原標(biāo)題：唐山房?jī)r(jià)下行,，二手房也叫不上價(jià)，豪宅虧本甩賣(mài)

因煤而建,、因鋼而興,、因震而名，這是河北省唐山市為人所知的三個(gè)標(biāo)簽,。

今年較早時(shí)間,，唐山曾發(fā)布了一攬子樓市刺激政策，包括取消商品住房限購(gòu)限售,、調(diào)整購(gòu)房商業(yè)貸款政策,、調(diào)整公積金貸款政策等，而當(dāng)?shù)貥鞘幸殉掷m(xù)陰跌數(shù)月,。

即便將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，唐山的樓市發(fā)展史也極具戲劇性,。

十年前,，唐山剛經(jīng)歷了一場(chǎng)轟轟烈烈的“造城”運(yùn)動(dòng)，隨后樓市下行庫(kù)存積壓,，直到2016年一批炒房團(tuán)大舉涌入,，市場(chǎng)價(jià)格才被猛然推高。

2020年,，唐山房?jī)r(jià)漲幅還一度領(lǐng)漲全國(guó)。

不過(guò),，受政策、房企等多方面影響,，該地還是逐漸滑入樓市下行周期,。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解,，許多曾經(jīng)的唐山投資客，都在出售手中房產(chǎn),，市場(chǎng)上的二手房源正在逐漸增多,。但受新房市場(chǎng)低溫影響,，二手房市場(chǎng)也叫不上價(jià),，有豪宅甚至虧本甩賣(mài)。

王立是唐山的一名房產(chǎn)中介店?yáng)|,，最近他經(jīng)手的二手房源明顯增多了，多年房產(chǎn)交易帶來(lái)的敏銳嗅覺(jué)告訴他,，有投資客正在套現(xiàn)離場(chǎng),。然而，這并不是一場(chǎng)皆大歡喜的盛宴,，據(jù)王立說(shuō),，許多業(yè)主都處于賠錢(qián)出售的狀態(tài)，只不過(guò)是賠多賠少的區(qū)別,。

當(dāng)?shù)氐膭傂栀?gòu)房族,，則正在觀望中等待市場(chǎng)恢復(fù)正常?！皟r(jià)格下來(lái)也不見(jiàn)得是壞事,，每個(gè)行業(yè)都有起落周期，前幾年唐山的房?jī)r(jià)確實(shí)增長(zhǎng)速度太快了,，一套老破小學(xué)區(qū)房就要一百多萬(wàn)，很多普通人買(mǎi)不起,，更何況高端社區(qū)了,。”有當(dāng)?shù)厝朔Q(chēng),。

在河北省,，GDP第一的城市不是省會(huì)石家莊，而是地理位置更靠北的唐山,。早在2005年,，唐山的GDP便超過(guò)石家莊，成為河北GDP第一城,。

全國(guó)第一座機(jī)械化采煤礦井,、第一臺(tái)蒸汽機(jī)車(chē),、第一桶機(jī)制水泥……豐富的礦產(chǎn)資源,、便利的交通樞紐位置、雄厚的工業(yè)實(shí)力,，曾為這座城市帶來(lái)源源不斷的財(cái)富。

但就是這樣一座城,，曾因樓市高庫(kù)存,，房?jī)r(jià)一蹶不振。2008年前后,，河北開(kāi)始了轟轟烈烈的“三年大變樣”運(yùn)動(dòng),，包括省會(huì)石家莊、經(jīng)濟(jì)大市唐山,，都發(fā)生了翻天覆地的變化,。城市煥然一新、高樓拔地而起,，但也帶來(lái)許多積壓的問(wèn)題,。

在省會(huì)石家莊，至今仍有許多樓盤(pán)五證不全,，居民在收房多年的房子中等待補(bǔ)證,。在唐山，這一問(wèn)題不如石家莊突出,，但該地因城市改造運(yùn)動(dòng),，在2012年迎來(lái)樓市高峰，隨后又因全國(guó)性市場(chǎng)下行，積壓了大量庫(kù)存,，房?jī)r(jià)也持續(xù)低谷爬坡,。

沒(méi)曾想，一波炒房團(tuán)涌入,，改變了唐山的樓市底色,。據(jù)中指研究院研報(bào)記錄，2016年北京930調(diào)控政策后,，北京及環(huán)京地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái),，大量北京及環(huán)京中介開(kāi)始向外拓展資源，唐山因房?jī)r(jià)洼地及京唐城際鐵路復(fù)批等因素,，迎來(lái)大波投資客,。

據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，2016年下半年,，北京,、天津的人坐著大巴車(chē)去唐山買(mǎi)房，他們像發(fā)現(xiàn)“新大陸”一般,，大多數(shù)人不假思索地交錢(qián)買(mǎi)房,。唐山的房?jī)r(jià)，也在炒房團(tuán)涌入后一路水漲船高,，大量積壓數(shù)年的樓市庫(kù)存,，也在短時(shí)間內(nèi)被基本消化。

