萬科2018年業(yè)績會關(guān)鍵詞：領(lǐng)跑 活下去 大江大海

原標(biāo)題：萬科2018年業(yè)績推介會關(guān)鍵詞：領(lǐng)跑,、活下去、收斂聚焦,、大江大海

中國網(wǎng)地產(chǎn)  陶婷  在過去的2018年,，萬科在爭議中前行。而今,，在年度業(yè)績收官之際,，萬科直面在場記者的提問,。3月26日上午,，萬科企業(yè)股份有限公司在深圳舉行2018年業(yè)績發(fā)布會,，董事會主席郁亮,，總裁、首席執(zhí)行官祝九勝,，首席運(yùn)營官張旭,，首席財(cái)務(wù)官孫嘉，董事會秘書朱旭出席,。在此次推介會上,，萬科面對記者的提問一一作出回答。

回答一：“活下去”是危機(jī)驅(qū)動 

去年,，當(dāng)萬科活下去的內(nèi)部講話廣為流傳,，使得萬科在很長一段時間內(nèi)股票大跌，市值蒸發(fā)幾個億,。在此后的多個場合,，萬科方面人士多次解釋“活下去”是內(nèi)部講話，并且是指的活得更好,，更長久,。

在此次推介會上，再次提起去年的活下去,，郁亮笑言,，“去年說法很讓大家操心啊?！贬槍θツ甑膬?nèi)部講話變成公開講話,，他再次解釋稱，萬科是個危機(jī)感驅(qū)動的公司,，但不是危機(jī)驅(qū)動的公司,。早在2012年,，萬科提出來房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代,，就啟動轉(zhuǎn)型，才讓我們有足夠時間探索和思考,。

他認(rèn)為,，白銀時代也會圍繞很長時間，轉(zhuǎn)型和變革也會需要很長時間,，青銅時代再轉(zhuǎn)型已經(jīng)來不及,。

回答二：收斂聚焦是修枝剪葉

“基本盤”這三個關(guān)鍵詞,，在去年乃至今年，頻繁與萬科連在一起,。萬科2018年年報(bào)中也提到基本盤,。究竟何為基本盤？郁亮以微軟做比喻,，“他以電腦起家,，做過手機(jī)沒有成功，現(xiàn)在微軟云和 AI 全球成功,，支持微軟不斷嘗試和轉(zhuǎn)型，是微軟的基本盤,，基本盤提供轉(zhuǎn)型發(fā)展的資金,、利潤?！?/p>

他認(rèn)為,，每個業(yè)務(wù)都是萬科的基本盤，圍繞每個業(yè)務(wù)的基本盤,，把業(yè)務(wù)做的更好,。基本盤提供了他能夠轉(zhuǎn)型發(fā)展,，包括資金,、利潤等所有的東西?；颈P不是萬科要放棄轉(zhuǎn)型別的業(yè)務(wù)了,，每個業(yè)務(wù)都有自己的基本盤，而不是只有開發(fā)業(yè)務(wù),，別的就不做了,。比如，物業(yè)把住區(qū)當(dāng)做基本盤,。

盡管萬科在深圳先后獲取近10萬間住房,，但在去年秋天，萬科租賃業(yè)務(wù)之萬村,，實(shí)行員工分流安置,，全面停止房源簽約。對此,，祝九勝在現(xiàn)場表示，這是一些收斂聚焦的動作和安排,，出發(fā)點(diǎn)是通過聯(lián)合各方,、通過整治讓城中村居民居住環(huán)境更好,。然而，問題比一開始想象的要復(fù)雜,。

對于后續(xù)安排,，祝九勝稱，深圳政府很關(guān)注萬村,，萬科會謹(jǐn)慎考慮這些問題,，穩(wěn)妥推進(jìn)獲取的項(xiàng)目，盡快使他們達(dá)到可出租的狀態(tài),。

“收斂聚焦不是砍樹,，是修枝剪葉”，郁亮亦指出,，萬科是兩條主線很清晰,，跟著城市發(fā)展同步，跟著客戶發(fā)展同步走,。收斂聚焦不是只做砍伐,，也不是就轉(zhuǎn)型到基本盤上了，其它業(yè)務(wù)就不做了,。做好基本盤,，才能有助于我們更好的轉(zhuǎn)型。這點(diǎn)上跟不做別的業(yè)務(wù)是兩個不同概念,。

他指出,，2018年戰(zhàn)略修訂，城鄉(xiāng)建設(shè)生活服務(wù)商,，意味著我們不僅提供硬件也提供軟件,，不僅提供空間也提供內(nèi)容。萬科不停嘗試,，試圖找到支持萬科新的增長曲線,，沒有改變過也沒有動搖過。

回答三：萬科未來憑什么領(lǐng)跑,？

從二十多年前王石時代的多元化,，回歸到以住宅為主，再從住宅時代走向多元化,，而今,，在房地產(chǎn)政策趨緊的大背景下，物流地產(chǎn),、物業(yè)管理,、住宅、租賃,、商業(yè)地產(chǎn)等多點(diǎn)開花的萬科,，在收斂聚焦的策略之下,，未來憑什么來領(lǐng)跑呢？

