原標(biāo)題：中介公司敗訴，法院認(rèn)定謝娜張杰購房不存在“跳單”

天眼查App顯示,，近日,，上海雅鑾房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與上海思和資產(chǎn)經(jīng)營管理中心（有限合伙）中介合同糾紛一審文書公開。

文書顯示,，原告雅鑾公司訴稱,，思和中心持有包括系爭房屋在內(nèi)的多套房產(chǎn)，思和中心與雅鑾公司之間達成非獨家委托代理銷售合意,，同時期,，思和中心與其他房產(chǎn)銷售或經(jīng)紀(jì)公司也達成類似的合作。

2019年6月,，雅鑾公司客戶經(jīng)理霍某安排并陪同張某,、謝某及謝某母親等人兩次看房，意向買家表達了購買意愿并表示不具備在滬購房資格，擬考慮以公司名義購房,，霍某告知其可以注冊公司后購買,，但之后意向客戶表示不再購買。

嗣后,，雅鑾公司獲知意向買家通過太平戴維斯公司以“重慶眉開眼笑文化傳媒有限公司”的名義簽訂網(wǎng)簽合同,。

雅鑾公司認(rèn)為太平戴維斯公司與眉開眼笑公司簽訂居間協(xié)議時間在6個月的客戶信息有效保護期,，思和中心未注意到保護期即向太平戴維斯公司支付酬金,，構(gòu)成“跳單”。

法院審理認(rèn)為,，在沒有相應(yīng)協(xié)議等證據(jù)證明的情況下,，無法確認(rèn)雅鑾公司與謝某之間僅憑帶看房即成立了中介合同關(guān)系，更無法確認(rèn)謝某事先或事后知曉會承擔(dān)帶看房后另行委托其他中介的法律后果,，謝某與思和中心之間沒有“跳單”共謀的行為,。

最終，法院裁定駁回上海雅鑾房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的全部訴訟請求,。

據(jù)媒體報道,，此前曾有中介在網(wǎng)上發(fā)文怒斥張杰謝娜夫婦買豪宅“跳單”。

對此,，謝娜張杰方發(fā)律師聲明,，辟謠跳單等為不實信息，同時稱中介偷拍并發(fā)布個人隱私等行為侵犯當(dāng)事人的合法權(quán)益,。

記者采訪律師周兆成 解讀何為跳單

周兆成解讀說,，跳單又稱跳中介，是指買受人或出賣人已經(jīng)與中介（公司）簽署了相關(guān)協(xié)議,，中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務(wù),，買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費的義務(wù)，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為,。

法律對跳單是如何界定的,？

周兆成表示，“《民法典》第九百六十五條就對此行為進行了規(guī)定,，委托人在接受中介人的服務(wù)后,，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的,，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬,。因此，如果賣家接受中介服務(wù)后跳單,，仍需要支付中介費,。”

中介帶著看房后，買賣雙方跳過帶著看房的中介直接簽訂合同,，跳單成立嗎,？

周兆成表示，跳單的成立一定要同時滿足以下幾點：

第一,，中介與購房人存在書面的服務(wù)合同,；

第二，購房人在中介帶領(lǐng)看房后或從中介處獲得交易信息后,，沒有通過任何一家中介直接與售房人簽訂合同,；

第三，中介應(yīng)當(dāng)對跳單交易的行為進行充分提醒,，避免被認(rèn)定為格式條款導(dǎo)致條款無效,。

在現(xiàn)實生活中，買賣方與中介在沒有簽訂相關(guān)協(xié)議的情況下,，即使中介帶看了相關(guān)的房屋,，但買家仍能通過其他正當(dāng)渠道獲得同一房源信息，并有權(quán)利與價格最低,、服務(wù)最好的中介來達成交易,，不構(gòu)成跳單違約。

