接著,，樓市第二階段開(kāi)始，情況起了很大的變化,。2016年10月后,，購(gòu)房資金加劇出現(xiàn)從東到西的流動(dòng)跡象，西部大城市房?jī)r(jià)的洼地效應(yīng)非常突出,，外來(lái)資金“抄底掃貨”態(tài)勢(shì)明顯,。于是，西部大城市的房?jī)r(jià)整體開(kāi)始“填坑”,，以西安,、重慶為代表的西部大城市房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲，而且是大漲,。

針對(duì)目前樓市狀況,，長(zhǎng)期跟蹤研究房地產(chǎn)行業(yè)的西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐接受了證券時(shí)報(bào)·e公司記者專(zhuān)訪,，詳細(xì)解讀本輪樓市大牛的起因和發(fā)展,，以及對(duì)成都樓市的看法。

劉璐認(rèn)為,，2019年樓市行情分化可能加劇,，中小城市樓市下行壓力日益增大,，而一些大城市又有走高的壓力。后期,，穩(wěn)控壓力主要是在地價(jià)走熱城市不能放松房地產(chǎn)調(diào)控,，同時(shí)可以適當(dāng)增加土地供應(yīng)，緩解土地市場(chǎng)供需矛盾,。劉璐反復(fù)強(qiáng)調(diào),，從業(yè)人員一定要加強(qiáng)行業(yè)自律，當(dāng)前成都樓市“軟著陸”的局面十分來(lái)之不易,，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜。

劉璐指出,，西安在2016年10月以前的幾年,，其房?jī)r(jià)都處于盤(pán)整甚至還下跌的狀態(tài)，但從當(dāng)年10月隨著其他一些城市開(kāi)始調(diào)控,，西安樓市隨即開(kāi)始上漲,，一直到現(xiàn)在。

2016年10月到2017年底,，西安新房指數(shù)累計(jì)漲幅約為15%為同期的全國(guó)第一,；同期，重慶新房指數(shù)漲幅也超過(guò)12%,，排在全國(guó)第六,；類(lèi)似的城市還有廣西北海，安微蚌埠,，廣東韶關(guān)等,。

在2016年這一輪的的樓市大行情中，西部城市的樓市從之前數(shù)年“滯脹”的狀態(tài)整體崛起了,，這一階段整體的房?jī)r(jià)的整體漲幅超過(guò)了房?jī)r(jià)基數(shù)大,，調(diào)控也更嚴(yán)厲的東部城市。

但是從全國(guó)樓市整體來(lái)看,，劉璐認(rèn)為,，一方面這體現(xiàn)了西部城市樓市的“價(jià)值回歸”，畢竟很多西部城市的經(jīng)濟(jì)面都不錯(cuò),，房?jī)r(jià)不應(yīng)該比東部同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模城市低那么多,；但另一方面，這也體現(xiàn)了全國(guó)購(gòu)房資金從東到西的“填坑”轉(zhuǎn)移,，畢竟同期這些西部城市房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)高于同期當(dāng)?shù)谿DP,，人口，產(chǎn)業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟(jì)“基本面”的漲幅,。

過(guò)早被調(diào)控新舊房?jī)r(jià)“倒掛”

2016年下半年之前的幾年,，很多在成都買(mǎi)房的人覺(jué)得買(mǎi)“虧”了,，因?yàn)榍皫啄瓿啥紭鞘械臐q幅顯著地弱于東部同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的城市。

劉璐指出,，有的購(gòu)房者2007年買(mǎi)的新房“套”了十年才迎來(lái)解套,，但對(duì)比西安和重慶可知，整個(gè)西部城市的樓市在這一階段都偏弱,，所以這也不是成都的個(gè)案,。2016年下半年，成都樓市開(kāi)始出現(xiàn)較為明顯的轉(zhuǎn)暖跡象,，標(biāo)志性事件就是當(dāng)年的“6.29”土拍,，說(shuō)明外地資金開(kāi)始入蓉。隨后,，成都城南的一些樓盤(pán)房?jī)r(jià)開(kāi)始不斷提升,，但全市整體來(lái)看還是較為平靜的。

但現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了,，2016年下半年,，伴隨著城南一些樓盤(pán)的走熱，成都樓市中出現(xiàn)了一些不正常的現(xiàn)象,，引發(fā)了社會(huì)的熱切關(guān)注,。這直接導(dǎo)致在隨后全國(guó)開(kāi)始的嚴(yán)厲樓市調(diào)控中，成都被列為了“熱點(diǎn)”城市,，但其實(shí)當(dāng)時(shí)的成都房?jī)r(jià)剛出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)（可以對(duì)比之前列的成都和無(wú)錫的對(duì)比）,。

在劉璐看來(lái)，過(guò)早被列為熱點(diǎn)城市開(kāi)始嚴(yán)厲調(diào)控,，這是近年來(lái)成都樓市中很多問(wèn)題的根源,。

他進(jìn)一步指出，這些問(wèn)題在2017年開(kāi)始變得越來(lái)越突出,，在很多前期（2016年下半年之前）“滯脹”城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅“補(bǔ)漲”的同時(shí),，同期成都的新房?jī)r(jià)格指數(shù)反而下跌了2.87%。在存量市場(chǎng)上,，同期成都的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了很明顯的上漲,，這導(dǎo)致出現(xiàn)了一個(gè)嚴(yán)重的后果，就是新房與二手房?jī)r(jià)格的嚴(yán)重“倒掛”,。

