原標題：這些城市房貸利率進入“3時代”,，距離樓市銷售回暖還有多遠,？

節(jié)前,，央行、銀保監(jiān)會,、財政部等部門針對居民房貸推出多條新政,，國慶假期期間已有多個城市火速行動，首套房商業(yè)貸款利率再次調(diào)整的同時,，公積金貸款利率也時隔7年首次下調(diào),。

據(jù)第一財經(jīng)記者了解,，目前包括山東濟寧,、廣東清遠等在內(nèi)的多個城市在國慶期間下調(diào)了個人首套住房商業(yè)貸款利率,，最低觸及3.7%的新低水平,。

節(jié)后第一天,，就有杭州,、無錫,、鄭州等數(shù)十個城市官宣調(diào)整首套個人住房公積金貸款利率。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示,，預(yù)計后續(xù)滿足條件的城市將陸續(xù)跟進下調(diào)首套房貸利率,，部分城市實際執(zhí)行房貸利率也將因此觸及歷史低位，疊加個稅退稅及各城市認房認貸優(yōu)化等政策,，居民換房,、購房成本降低,，剛需及改善型需求都會得到有效釋放,。

同時,，有觀點指出,，降利率落地到銷售回暖需要1~2個季度的時間,，放松政策再度加碼的空間仍值得期待,。

多城房貸利率“破4”

“剛降了,，最新是3.95%?！?0月9日,，建設(shè)銀行濟寧某支行房貸部門工作人員對記者表示,，該行首套個人住房商業(yè)貸款利率進一步下調(diào)。在此之前,，該支行已經(jīng)執(zhí)行低于LPR（貸款市場報價利率）20個基點的最低按揭利率,。

這與節(jié)前出臺的地產(chǎn)新政不無關(guān)系。

9月29日,，央行,、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性實行差別化住房信貸政策,，對于2022年6～8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比,、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前,，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限,。

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的6～8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)情況來看，符合這一政策的有23個城市,，主要是三四線城市和部分二線城市,，其中就包括山東濟寧。

這已經(jīng)是年內(nèi)中央層面第二次調(diào)整房貸利率下限,。

此前5月,，央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)新發(fā)放首套房商業(yè)性個人住房貸款利率,，將下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為LPR-20BP,。

加上年內(nèi)5年期以上LPR累計3次下調(diào)35個基點，居民購房負擔已經(jīng)大大減輕。

在樓市持續(xù)低迷背景下,，各地面對新政因城施策的積極性明顯提高,，部分滿足要求的城市迅速跟進，在23個滿足條件的大中城市外,，還有不少符合條件的三四線城市也有相應(yīng)動作,。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，除濟寧外,，截至10月8日,，已有武漢、清遠,、江門等城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限,。

以清遠為例，該市已將首套房貸利率下限由LPR-20BP調(diào)整為LPR-60BP,，房貸利率低至3.7%，觸及新低,；江門,、云浮、湛江已暫時取消首套房貸利率下限,。

武漢則是首個執(zhí)行該政策的省會城市,，首套房貸利率下限由LPR-20BP調(diào)整為LPR-40BP，目前武漢部分銀行可執(zhí)行3.9%的首套房貸利率,。

不過,，據(jù)記者了解，目前除上述城市外,，確認調(diào)整首套房商貸利率的城市還較少,。

陳文靜認為，預(yù)計后續(xù)滿足條件的城市將陸續(xù)跟進下調(diào)首套房貸利率,。

公積金貸款也減負

除了商業(yè)貸款,，個人住房公積金貸款利率也迎來下行空間。

同樣是節(jié)前（9月30日）,，央行決定自2022年10月1日起,，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%,。

這是央行時隔7年（2015年8月）首次下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率,，釋放了較強的“穩(wěn)地產(chǎn)”信號。

在此背景下,，節(jié)后各城市開始落地調(diào)整個人住房公積金貸款利率,。

以北京為例，記者查詢北京住房公積金管理中心官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該市公積金貸款利率已經(jīng)更新至最新狀態(tài),，即5年以下（含5年）2.6%,、5年以上3.1%。

同期上海,、廣州,、深圳官網(wǎng)也均已更新。

另據(jù)記者不完全統(tǒng)計,，目前已有杭州,、無錫、南京,、濟寧等30多地官宣下調(diào)首套住房公積金貸款利率,。

以杭州為例，雖然目前該市公積金管理中心官網(wǎng)尚未更新,，但其官方微信公眾號“杭州公積金發(fā)布”10月8日官宣了這一消息,，并強調(diào)新規(guī)適用于10月1日（含）以后發(fā)放的首套個人住房公積金貸款，10月1日前已發(fā)放未到期的首套個人住房公積金貸款,，自2023年1月1日起,，按調(diào)整后的新利率執(zhí)行。

