原標(biāo)題:是時候放開房價“限跌令”了
這兩天,,“ 珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍”的消息在網(wǎng)上熱傳,,珠海市金灣區(qū)住建局相關(guān)負責(zé)人稱,,該項目采取的降價推盤做法是合理的市場行為,,此后珠海市住建局相關(guān)工作人員又對所謂“五折賣房”的說法進行了辟謠和澄清,,稱網(wǎng)傳最高的備案價是兩年前的價格,。
對照今年7月的新盤備案價,,其樓盤售價仍在“不低于備案價格的85%”的區(qū)間,。
雖然談不上“半價促銷”,,但降價推盤是事實,。
跳出個案看,在很多地方,,房價“限跌”的政策口徑都在松開,。
如四川雅安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),就明確“全力支持房企開展商品房團購活動,,開發(fā)企業(yè)團購優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍”,,以“團購優(yōu)惠價”的方式對“限跌令”松了道口子,這被輿論視作打響了政策性降房價的第一槍,。
據(jù)不完全統(tǒng)計,,同樣明確了可給團購優(yōu)惠價格的,還有長春,、黃岡,、巴中、普洱,、銅陵,、桐廬、沈陽,、中山,、太原等地,。
8月20日,《中國房地產(chǎn)報》發(fā)表文章《房地產(chǎn)金融風(fēng)險加劇 期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地》,,文中提到政策發(fā)力點應(yīng)圍繞“保,、松、降”三個字展開,,“?!奔幢7科筚Y金鏈、保交樓,;“松”即放松一切制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的行政性干預(yù)政策,;“降”即降低購房成本,包括降首付,、降稅費,、降房價,特別是降房價,,應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價權(quán),允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救,,以盡快回籠資金,。這也被很多人置于“信號體”下解讀。
房價有漲跌,,原本很正常,。
“商品房商品房”,房子本就是商品,,受供需關(guān)系因素影響不可避免,。
可現(xiàn)在看,房價漲跌的“按鈕”并不在房企手上——早在2021年8月,,湖南岳陽市就發(fā)布了全國首個旨在限制房價跌幅的“限跌令”,;同月,遼寧沈陽多部門也對樓盤降價房企展開約談,,江蘇江陰發(fā)文嚴禁低價傾銷,、打價格戰(zhàn)。
下發(fā)“限跌令”的,,還有株洲,、桂林、菏澤,、昆明,、唐山、張家口,、蕪湖等數(shù)十個城市,。
去年8月,合肥長豐縣一樓盤推出直降4000元/㎡,結(jié)果被定性為非法銷售,,直接被叫停,。
今年5月,昆山兩家房企因為“擅自大幅度降價銷售”,,被當(dāng)?shù)刈〗òl(fā)文公開通報批評并處罰,。
“限跌”成為政策工具箱里的調(diào)控利器,通常是出于兩個因素考慮:第一,,樓盤降價可能引發(fā)“踩踏”,,導(dǎo)致部分購房者“斷供棄房”,造成樓市擾動,,加劇銀行壞賬風(fēng)險,;第二,房價跌了,,可能影響地方土地財政收入,。
看上去,“限跌”奉行的是“穩(wěn)”字訣,,是穩(wěn)樓市的大招,,能避免樓市大漲大跌。
可歸根結(jié)底,,“限跌”非但難以阻止房價下跌,、避免買地收入下滑,還會抑制真實需求——從供給側(cè)維度看,,除了房子品質(zhì)外,,最能影響需求的莫過于房價。
不允許降房價,,必然會以“人為遏制需求-增加購房人負擔(dān)-降低樓市流動性-影響房企資金回籠-加快房企暴雷速度”的鏈?zhǔn)椒磻?yīng),,阻斷供需的動態(tài)平衡,損害樓市的長期穩(wěn)定,。
此前很多地方推購房補貼,、提貸款額度,都在對沖“限跌”的效力,。
到了今天,,“限跌”做法更是不合時宜:現(xiàn)在樓市的主要問題已不是過熱,而是過冷,。
將過去在市場過熱階段的短期化做法沿用到過冷階段,,而非盡早邊際優(yōu)化,本質(zhì)上是刻舟求劍,。
有幾個數(shù)據(jù)需要被正視:從房企銷售數(shù)據(jù)看,,2023年1至7月,,TOP100房企銷售總額為39944.0億元,同比下降4.6%,,增幅相比上月下降4.7個百分點,,其中7月單月銷售額同比下降34.1%,環(huán)比下降33.8%,;從房企運行情況看,,目前房企100強中,46家出了問題,,前30強房企20家爆雷,,TOP10中民營房企只剩龍湖一根獨苗,就連碧桂園這類“三道紅線”全轉(zhuǎn)至綠檔的標(biāo)桿性民營房企都拉響警報,;從房企融資情形看,,據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計,2023年上半年地產(chǎn)信用債發(fā)行主體仍以央企和地方國企為主,,國企融資占比約92.60%,,半數(shù)民營房企在上半年沒有債券融資。
當(dāng)此之時,,再不“允許降房價”就晚了,,放開那些房價“限跌令”,已成“7·24政治局會議”中“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的應(yīng)有之義。
在房企們資金壓力大,、有的房企已被“抬進ICU”的背景下,,“限跌令”若遲遲不退出,只會是阻斷房企斷臂求生的自救之路,,最終以抑制風(fēng)險的名義制造出更大的風(fēng)險,。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月份數(shù)據(jù)顯示,70個大中城市中,,新房環(huán)比下跌的城市49個,,也即70%的城市房價在跌,同比下跌的城市44個,,也即63%的城市新房價格至少低于一年前,。
這表明,強行“限跌”可能適得其反——房價要跌時,,你攔也攔不住,。
說白了,放開“限跌”,,其實就是要在給房企“輸氧”的同時,,也松開遏在房企脖子上的那只手:如果說,,“三支利箭”從信貸、債券,、股權(quán)三大融資政策上給房企以支持是“輸氧”,,那放開以“限跌”為典型的強干預(yù)式限制性措施,就是讓房企們能更自主地呼吸,。
將“限跌”該松開就松開,,不是“救”而是“糾”,也就是政策糾偏,。
樓市冷熱固然受制于市場周期性規(guī)律,,但至少不該用非市場化的政策限制為樓市流動性“添堵”。
將那些短期措施長期化,,帶來的只會是供需的扭曲,、樓市的畸形。
對公眾特別是購房者而言,,也需要打破房子只漲不跌的預(yù)期,,學(xué)會消化和接受“房價有漲必有跌”的規(guī)律。
從部分地方以往開發(fā)商一降價就出現(xiàn)“房鬧”的情況看,,很多人理性認知樓市這門課還得補上,。
沒有只漲不跌的市場,樓市也不例外,,就算是“限跌”也難以改變這點,。
而著眼當(dāng)前形勢看,放開“限跌”,,已是箭在弦上,,不得不發(fā)。
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