“跳單”如何認(rèn)定是關(guān)鍵,，交易暗藏風(fēng)險

在房屋買賣交易中,，如何認(rèn)定跳單？跳單帶來哪些影響,？中介機構(gòu)遇到跳單該怎么處理,？

記者采訪了多位經(jīng)紀(jì)人、業(yè)內(nèi)專家,，他們給出了權(quán)威解讀,。

跳單現(xiàn)象并不鮮見，如何認(rèn)定較麻煩

盡管謝娜,、張杰方面否認(rèn)存在跳單,，但是跳單現(xiàn)象在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)并不鮮見，尤其在北上廣深等一線城市,，價值越高的房屋,，跳單情況出現(xiàn)的幾率就越大。

何為跳單,？

 跳單是指買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費的義務(wù),，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。

在采訪中,，不少經(jīng)紀(jì)人表示遇到過跳單的情況,。

一位經(jīng)紀(jì)人解釋稱,，“更多的跳單行為是，購房者通過一家中介機構(gòu)看房后,，這家中介機構(gòu)經(jīng)紀(jì)人促進買賣雙方交易,，收取較高的中介費，但購房者卻找到其他中介代辦手續(xù),，可能只需要收取0.5%或者1%的費用,。”

那么,，如何認(rèn)定跳單,？

北京市鑫諾律師事務(wù)所合伙人，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳法律顧問,，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會法律顧問王樹德律師告訴記者,，“民法典有明確規(guī)定,，如果買賣雙方確實是利用中介機構(gòu)或者中介人員提供的交易機會或者媒介服務(wù)進而成交,，肯定是要向中介支付全額報酬的?！?/p>

據(jù)《民法典》第965條規(guī)定,，“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù),，繞開中介人直接訂立合同的,，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬?！?/p>

“民法典出臺以后,，行業(yè)更為規(guī)范，這種案件出現(xiàn)的情況較多,?！蓖鯓涞卤硎荆饬刻鴨蔚囊粋€重要標(biāo)準(zhǔn)是,，買方是否利用了該中介公司提供的房源信息或媒介服務(wù),。

這個焦點問題可能會有點扯皮，如果這個房源是獨家房源,，那么爭議性不大,；如果這個房源不是獨家房源，而中介公司也不能證明在撮合成交中起到了決定性作用,，那么有不被認(rèn)定為跳單的可能,。

對于如何應(yīng)對購房者跳單情況，王樹德進一步表示,，需要中介機構(gòu)去舉證,，中介機構(gòu)想要把傭金要回來,，需要去提供兩方面的證據(jù)，一是要證明確實給購房者提供了帶看,、撮合,、協(xié)商等服務(wù)；二是要證明接受服務(wù)的購房者知道中介機構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn),，如果證明不了,，或者并未談及過中介費，購房者可能就不能完全按照中介機構(gòu)的要求支付中介費,，法院可能會酌情讓買賣雙方支付一定數(shù)額的中介費,，具體金額一般情況下是參考行業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

某知名中介機構(gòu)門店經(jīng)理表示,，“中介機構(gòu)提供的核心服務(wù),，并非只是帶看房源。實際上,，核心服務(wù)在于根據(jù)購房者的需求,，通過專業(yè)能力、眼光,，包括對產(chǎn)品的熟悉程度,，從眾多房源中挑選出符合購房者需求的房源，由此節(jié)省購房者挑選房屋的時間和精力,，同時也幫助賣房人售出房源,。因此，中介費是必須要給的,，至于給多少,，可以相關(guān)各方進行協(xié)商?！?/p>

“民法典出臺后,，中介機構(gòu)就有法可依了。只要中介機構(gòu)的證據(jù)充分,，能夠證明提供了服務(wù),，以及能夠證明中介費對方是接受的，基本上可以全額討要中介費,?！蓖鯓涞聫娬{(diào)說。

跳單寫入《民法典》,，但現(xiàn)實取證難

值得一提的是,，在現(xiàn)實房屋買賣中，即便經(jīng)紀(jì)人遇到跳單現(xiàn)象,，很少去要回中介費,，或者通過法律渠道來維護自己的權(quán)益,，主要原因在于，收集證據(jù)較為麻煩,。

目前,，雖然有一些中介機構(gòu)規(guī)定看房前需要簽訂看房確認(rèn)書，但是在實際操作層面,，存在一定的難度,，無法規(guī)范到每一個經(jīng)紀(jì)人，不少購房者也不愿意簽訂看房確認(rèn)書,。