為遏制這一局面,，2017年4月開(kāi)始,，唐山限購(gòu)政策相繼推出，非本市戶(hù)籍在中心城區(qū)購(gòu)房需提供一年以上的納稅證明,，本市戶(hù)籍人群擁有2套房及以上也要限購(gòu),，且中心城區(qū)房子不能超過(guò)一套；公積金貸款首套首付30%,，二套有貸40%,。

非本市戶(hù)籍需提供一年納稅證明，攔住了一部分投資客群,。但是,，因彼時(shí)樓市庫(kù)存大部已得到去化，唐山曾一度陷入本地客多,、房少的局面，房?jī)r(jià)也一直保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì),。

在樓市已步入調(diào)整周期的2020年,，唐山房?jī)r(jià)還曾一度領(lǐng)漲全國(guó)。

2020年8月，唐山新房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比上漲15.4%,，二手房同比上漲14.6%,，位居全國(guó)第一。土地市場(chǎng)也熱鬧非凡,，榮盛發(fā)展,、隆基泰和等房企接連拿下“地王”。

克而瑞分析稱(chēng),，唐山是重工業(yè)城市,，GDP全河北省第一，有力支撐起唐山內(nèi)需,；加上市區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)緊缺,、棚改拆遷影響小、唐山本地人愛(ài)買(mǎi)房等原因,，導(dǎo)致其一手房供應(yīng)吃緊,，二手房流通量又小，因此在大環(huán)境往下走的時(shí)候,，唐山逆流而上,。

投資客虧本離場(chǎng)

房?jī)r(jià)大幅上漲被住建部“約談”后，唐山火速拿出了調(diào)控政策,。

2020年9月28日,，唐山市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，表示要遏制投機(jī)炒房,，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管,，努力打造城市低房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)。

通知要求,，對(duì)在市中心區(qū)已擁有1套住房的居民家庭,，為改善居住條件購(gòu)買(mǎi)第二套住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款比例不低于50%,；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的居民家庭,，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

通知還特別強(qiáng)調(diào)了,，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售,、哄抬房?jī)r(jià)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，列入“黑名單”管理,。嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房行為，房企不得以排號(hào)搖號(hào),、發(fā)放VIP卡,、招募會(huì)員、存款等形式登記預(yù)訂，中介不得發(fā)布,、炒作房?jī)r(jià)上漲的不實(shí)消息等,。

當(dāng)時(shí)，全國(guó)樓市已從高熱轉(zhuǎn)入降溫,，唐山仍在強(qiáng)力調(diào)控,。沒(méi)想到，樓市降溫勢(shì)頭過(guò)于迅猛,、加上許多房企陷入資金危機(jī),，唐山樓市迅速?gòu)幕馃徂D(zhuǎn)入降溫。當(dāng)年末,，有樓盤(pán)推盤(pán)房源直接降價(jià)5000元/平方米,，一度引發(fā)購(gòu)房者圍堵售樓處維權(quán)。

到2021年8月份,，距離房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)過(guò)去一年,，唐山卻因?yàn)榉科鬆?zhēng)相降價(jià)，約談了華潤(rùn),、中海,、萬(wàn)科等10家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求其不要惡意降價(jià),，否則不予網(wǎng)簽,。

但是，市場(chǎng)下行的勢(shì)頭,，沒(méi)有就此打住,。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年5月份,，唐山新建商品住宅均價(jià)8606元/平米,，環(huán)比下跌0.42%；二手住宅成交均價(jià)11027元/平米,，環(huán)比下降0.84%,，同比下降6.65%，已累計(jì)15個(gè)月環(huán)比下跌,。

來(lái)自世聯(lián)行的數(shù)據(jù)也顯示,，2022年5月，唐山主城區(qū)商品房供應(yīng)面積9.31萬(wàn)平方米,，環(huán)比上漲627%,，同比下降63%；成交面積4.94萬(wàn)平方米,，環(huán)比上漲160%,，同比下降61%,；成交均價(jià)14367元/平方米，環(huán)比下降3%,，同比下降21%。

處于“燒烤店打人事件”風(fēng)波中的路北區(qū),，截至5月份供銷(xiāo)比達(dá)到2.36,，處于“供大于求”的狀態(tài)，成交均價(jià)16610元/平方米,，同比下降25%,，環(huán)比上漲8%；成交面積1.97萬(wàn)平方米,，同比下降51%,，環(huán)比上漲146%。

從樓市庫(kù)存情況看,，唐山的去化周期正持續(xù)延長(zhǎng),。唐山世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至5月份,，唐山主城區(qū)有效庫(kù)存量的去化周期高達(dá)71.01個(gè)月,，房子要近六年才能賣(mài)完。

許多曾經(jīng)的投資客,，都在這輪市場(chǎng)降溫中出現(xiàn)虧損,。王立告訴記者，據(jù)他們對(duì)市場(chǎng)一手信息的監(jiān)測(cè),，目前有好多投資客都在出售房產(chǎn),，但很多都處于賠錢(qián)出售的狀態(tài)。