劉璐反復(fù)強(qiáng)調(diào),，不要單獨(dú)看成都一個(gè)城市或某一個(gè)樓盤(pán)的問(wèn)題，這樣有失偏頗,，而放在本輪樓市行情的大背景和整個(gè)西部城市樓市的大環(huán)境來(lái)看更準(zhǔn)確和公平,。最終，這些價(jià)差“倒掛”的問(wèn)題累積到2018年的五月，又產(chǎn)生了另一個(gè)樓市的分水嶺,。

2018年成都“5.15”樓市新政發(fā)布后,，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的限制很大，而之后出現(xiàn)的成都二手房?jī)r(jià)格的下跌,，可以看作是政策和市場(chǎng)共同作用的結(jié)果,，畢竟?jié)q高了下跌一些也正常?？梢悦黠@感覺(jué),，2018年5月之后成都新房的限價(jià)政策出現(xiàn)了調(diào)整，變得更為靈活,，也就是說(shuō)和拿地價(jià)格有了更靈活的聯(lián)系,，對(duì)高價(jià)地的限價(jià)就更松一些。

中介推波助瀾行業(yè)需加強(qiáng)自律

劉璐對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示,，2018年5月后半段起,，成都樓市開(kāi)始了“軟著陸”。即隨著二手房自然降價(jià)和新房由于限價(jià)變靈活導(dǎo)致的上升,，使得之前的價(jià)差“價(jià)差倒掛”越來(lái)越小,，在一些區(qū)域甚至消失了,。

隨著新舊房?jī)r(jià)沒(méi)有了明顯的價(jià)差,，那些投機(jī)性購(gòu)房的群體逐漸消失，隨后新房搖號(hào)100%中簽率的樓盤(pán)也越來(lái)越多,。劉璐認(rèn)為,，“5.15”新政以來(lái)的這一年，成都樓市還是出現(xiàn)了很多可喜的變化,，直觀感受就是樓市更“正?！绷恕Ｆ鋵?shí),，成都樓市出現(xiàn)的問(wèn)題其他城市也都有,，但過(guò)早開(kāi)始調(diào)控（對(duì)比西安和重慶等城市）的“板子”打在了成都身上，成都業(yè)內(nèi)也應(yīng)該吸取這個(gè)教訓(xùn),。

針對(duì)仁恒濱河灣的火爆搶購(gòu),，劉璐表示，這兩個(gè)樓盤(pán)的事情有點(diǎn)特殊,，相關(guān)樓盤(pán)隨處區(qū)域供地較早,，基本上是十年前出讓的土地。這個(gè)區(qū)域（指攀成鋼）的平均拿地樓面地價(jià)估計(jì)是4000元/㎡~5000元/㎡,，當(dāng)時(shí)該區(qū)域最貴的樓面地價(jià)在7600元/㎡,。所以，如果按照和樓面地價(jià)掛鉤來(lái)制定限價(jià)標(biāo)準(zhǔn),，該區(qū)域項(xiàng)目的定價(jià)就不會(huì)太高,，價(jià)差會(huì)吸引投機(jī),，這其實(shí)也很正常，華潤(rùn)悅璽也有類(lèi)似的情況,。

但劉璐提醒,，畢竟這種拿地很早的項(xiàng)目并不是很多了，當(dāng)前成都在售新房項(xiàng)目的主力可能還是2016年及以后拿地的項(xiàng)目,。實(shí)際上,，這些項(xiàng)目隨著當(dāng)前成都樓市的持續(xù)“軟著陸”，新舊房?jī)r(jià)差銳減,，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房群體沒(méi)有足夠的吸引力,。所以，成都大多數(shù)樓盤(pán)應(yīng)該是高中簽率,，并成為未來(lái)成都新房市場(chǎng)的常態(tài),。

這樣的案例也進(jìn)一步說(shuō)明，當(dāng)前我國(guó)樓市的分化進(jìn)一步加大,，不僅在不同的城市之間樓市的走勢(shì)分化加大,，甚至再同一個(gè)城市內(nèi)部的不同區(qū)域之間，樓市的分化也日益增大,。劉璐覺(jué)得,，成都樓市分化加大是客觀事實(shí)，而這次暴露出的一些問(wèn)題也值得警惕,。

劉璐也注意到,，網(wǎng)上流傳一些中介準(zhǔn)備集資炒房的問(wèn)題，這非常值得關(guān)注,。特別是中介行業(yè),，這幾年幾乎每一次成都樓市成為全國(guó)焦點(diǎn)，背后都有中介從業(yè)人員的推波助瀾,。但其實(shí),，中介行業(yè)和所在城市的樓市是一種直接的共生關(guān)系；樓市好,，中介的生意才會(huì)好,，樓市“挨板子”那中介的日子也不好過(guò)。

部分中介行業(yè)的浮夸宣傳,、過(guò)度炒作,，導(dǎo)致成都樓市陷入后來(lái)的不利局面。一個(gè)很重要的誘因就是行業(yè)自律出了問(wèn)題,，讓一些看似偶然的小事件演化成了成都樓市的系統(tǒng)性問(wèn)題,。劉璐強(qiáng)調(diào)，從業(yè)人員一定要加強(qiáng)行業(yè)自律，當(dāng)前成都樓市“軟著陸”的局面十分來(lái)之不易,，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜,，這影響包括購(gòu)房者在內(nèi)的每一個(gè)人的切身利益。

2018年以來(lái),，成都已披露多宗房企和中介違規(guī)違法行為,，并對(duì)相關(guān)涉事單位和人員進(jìn)行處罰。

近期,，成都市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)外表示,，成都將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為,。