萬(wàn)達(dá)商管2018年實(shí)現(xiàn)收入376.5億元,，占比17.6%，王健林不把它看作地產(chǎn)業(yè)務(wù),，但商業(yè)地產(chǎn)也是地產(chǎn),，按業(yè)內(nèi)慣例，該收入亦為地產(chǎn)收入,。即便如此,，萬(wàn)達(dá)非地產(chǎn)板塊的收入也已高達(dá)六成，“不是房地產(chǎn)企業(yè)”并非妄言,。

2012年底,，萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)是到2020年將房地產(chǎn)比重降到50%以下。王健林做此決策的依據(jù)是：房地產(chǎn)已經(jīng)高速發(fā)展了20年,，再過(guò)20年這個(gè)行業(yè)一定會(huì)萎縮,，為了支持企業(yè)長(zhǎng)青，萬(wàn)達(dá)一定要未雨綢繆,。

但在萬(wàn)達(dá)提前完成轉(zhuǎn)型目標(biāo)的同時(shí),，當(dāng)初仰望它的小伙伴們卻實(shí)現(xiàn)了對(duì)老大哥的超越。在萬(wàn)達(dá)股債雙殺,、斷臂融資之后的兩年,，地產(chǎn)圈的競(jìng)爭(zhēng)格局天翻地覆。當(dāng)初和萬(wàn)達(dá)體量相仿,，但堅(jiān)持在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的公司,，目前規(guī)模都超過(guò)了萬(wàn)達(dá)。

2016年,，萬(wàn)達(dá),、萬(wàn)科（000002.SZ）、恒大（3333.HK）,、碧桂園（2007.HK）,、融創(chuàng)（1918.HK）五家地產(chǎn)公司的營(yíng)收分別為2549億元、2404億元,、2114億元,、1530億元、353億元,，萬(wàn)達(dá)最高,。

而到2018年，五家地產(chǎn)公司的營(yíng)收分別為2143億元,、2976億元,、4662億元、3791億元,、1248億元,。萬(wàn)碧恒三家均領(lǐng)先萬(wàn)達(dá)，恒大營(yíng)收已是萬(wàn)達(dá)的2.2倍,。

除了這些老牌勁敵,，兩年中商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的后起之秀也不斷涌現(xiàn)。

被稱為小萬(wàn)達(dá)的新城控股（601155.SH）,，以1.5倍到2倍工資挖角萬(wàn)達(dá),，一切模式也照般萬(wàn)達(dá)。現(xiàn)在,，這家公司的資產(chǎn)已達(dá)3000多億元,。王健林曾在商管業(yè)務(wù)上的兩員大將，陳德力,、曲德君均轉(zhuǎn)投這家公司,。

還有旭輝（0884.HK）、中糧大悅城,、華潤(rùn)萬(wàn)象城,，這些公司紛紛在核心地段拿地，這讓萬(wàn)達(dá)可以選擇的合適地段變得越來(lái)越少,。

但這并不意味著王健林當(dāng)初去地產(chǎn)化是決策失誤,。

2014年之后，房地產(chǎn)業(yè)又迎來(lái)了一波發(fā)展高潮,，矢志轉(zhuǎn)型的萬(wàn)達(dá)完全錯(cuò)過(guò)這波紅利,，保守型的萬(wàn)科所獲也不豐，激進(jìn)型的恒大,、碧桂園,、融創(chuàng)則成了大贏家。但結(jié)合政經(jīng)社會(huì)因素綜合考量,，這很可能是房地產(chǎn)業(yè)最后一波大紅利,。王健林2012年的問(wèn)題：20年后怎么辦？7年之后,，這個(gè)問(wèn)題不僅沒(méi)有過(guò)時(shí),，反而更加緊迫。

事實(shí)上,，房地產(chǎn)行業(yè)都意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題,，紛紛開(kāi)始多元化探索，穩(wěn)健的如萬(wàn)科做物流地產(chǎn),、圍繞自有物業(yè)做教育零售等相關(guān)多元化,，激進(jìn)的如恒大投資千億跨界進(jìn)軍新能源汽車行業(yè),，但迄今為止，所有主流房企的收入構(gòu)成中,，物業(yè)銷售仍超過(guò)九成,，多元化業(yè)務(wù)微不足道或處于凈投入階段。

地產(chǎn)業(yè)很可能即將從白銀時(shí)代進(jìn)入到青銅時(shí)代,，主流公司都在尋找下一個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng),。以長(zhǎng)期視角來(lái)看，文娛,、商管確實(shí)比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)更有前途,。一項(xiàng)決策，從短期視角（3年以內(nèi)）,、中期視角（5年-10年）,、長(zhǎng)期視角（10年以上）評(píng)判，結(jié)論會(huì)大不相同,。

王健林的最新表述,，希望未來(lái)的萬(wàn)達(dá)是一家現(xiàn)代服務(wù)型公司。就這個(gè)目標(biāo)而言,，萬(wàn)達(dá)亟須解決兩大問(wèn)題：一是如何做好文化產(chǎn)業(yè),，而不是把文化地產(chǎn)業(yè)越做越大；二是如何把控商管板塊輕重兩個(gè)模式結(jié)合的度,，做好精細(xì)化運(yùn)營(yíng),，而不是讓其淪為融資工具。

而文旅和商管兩種業(yè)態(tài),，需要兩種不同的文化與管理機(jī)制,。這很分裂，但卻是萬(wàn)達(dá)重回巔峰必須做出的改變,。

王健林曾公開(kāi)表示,，他不相信忠誠(chéng)度，所以用嚴(yán)格的制度來(lái)管理萬(wàn)達(dá),。萬(wàn)達(dá)從一開(kāi)始就實(shí)行總部集權(quán),，弱化地方總經(jīng)理的作用。萬(wàn)達(dá)目前仍是世界上規(guī)模最大的不動(dòng)產(chǎn)管理公司,，員工超15萬(wàn),，持有280家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這么大的體量下,，總部集權(quán)對(duì)傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)很實(shí)用,，它利于管理、提高效率,，但缺少靈活性與創(chuàng)新力,，而這恰是發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)最需要的能力,。

《財(cái)經(jīng)》記者走訪了十多位萬(wàn)達(dá)員工與合作伙伴，不管是底層員工還是區(qū)域經(jīng)理,，大都自嘲為工業(yè)化流水線上的螺絲釘,。在這家公司幾乎每一個(gè)經(jīng)理級(jí)崗位都有兩三個(gè)備選，萬(wàn)達(dá)最不缺的就是人,，一個(gè)項(xiàng)目未及時(shí)完工，馬上就會(huì)有幾十個(gè)人頂上,。

在2015年出版,、署名王健林的《萬(wàn)達(dá)哲學(xué)》一書(shū)中，執(zhí)行力被視為萬(wàn)達(dá)成為一流企業(yè)的“法寶”,。的確,，驚人的執(zhí)行力、嚴(yán)苛的管理,，是業(yè)界對(duì)萬(wàn)達(dá)的普遍印象,。這樣的萬(wàn)達(dá)，面對(duì)危機(jī)會(huì)沉默,，卻不會(huì)失措,，但要重回巔峰甚至更上層樓，僅有這些品質(zhì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,。

作者為《財(cái)經(jīng)》記者,，原載2019年8月5日《財(cái)經(jīng)》雜志