第一財經(jīng)記者咨詢建設(shè)銀行濟寧某支行工作人員時對方表示,，目前辦理個人住房公積金貸款即按照最新3.1%執(zhí)行,，且這一調(diào)整早于商業(yè)貸款利率的下調(diào)。

北京當?shù)囟辔环慨a(chǎn)中介也確認,，目前公積金貸款已經(jīng)執(zhí)行下調(diào)后的利率,。

陳文靜認為，此次首套房貸利率下限放松后,，部分城市實際執(zhí)行房貸利率將達歷史低位,，疊加個稅退稅及各城市認房認貸優(yōu)化等政策，可較大程度降低居民換房,、購房成本,，對剛需及改善需求釋放均有積極的促進效果。

以濟寧地區(qū)為例,，該市在9月29日剛剛調(diào)整了公積金貸款額度和首付比例,，目前雙繳存職工/多子女家庭公積金貸款最高額度已從40萬元提高至60萬元，首套房公積金貸款首付比例由30%降至20%,。

另據(jù)上述銀行客戶經(jīng)理介紹,，首套房商貸首付比例也已降至20%。

以當?shù)乜們r180萬元的首套住房為例,，總額約144萬元,、30年期的組合貸款（商貸+公積金）在此次利率調(diào)整后可以節(jié)約利息接近5萬元，每月還款減少120多元。

如果是純商業(yè)貸款,，則節(jié)約利息4萬元左右,。

信貸政策組合拳發(fā)力

陳文靜前面提到的個稅退稅，是國慶節(jié)前政策組合拳中的另一大新政,。

9月30日,，財政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日,，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

銀河證券地產(chǎn)分析師王秋蘅表示,，之前二手房個人所得稅通常按成交價的1%~2%或差額的20%來計算,，本次退二手房交易個稅降低了居民購房成本，有利于釋放改善性需求,，提升二手房市場交易熱度,。

“‘930’的放松政策是當前周期最為集中的政策調(diào)整，與前期以城市為主體,，因城施策的調(diào)節(jié)不同,。”廣發(fā)證券(000776)地產(chǎn)分析師郭鎮(zhèn)等人在最新研報中指出,，此次全局性政策落地，是通過央行,、財稅等多部門協(xié)同,，一系列政策直指“穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期,、穩(wěn)經(jīng)濟”,，加速房地產(chǎn)市場預(yù)期修復，使行業(yè)進入良性循環(huán),。

王秋蘅也認為,，雖然本次取消城市首套房利率下限的政策有時間和范圍限制，但政策力度是強于以往的,，“因城施策”范圍內(nèi)的統(tǒng)一調(diào)整效果將更顯著,。

具體從覆蓋范圍和條件來看，郭鎮(zhèn)認為對中等二線城市銷售復蘇作用最大,。

目前來看,，盡管年內(nèi)已經(jīng)有多輪利好政策自上而下推出，但在疫情反復等影響下,，居民購房信心依然低迷,，樓市銷售數(shù)據(jù)和銀行居民中長期貸款數(shù)據(jù)持續(xù)處于較低水平。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，1~9月重點100城銷售面積累計降幅近4成,，單月已連續(xù)16個月同比下降,，“金九”表現(xiàn)不及預(yù)期；國慶假期期間（10月1日~10月7日）,，20個重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積同比下降37.7%,，部分城市在去年同期低基數(shù)下同比表現(xiàn)增長，但整體成交降幅仍較大,?！翱紤]到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性，結(jié)合企業(yè)反饋及認購情況來看,，部分城市黃金周樓市出現(xiàn)一定恢復,。”陳文靜說,。

多家券商分析指出,，節(jié)前出臺的系列政策效果顯現(xiàn)仍需要時間，市場整體信心依然偏弱,，需在用好政策工具箱的指引下加大調(diào)整力度,，四季度或是新一輪政策窗口期，包括核心城市放松限購限貸,、保交樓力度加碼,、加大對房企拿地的支持力度等。

10月9日央行發(fā)布的《2022年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示,，未來3個月有17.1%的居民打算購房,，這一比例雖然高于二季度的16.9%，但仍處于較低水平,。

“預(yù)計（各地）政府后續(xù)或?qū)⒏鶕?jù)市場的實際恢復情況,，持續(xù)調(diào)整政策組合，在寬松政策預(yù)期和低基數(shù)影響下,，行業(yè)增速四季度有望同比轉(zhuǎn)正,。”開源證券地產(chǎn)分析師齊東在研報中表示,。