原標(biāo)題：唐山房價下行，二手房也叫不上價，豪宅虧本甩賣

因煤而建,、因鋼而興,、因震而名，這是河北省唐山市為人所知的三個標(biāo)簽。

今年較早時間，唐山曾發(fā)布了一攬子樓市刺激政策，包括取消商品住房限購限售,、調(diào)整購房商業(yè)貸款政策、調(diào)整公積金貸款政策等,，而當(dāng)?shù)貥鞘幸殉掷m(xù)陰跌數(shù)月,。

即便將時間軸拉長，唐山的樓市發(fā)展史也極具戲劇性。

十年前,，唐山剛經(jīng)歷了一場轟轟烈烈的“造城”運動,，隨后樓市下行庫存積壓，直到2016年一批炒房團大舉涌入,，市場價格才被猛然推高,。

2020年，唐山房價漲幅還一度領(lǐng)漲全國,。

不過,，受政策、房企等多方面影響,，該地還是逐漸滑入樓市下行周期,。

據(jù)第一財經(jīng)記者了解，許多曾經(jīng)的唐山投資客,，都在出售手中房產(chǎn),，市場上的二手房源正在逐漸增多。但受新房市場低溫影響,，二手房市場也叫不上價,，有豪宅甚至虧本甩賣。

王立是唐山的一名房產(chǎn)中介店東,，最近他經(jīng)手的二手房源明顯增多了,，多年房產(chǎn)交易帶來的敏銳嗅覺告訴他，有投資客正在套現(xiàn)離場,。然而,，這并不是一場皆大歡喜的盛宴，據(jù)王立說,，許多業(yè)主都處于賠錢出售的狀態(tài),，只不過是賠多賠少的區(qū)別。

當(dāng)?shù)氐膭傂栀彿孔?，則正在觀望中等待市場恢復(fù)正常,?！皟r格下來也不見得是壞事,，每個行業(yè)都有起落周期，前幾年唐山的房價確實增長速度太快了,，一套老破小學(xué)區(qū)房就要一百多萬,，很多普通人買不起，更何況高端社區(qū)了,?！庇挟?dāng)?shù)厝朔Q。

在河北省，GDP第一的城市不是省會石家莊,，而是地理位置更靠北的唐山,。早在2005年，唐山的GDP便超過石家莊,，成為河北GDP第一城,。

全國第一座機械化采煤礦井、第一臺蒸汽機車,、第一桶機制水泥……豐富的礦產(chǎn)資源,、便利的交通樞紐位置、雄厚的工業(yè)實力,，曾為這座城市帶來源源不斷的財富,。

但就是這樣一座城，曾因樓市高庫存,，房價一蹶不振,。2008年前后，河北開始了轟轟烈烈的“三年大變樣”運動,，包括省會石家莊,、經(jīng)濟大市唐山，都發(fā)生了翻天覆地的變化,。城市煥然一新,、高樓拔地而起，但也帶來許多積壓的問題,。

在省會石家莊,，至今仍有許多樓盤五證不全，居民在收房多年的房子中等待補證,。在唐山,，這一問題不如石家莊突出，但該地因城市改造運動,，在2012年迎來樓市高峰,，隨后又因全國性市場下行，積壓了大量庫存,，房價也持續(xù)低谷爬坡,。

沒曾想，一波炒房團涌入,，改變了唐山的樓市底色,。據(jù)中指研究院研報記錄，2016年北京930調(diào)控政策后,，北京及環(huán)京地產(chǎn)調(diào)控措施出臺,，大量北京及環(huán)京中介開始向外拓展資源,，唐山因房價洼地及京唐城際鐵路復(fù)批等因素，迎來大波投資客,。

據(jù)當(dāng)時的媒體報道,，2016年下半年，北京,、天津的人坐著大巴車去唐山買房,，他們像發(fā)現(xiàn)“新大陸”一般，大多數(shù)人不假思索地交錢買房,。唐山的房價,，也在炒房團涌入后一路水漲船高，大量積壓數(shù)年的樓市庫存,，也在短時間內(nèi)被基本消化,。

為遏制這一局面，2017年4月開始,，唐山限購政策相繼推出,，非本市戶籍在中心城區(qū)購房需提供一年以上的納稅證明，本市戶籍人群擁有2套房及以上也要限購,，且中心城區(qū)房子不能超過一套,；公積金貸款首套首付30%，二套有貸40%,。

