，但2018年下半年卻有一系列房產(chǎn)相關(guān)政策在影響著樓市,。2018年下半年由于政府加大力度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地,，特別是2018年第四季度土地流拍現(xiàn)象嚴(yán)重,，有幾塊商住用地拍賣轉(zhuǎn)掛牌，2018年第四季度商品住宅價(jià)格有所松動(dòng),。

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看,，2018年度阜陽(yáng)市城市總體地價(jià)水平值為1639元/平方米，增長(zhǎng)率為-0.12%,，其中商業(yè)用地平均地價(jià)為3881元/平方米,，增長(zhǎng)率為-0.64%,；住宅用地平均地價(jià)為2731元/平方米,，增長(zhǎng)率為-0.11%；工業(yè)用地平均地價(jià)為185元/平方米,，增長(zhǎng)率為0.00%,。

一方面，根據(jù)阜陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年1-10份全市經(jīng)濟(jì)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，2018年1-10月份全市財(cái)政收入281.8億元,，同比增長(zhǎng)18.1%，總量居全省第3位,，增速居全省第2位,。

地價(jià)總值與經(jīng)濟(jì)總值呈反方向變化，反應(yīng)了與其他市場(chǎng)要素的協(xié)調(diào)變化,，地價(jià)增長(zhǎng)明顯低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，有利于土地資源的合理配置，有利于降低社會(huì)市場(chǎng)要素成本,，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展,。

另一方面,，按2018年整年阜陽(yáng)的商品房的銷售情況來(lái)看，商品住宅供不應(yīng)求,。同時(shí),，阜陽(yáng)市城市化進(jìn)程的加快和城市輻射功能的增強(qiáng)，又促進(jìn)了居民的住房需求,。

“大量的土地流拍將對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與住房需求會(huì)形成掣肘,。”上述業(yè)內(nèi)人士表示,。

自1月份以來(lái),，阜陽(yáng)已推出多宗土地入市，有的土地起拍價(jià)超500萬(wàn)/畝,，兩宗位于城南,，一宗位于老城中心，這些土地將受到市場(chǎng)的何種對(duì)待,，目前還沒有消息,。