地處三里屯黃金地段,，又包含寫字樓業(yè)態(tài),、商業(yè)零售業(yè)態(tài)和復(fù)式公寓多種業(yè)態(tài)，為什么世茂工三就賣不出去,？

“原因不是價(jià)格高低,，而是機(jī)構(gòu)投資者看不到這個(gè)項(xiàng)目的投資價(jià)值,，沒(méi)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，自然不會(huì)有人出價(jià),。投資者看不到機(jī)遇,，看到的都是風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)?！钡谝惶酱骶S斯華北區(qū)助理董事 研究部負(fù)責(zé)人李想說(shuō),，世茂工三最主要的問(wèn)題是經(jīng)營(yíng)差：寫字樓的部分面積已散售，集中在小業(yè)主手中,，管理困難,；商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要是餐飲、兒童教育等,，品牌相對(duì)平庸,；復(fù)式公寓面向周邊辦公的外籍人士，經(jīng)營(yíng)雖然相對(duì)較好,，但也不是現(xiàn)金流的主要來(lái)源,。“三里屯商圈是潮流之地,。如果做中低商業(yè)業(yè)態(tài),，根本不可能吸引客流?！彼f(shuō),。

大勢(shì)近來(lái)其實(shí)不錯(cuò)。北京大宗存量物業(yè)市場(chǎng)去年開始很活躍,，今年一季度共錄得6宗大宗物業(yè)成交,，成交金額合計(jì)高達(dá)人民幣112.79億元，主要集中在寫字樓項(xiàng)目上,。

綜合來(lái)說(shuō),，這些成交的項(xiàng)目或存在物業(yè)管理優(yōu)勢(shì),，能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流,；或存在升值空間和潛力,。

不過(guò)，世茂工三“完美”地把這兩點(diǎn)避開了,。

工體三里屯的優(yōu)越位置讓這一地段的寫字樓項(xiàng)目一直很受追捧,。

最典型的例子就是旁邊的盈科中心了。近幾年,，盈科中心雖然數(shù)度易手,，但總讓市場(chǎng)驚嘆。

賈躍亭欠款超70億

2014年,，李嘉誠(chéng)之子李澤楷旗下的盈大地產(chǎn)以9.28億美元（約合57.5億元人民幣）出售北京盈科中心,。“出售之后,，盈科中心改造升級(jí),，原來(lái)的百貨也撤出變成辦公空間，引來(lái)更多高質(zhì)量公司入駐,，租金水平一下子大幅提升,。”李想說(shuō),。到去年底該項(xiàng)目轉(zhuǎn)手賣給鏈家左暉旗下的北京愿景明德管理咨詢有限公司時(shí),，成交價(jià)格已達(dá)到約105億元，資本價(jià)值升值近一倍,。

“經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng),、管理、升值潛力是決定世茂工三命運(yùn)的關(guān)鍵,，兩次流拍一點(diǎn)也不意外,，這是必然的結(jié)果?！彼f(shuō),。

回頭看世貿(mào)與樂(lè)視三年前的那次交易?！袄吓频禺a(chǎn)大哥”世貿(mào)堪稱完勝,，既把糟糕的項(xiàng)目順利轉(zhuǎn)手，又拿到近30億元,。

當(dāng)年的賈躍亭,，或許不覺(jué)得這單交易虧了。

畢竟,，那時(shí)的樂(lè)視順風(fēng)順?biāo)?，輕而易舉便能融來(lái)大筆資金,。

但世事難料，跨足房地產(chǎn)竟成其一大敗筆,，不僅沒(méi)能盤活資產(chǎn),，反倒被資產(chǎn)拖累。