非本市戶籍需提供一年納稅證明,，攔住了一部分投資客群。但是,，因彼時樓市庫存大部已得到去化,，唐山曾一度陷入本地客多、房少的局面,，房價也一直保持上揚態(tài)勢,。

在樓市已步入調(diào)整周期的2020年，唐山房價還曾一度領(lǐng)漲全國,。

2020年8月,，唐山新房銷售價格指數(shù)同比上漲15.4%，二手房同比上漲14.6%,，位居全國第一,。土地市場也熱鬧非凡，榮盛發(fā)展,、隆基泰和等房企接連拿下“地王”,。

克而瑞分析稱，唐山是重工業(yè)城市,，GDP全河北省第一,，有力支撐起唐山內(nèi)需；加上市區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)緊缺,、棚改拆遷影響小,、唐山本地人愛買房等原因，導(dǎo)致其一手房供應(yīng)吃緊,，二手房流通量又小,，因此在大環(huán)境往下走的時候，唐山逆流而上,。

投資客虧本離場

房價大幅上漲被住建部“約談”后,，唐山火速拿出了調(diào)控政策。

2020年9月28日,，唐山市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》,，表示要遏制投機炒房，加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管,，努力打造城市低房價優(yōu)勢,。

通知要求，對在市中心區(qū)已擁有1套住房的居民家庭,，為改善居住條件購買第二套住房申請商業(yè)性個人住房貸款,，首付款比例不低于50%；對購買第三套及以上住房的居民家庭,，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款,。

通知還特別強調(diào)了，嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售,、哄抬房價行為,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，列入“黑名單”管理,。嚴厲打擊投機炒房行為,，房企不得以排號搖號、發(fā)放VIP卡,、招募會員,、存款等形式登記預(yù)訂，中介不得發(fā)布,、炒作房價上漲的不實消息等,。

當(dāng)時，全國樓市已從高熱轉(zhuǎn)入降溫,，唐山仍在強力調(diào)控,。沒想到，樓市降溫勢頭過于迅猛,、加上許多房企陷入資金危機,，唐山樓市迅速從火熱轉(zhuǎn)入降溫,。當(dāng)年末，有樓盤推盤房源直接降價5000元/平方米,，一度引發(fā)購房者圍堵售樓處維權(quán),。

到2021年8月份，距離房價領(lǐng)漲全國過去一年,，唐山卻因為房企爭相降價,，約談了華潤、中海,、萬科等10家房企相關(guān)負責(zé)人,，要求其不要惡意降價，否則不予網(wǎng)簽,。

但是,，市場下行的勢頭，沒有就此打住,。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，2022年5月份，唐山新建商品住宅均價8606元/平米,，環(huán)比下跌0.42%,；二手住宅成交均價11027元/平米，環(huán)比下降0.84%,，同比下降6.65%,，已累計15個月環(huán)比下跌。

來自世聯(lián)行的數(shù)據(jù)也顯示,，2022年5月,，唐山主城區(qū)商品房供應(yīng)面積9.31萬平方米，環(huán)比上漲627%,，同比下降63%,；成交面積4.94萬平方米，環(huán)比上漲160%,，同比下降61%,；成交均價14367元/平方米，環(huán)比下降3%,，同比下降21%,。

處于“燒烤店打人事件”風(fēng)波中的路北區(qū)，截至5月份供銷比達到2.36,，處于“供大于求”的狀態(tài),，成交均價16610元/平方米，同比下降25%,，環(huán)比上漲8%,；成交面積1.97萬平方米,，同比下降51%，環(huán)比上漲146%,。

從樓市庫存情況看,，唐山的去化周期正持續(xù)延長,。唐山世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,，截至5月份，唐山主城區(qū)有效庫存量的去化周期高達71.01個月,，房子要近六年才能賣完,。

許多曾經(jīng)的投資客，都在這輪市場降溫中出現(xiàn)虧損,。王立告訴記者,，據(jù)他們對市場一手信息的監(jiān)測，目前有好多投資客都在出售房產(chǎn),，但很多都處于賠錢出售的狀態(tài),。

比如，日前新政出臺后不久,，唐山某高端小區(qū)突然新上了多套房源,，其中一套售價425萬，建筑面積181平方米,，單價23377元/平方米,，可跟房主談贈送20萬的車位?！斑@個小區(qū)房價最高的時候,，均價在兩萬六七，現(xiàn)在基本在賠錢賣,?！蓖趿φf。