比如,，日前新政出臺(tái)后不久,，唐山某高端小區(qū)突然新上了多套房源，其中一套售價(jià)425萬(wàn),，建筑面積181平方米,，單價(jià)23377元/平方米，可跟房主談贈(zèng)送20萬(wàn)的車(chē)位,?！斑@個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，均價(jià)在兩萬(wàn)六七,，現(xiàn)在基本在賠錢(qián)賣(mài),。”王力說(shuō),。

來(lái)看房的人倒是有,，掛牌一周時(shí)間,，該房源已經(jīng)迎來(lái)十波人看房?！昂梅孔舆€是不缺客源,，但當(dāng)下看房的人對(duì)價(jià)格預(yù)期更低，還在跟房主談價(jià),?！蓖趿⒎Q(chēng)。放在整個(gè)小區(qū)看,，這個(gè)路北區(qū)的高端盤(pán),，整體仍處于跌價(jià)狀態(tài)，目前掛牌價(jià)較上周跌0.7%,。

面臨轉(zhuǎn)型重任

與許多產(chǎn)業(yè)薄弱,、但樓市被炒作起來(lái)的環(huán)京城市不同，唐山因其多年來(lái)的重工業(yè)基礎(chǔ)積淀,，整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力依然不容小覷,。

過(guò)去的2021年，唐山市GDP總量達(dá)8200億元,，占整個(gè)河北省GDP的四分之一,，位居全國(guó)第27，在京津冀城市群當(dāng)中僅次于北京和天津,。

唐山的支柱產(chǎn)業(yè)鋼鐵業(yè),，2021年鋼鐵產(chǎn)量達(dá)到1.3億噸，占河北全省的60%,，占全國(guó)比重的12.6%,。疫情后全球大宗商品價(jià)格上漲，也為其帶來(lái)一波產(chǎn)值,。

不過(guò),，僅靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)并不可持續(xù)，在去產(chǎn)能和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型重任下,，唐山在煤炭,、水泥、鋼鐵和陶瓷四大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)之外,，開(kāi)始發(fā)展高鐵裝備,、特種機(jī)器人、港口等新興產(chǎn)業(yè),。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的路程,，在許多普通工人身上，便是生存環(huán)境的變遷,。一位當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者,，近兩年環(huán)保整治力度太大,，錢(qián)都不好賺，很多沒(méi)有太高文化的工人,，選擇去外地的鋼鐵企業(yè)打工,。一些小型鋼鐵廠也逐漸倒下，留下的多是大型企業(yè),。

“零幾年的時(shí)候在鋼廠上班,，普通工人都能賺五六千，技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)最低一萬(wàn)起步,，甚至一個(gè)月二三萬(wàn)，現(xiàn)在普通工人收入也就六七千,?！鄙鲜霎?dāng)?shù)厝朔Q(chēng)，許多鋼鐵廠都陸續(xù)往港口搬遷,，但好多工人不能跟著過(guò)去,，掙得沒(méi)以前多，消費(fèi)自然就下來(lái)了,。

那些有選擇的年輕人,，則選擇去北京等大城市，擁抱更多樣的職業(yè),。截至2021年末,，唐山市常住人口769.70萬(wàn)人。單看2021年,，唐山常住人口減少2.15萬(wàn)人,，為全國(guó)為數(shù)不多人口負(fù)增長(zhǎng)的TOP30城市之一。

為留住人才,、刺激樓市,，近期唐山出臺(tái)了一系列利好政策，包括取消路南區(qū),、路北區(qū),、高新區(qū)范圍內(nèi)的商品住房限購(gòu)、限售政策,；對(duì)購(gòu)房商業(yè)貸款政策進(jìn)行調(diào)整,，將唐山全市首套房貸利率降至4.25%，二套房貸利率降至5.05%,。

同時(shí),，全市公積金貸款最高額度提高至80萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的新建被動(dòng)式超低能耗住宅,，貸款額度上浮至96萬(wàn)元,，鳳凰英才人員最高貸款額度為100萬(wàn)元,，自貿(mào)區(qū)曹妃甸片區(qū)引進(jìn)的高端創(chuàng)新人才貸款額度為120萬(wàn)元。

“之前因?yàn)橐咔?，市區(qū)的新房為爭(zhēng)搶客戶(hù),、不斷降價(jià)，最后政府出面調(diào)控,，限制新房惡性競(jìng)爭(zhēng),，慢慢才緩和下來(lái)。現(xiàn)在各種政策都在刺激市場(chǎng),，從我們每個(gè)月的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看,，市場(chǎng)成交確實(shí)在持續(xù)增長(zhǎng)，二手市場(chǎng)行情處于平穩(wěn)且有跡象抬頭的現(xiàn)狀,?！蓖趿⒎Q(chēng)。

業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)也表示,，近期唐山市采取的一系列的措施,，將保障市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)置業(yè)信心的恢復(fù),，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度的上升,，預(yù)計(jì)6月唐山市場(chǎng)將呈現(xiàn)底部企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，成交規(guī)模穩(wěn)中有升,，成交均價(jià)短期或仍將延續(xù)小幅調(diào)整,。