此外,，不少賣房人不愿意簽訂獨家協(xié)議，而是選擇多家中介代理,，這就出現(xiàn)一套房子被多家中介帶看的情況,，購房者會通過對比各家中介服用費用、服務(wù)水平等來最終確定通過哪一家中介來購買,。

“民法典出臺后,，行業(yè)有了更多保護力度，但依然面臨較難取證的想象,。購房者看房后,，他們一般會說不買了,、不考慮了,，或者要買其他房子了，經(jīng)紀(jì)人不可能直接敲門確認(rèn)或者正好看到購房者跳單,?！必悮て煜?1世紀(jì)不動產(chǎn)福州貴尊苑店店長聶寧斐告訴記者，“身邊并沒有因為跳單而打官司的案例,，因為流程比較麻煩,，一般經(jīng)紀(jì)人也不會操作，還是靠行業(yè)自覺,?！?/p>

為了應(yīng)對跳單，一些中介機構(gòu)建立更多自我保護機制,，諸如系統(tǒng)內(nèi)留存委托看房證據(jù),。

以某中介平臺為例，購房者看中某套房源后,，系統(tǒng)會給購房者發(fā)送一個房源鏈接,，購房者點進去后，會顯示委托找房的相關(guān)頁面,，點擊同意后,，就會把電話號碼留存在系統(tǒng)內(nèi),。

此外，帶看房源時,，還有定位打卡,，即經(jīng)紀(jì)人會讓購房者掃相應(yīng)房源的二維碼，由此說明經(jīng)紀(jì)人帶看了這一房源,。

一旦購房者存在跳單行為,，中介機構(gòu)如果起訴，可以從法律層面得到更多保護,。

業(yè)內(nèi)：跳單可能造成更大的經(jīng)濟風(fēng)險,，并不可取

對于跳單現(xiàn)象帶來的影響，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進分析稱,，“在北上廣深一線城市,，每套房屋的價值比較高，中介費的差額較高,。因此,，在一些標(biāo)的較大的房屋交易過程中，跳單的行為比較普遍,。跳單事件無論如何發(fā)展,，至少有一點需要明確，跳單侵害了中介機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的權(quán)益,?！?/p>

在聶寧斐看來，中介行業(yè)不是干多少活就給多少錢,。

在沒有促成交易之前,，買賣雙方是不會出任何費用的，而且都是免費享受服務(wù),，包括匹配房源,、經(jīng)紀(jì)人幫購房者約業(yè)主帶看等。

經(jīng)紀(jì)人在成交之前都是付出,，沒有任何回報,，只有買賣雙方成交了才能支付費用。

因此,，購房者在帶看后跳單,，對于經(jīng)紀(jì)人、中介機構(gòu)影響較大,。

合碩地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅也指出,，對于很多人來說，中介費金額較高,，但如果購房者通過跳單私下操作,，省下了中介費用,，在房屋買賣交易過程中卻可能存在比較大的風(fēng)險。

“中介機構(gòu)不僅是個信息平臺,，也是買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的保障平臺,，會通過一系列的規(guī)則、流程的設(shè)計和推進,，保護買賣雙方的權(quán)益,，同時規(guī)避交易過程中的相關(guān)風(fēng)險?！惫惚硎?，比如房子本身可能存在一些風(fēng)險，中介機構(gòu)會提示購房者,，注意過戶流程中的信貸推進,、買賣雙方資金的安全性，中介機構(gòu)也能確保買賣雙方資金和房產(chǎn)交易的安全,。

此外,，房屋交易完成后，整體物業(yè)的交割都需要中介機構(gòu)來協(xié)助完成,，才能夠更加保障買賣雙方權(quán)益,，避免出現(xiàn)房屋不能按期交付等一系列風(fēng)險。

“為了保障整個房屋交易的安全性,，我還是建議購房者通過一個相對放心的中介平臺來實施交易,。跳單省了小錢，但有可能會造成更大的經(jīng)濟風(fēng)險,，并不可取,。”郭毅強調(diào)說,。