來看房的人倒是有,，掛牌一周時間,，該房源已經(jīng)迎來十波人看房?！昂梅孔舆€是不缺客源,，但當(dāng)下看房的人對價格預(yù)期更低，還在跟房主談價,?！蓖趿⒎Q。放在整個小區(qū)看,，這個路北區(qū)的高端盤,，整體仍處于跌價狀態(tài),，目前掛牌價較上周跌0.7%。

面臨轉(zhuǎn)型重任

與許多產(chǎn)業(yè)薄弱,、但樓市被炒作起來的環(huán)京城市不同,，唐山因其多年來的重工業(yè)基礎(chǔ)積淀，整個城市的經(jīng)濟實力依然不容小覷,。

過去的2021年,，唐山市GDP總量達8200億元，占整個河北省GDP的四分之一,，位居全國第27,，在京津冀城市群當(dāng)中僅次于北京和天津。

唐山的支柱產(chǎn)業(yè)鋼鐵業(yè),，2021年鋼鐵產(chǎn)量達到1.3億噸,，占河北全省的60%，占全國比重的12.6%,。疫情后全球大宗商品價格上漲,，也為其帶來一波產(chǎn)值。

不過,，僅靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)并不可持續(xù),，在去產(chǎn)能和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型重任下，唐山在煤炭,、水泥,、鋼鐵和陶瓷四大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)之外，開始發(fā)展高鐵裝備,、特種機器人,、港口等新興產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的路程,，在許多普通工人身上,，便是生存環(huán)境的變遷。一位當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者,，近兩年環(huán)保整治力度太大,，錢都不好賺，很多沒有太高文化的工人,，選擇去外地的鋼鐵企業(yè)打工,。一些小型鋼鐵廠也逐漸倒下，留下的多是大型企業(yè),。

“零幾年的時候在鋼廠上班,，普通工人都能賺五六千，技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)最低一萬起步，甚至一個月二三萬,，現(xiàn)在普通工人收入也就六七千,。”上述當(dāng)?shù)厝朔Q,，許多鋼鐵廠都陸續(xù)往港口搬遷,，但好多工人不能跟著過去，掙得沒以前多,，消費自然就下來了,。

那些有選擇的年輕人，則選擇去北京等大城市,，擁抱更多樣的職業(yè),。截至2021年末,，唐山市常住人口769.70萬人,。單看2021年，唐山常住人口減少2.15萬人,，為全國為數(shù)不多人口負增長的TOP30城市之一,。

為留住人才、刺激樓市,，近期唐山出臺了一系列利好政策,，包括取消路南區(qū)、路北區(qū),、高新區(qū)范圍內(nèi)的商品住房限購,、限售政策；對購房商業(yè)貸款政策進行調(diào)整,，將唐山全市首套房貸利率降至4.25%,，二套房貸利率降至5.05%。

同時,，全市公積金貸款最高額度提高至80萬元,，購買二星級及以上綠色建筑標(biāo)準的新建被動式超低能耗住宅，貸款額度上浮至96萬元,，鳳凰英才人員最高貸款額度為100萬元,，自貿(mào)區(qū)曹妃甸片區(qū)引進的高端創(chuàng)新人才貸款額度為120萬元。

“之前因為疫情,，市區(qū)的新房為爭搶客戶,、不斷降價，最后政府出面調(diào)控,，限制新房惡性競爭,，慢慢才緩和下來。現(xiàn)在各種政策都在刺激市場，從我們每個月的監(jiān)測數(shù)據(jù)看,，市場成交確實在持續(xù)增長,，二手市場行情處于平穩(wěn)且有跡象抬頭的現(xiàn)狀?！蓖趿⒎Q,。

業(yè)內(nèi)研究機構(gòu)也表示，近期唐山市采取的一系列的措施,，將保障市場健康穩(wěn)定發(fā)展,，進一步促進置業(yè)信心的恢復(fù)，帶動市場活躍度的上升,，預(yù)計6月唐山市場將呈現(xiàn)底部企穩(wěn)態(tài)勢,，成交規(guī)模穩(wěn)中有升，成交均價短期或仍將延續(xù)小幅調(diào)整,。