萬科2018年業(yè)績會關(guān)鍵詞：領(lǐng)跑 活下去 大江大海

對此,，祝九勝回答稱,，萬科對于規(guī)模的追求和依賴沒那么嚴(yán)重，萬科所理解的領(lǐng)跑,，是看到市場需求和客戶變化,，更多產(chǎn)品來服務(wù)客戶。而有些探索有效果,，有些效果還未呈現(xiàn)出來,。他認(rèn)為，萬科目前在租賃,、物流,、物管三方面建立了自己的能力。

第一是租賃住宅,。根據(jù)年報(bào)顯示,，長租公寓業(yè)務(wù)覆蓋35個主要城市，累計(jì)開業(yè)超過6萬間,，開業(yè)6個月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%,。“07年開始探索,，08年萬匯樓,，14年大規(guī)模布點(diǎn)，4年時間開業(yè)運(yùn)營超過6萬間,，租金收入8個億,。盡管錢很難賺，但增加了客戶的粘性”,，祝九勝說,。

第二是物流。根據(jù)年報(bào)顯示,，萬緯物流進(jìn)駐42個城市,，已獲取124個項(xiàng)目，可租賃物業(yè)的建筑面積約971萬平方米,，其中已運(yùn)營項(xiàng)目62個,，其中穩(wěn)定運(yùn)營項(xiàng)目平均出租率為96%?！?年時間,，萬緯物流，管理面超過971萬平，進(jìn)入42個城市,，經(jīng)營指標(biāo)在行業(yè)相對領(lǐng)先,，去年收購太古冷鏈，在高標(biāo)倉的服務(wù)上有提升”,，祝九勝在業(yè)績會上表示。

第三是傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù),。根據(jù)年報(bào)顯示,，萬科2018年新獲取項(xiàng)目64個，合計(jì)可租賃物業(yè)的建筑面積約為494萬平方米,?！耙郧爸还苋f科的盤，現(xiàn)在從管樓盤到管社區(qū),，到管城區(qū),，18年收入達(dá)到98億，4年前19億,，現(xiàn)在增加5倍”,，祝九勝說。

不過,，祝九勝也承認(rèn),，沒有一個大企業(yè)轉(zhuǎn)型容易，萬科先能力后規(guī)模,，先看客戶需求,，再看市場探索。

回答四：“大江大海計(jì)劃”不是“海盜行動”

此前,，外界對于萬科的“大江大海計(jì)劃”議論紛紛,。在此次推介會上，郁亮解釋稱,，和海盜計(jì)劃一點(diǎn)關(guān)聯(lián)都沒有,。萬科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，事人匹配,，做的事情要支持業(yè)務(wù)發(fā)展,，得出能力拼圖，根據(jù)能力拼圖去找合適的人,。也就是,，公司內(nèi)部變成大江大海，新的老總職位出來以后,，利用公開競聘的方式去選拔人才,。

“萬科在未來沒有崗位的說法，崗位對著人，人對著崗位,，大江大海一定不是海盜行動,，更多主張從乙方挖人，絕不從同行挖人”,，郁亮說,。

他從工程管理方面來舉例，郁亮稱,，大江大海計(jì)劃考慮的范圍是：絕對不會從同行挖人,，一定會從工程單位里面找人來，因?yàn)樗麄兩碓诨鶎?，知道如何把握好質(zhì)量,，這也是萬科的目標(biāo)。

“而設(shè)計(jì)師,，萬科也不會從外面挖人,，會給從設(shè)計(jì)單位找人，因?yàn)樗麄兠鎸芏嗟拈_發(fā)商,，見識更廣,、更專業(yè)”，郁亮說,。

回答五：設(shè)立萬科安全生產(chǎn)日

針對去年頻繁出現(xiàn)的質(zhì)量問題,，以及安全事故，在此次推介會上,，萬科董秘朱旭回應(yīng)稱,，萬科強(qiáng)化質(zhì)量與安全管控，鞏固提升基本盤,。將每年11月12日設(shè)立為萬科安全生產(chǎn)日,，一線公司月度自檢，項(xiàng)目每周自檢,，萬科和合作方每日巡查,。

業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，若如萬科所言,，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)是白銀時代,，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)依然有5-10年的穩(wěn)健增長期，那借白銀時代進(jìn)行轉(zhuǎn)型,，萬科基本已經(jīng)錨定未來10年的發(fā)展面貌,。未來，一定將是“房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的集中度殘酷拼殺+新生業(yè)務(wù)的迅猛擴(kuò)張”這樣一個雙管齊下的新時代,。過去的2018年,，可能既是萬科的一個“活下去”之年,，也是一個新生之年。

但有一點(diǎn)值得注意的是,，如何將安全質(zhì)量方面的舉措落到實(shí)處,，對萬科來說，這很重要,。