原標(biāo)題：是時(shí)候放開房?jī)r(jià)“限跌令”了

這兩天,，“ 珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍”的消息在網(wǎng)上熱傳,，珠海市金灣區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，該項(xiàng)目采取的降價(jià)推盤做法是合理的市場(chǎng)行為,，此后珠海市住建局相關(guān)工作人員又對(duì)所謂“五折賣房”的說(shuō)法進(jìn)行了辟謠和澄清,，稱網(wǎng)傳最高的備案價(jià)是兩年前的價(jià)格。

對(duì)照今年7月的新盤備案價(jià),，其樓盤售價(jià)仍在“不低于備案價(jià)格的85%”的區(qū)間,。

雖然談不上“半價(jià)促銷”，但降價(jià)推盤是事實(shí),。

跳出個(gè)案看,，在很多地方，房?jī)r(jià)“限跌”的政策口徑都在松開,。

如四川雅安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),，就明確“全力支持房企開展商品房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，開發(fā)企業(yè)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍”,，以“團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)”的方式對(duì)“限跌令”松了道口子,，這被輿論視作打響了政策性降房?jī)r(jià)的第一槍。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，同樣明確了可給團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格的,，還有長(zhǎng)春、黃岡,、巴中,、普洱、銅陵,、桐廬,、沈陽(yáng)、中山,、太原等地,。

8月20日，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)表文章《房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇 期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地》,，文中提到政策發(fā)力點(diǎn)應(yīng)圍繞“保,、松、降”三個(gè)字展開,，“?！奔幢７科筚Y金鏈、保交樓,；“松”即放松一切制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的行政性干預(yù)政策,；“降”即降低購(gòu)房成本，包括降首付、降稅費(fèi),、降房?jī)r(jià),，特別是降房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán),，允許開發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開自救,，以盡快回籠資金。這也被很多人置于“信號(hào)體”下解讀,。

房?jī)r(jià)有漲跌,，原本很正常。

“商品房商品房”,，房子本就是商品,，受供需關(guān)系因素影響不可避免。

可現(xiàn)在看,，房?jī)r(jià)漲跌的“按鈕”并不在房企手上——早在2021年8月,，湖南岳陽(yáng)市就發(fā)布了全國(guó)首個(gè)旨在限制房?jī)r(jià)跌幅的“限跌令”；同月,，遼寧沈陽(yáng)多部門也對(duì)樓盤降價(jià)房企展開約談,，江蘇江陰發(fā)文嚴(yán)禁低價(jià)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn),。

下發(fā)“限跌令”的,，還有株洲、桂林,、菏澤,、昆明,、唐山,、張家口、蕪湖等數(shù)十個(gè)城市,。

去年8月,，合肥長(zhǎng)豐縣一樓盤推出直降4000元/㎡，結(jié)果被定性為非法銷售,，直接被叫停,。

今年5月，昆山兩家房企因?yàn)椤吧米源蠓冉祪r(jià)銷售”,，被當(dāng)?shù)刈〗òl(fā)文公開通報(bào)批評(píng)并處罰,。

“限跌”成為政策工具箱里的調(diào)控利器，通常是出于兩個(gè)因素考慮：第一,，樓盤降價(jià)可能引發(fā)“踩踏”,，導(dǎo)致部分購(gòu)房者“斷供棄房”，造成樓市擾動(dòng)，加劇銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn),；第二,，房?jī)r(jià)跌了，可能影響地方土地財(cái)政收入,。

看上去,，“限跌”奉行的是“穩(wěn)”字訣，是穩(wěn)樓市的大招,，能避免樓市大漲大跌,。

可歸根結(jié)底，“限跌”非但難以阻止房?jī)r(jià)下跌,、避免買地收入下滑,，還會(huì)抑制真實(shí)需求——從供給側(cè)維度看，除了房子品質(zhì)外,，最能影響需求的莫過(guò)于房?jī)r(jià),。

不允許降房?jī)r(jià)，必然會(huì)以“人為遏制需求-增加購(gòu)房人負(fù)擔(dān)-降低樓市流動(dòng)性-影響房企資金回籠-加快房企暴雷速度”的鏈?zhǔn)椒磻?yīng),，阻斷供需的動(dòng)態(tài)平衡,，損害樓市的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

此前很多地方推購(gòu)房補(bǔ)貼,、提貸款額度,，都在對(duì)沖“限跌”的效力。

到了今天,，“限跌”做法更是不合時(shí)宜：現(xiàn)在樓市的主要問(wèn)題已不是過(guò)熱,，而是過(guò)冷。

將過(guò)去在市場(chǎng)過(guò)熱階段的短期化做法沿用到過(guò)冷階段,，而非盡早邊際優(yōu)化,，本質(zhì)上是刻舟求劍。

有幾個(gè)數(shù)據(jù)需要被正視：從房企銷售數(shù)據(jù)看,，2023年1至7月,，TOP100房企銷售總額為39944.0億元，同比下降4.6%,，增幅相比上月下降4.7個(gè)百分點(diǎn),，其中7月單月銷售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%,；從房企運(yùn)行情況看,，目前房企100強(qiáng)中，46家出了問(wèn)題,，前30強(qiáng)房企20家爆雷,，TOP10中民營(yíng)房企只剩龍湖一根獨(dú)苗,，就連碧桂園這類“三道紅線”全轉(zhuǎn)至綠檔的標(biāo)桿性民營(yíng)房企都拉響警報(bào)；從房企融資情形看,，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，2023年上半年地產(chǎn)信用債發(fā)行主體仍以央企和地方國(guó)企為主，國(guó)企融資占比約92.60%,，半數(shù)民營(yíng)房企在上半年沒(méi)有債券融資,。

當(dāng)此之時(shí)，再不“允許降房?jī)r(jià)”就晚了,，放開那些房?jī)r(jià)“限跌令”,，已成“7·24政治局會(huì)議”中“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的應(yīng)有之義,。

在房企們資金壓力大,、有的房企已被“抬進(jìn)ICU”的背景下，“限跌令”若遲遲不退出,，只會(huì)是阻斷房企斷臂求生的自救之路,，最終以抑制風(fēng)險(xiǎn)的名義制造出更大的風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份數(shù)據(jù)顯示,，70個(gè)大中城市中,，新房環(huán)比下跌的城市49個(gè)，也即70%的城市房?jī)r(jià)在跌,，同比下跌的城市44個(gè),，也即63%的城市新房?jī)r(jià)格至少低于一年前。

這表明,，強(qiáng)行“限跌”可能適得其反——房?jī)r(jià)要跌時(shí),，你攔也攔不住。

說(shuō)白了,，放開“限跌”,，其實(shí)就是要在給房企“輸氧”的同時(shí)，也松開遏在房企脖子上的那只手：如果說(shuō),，“三支利箭”從信貸,、債券,、股權(quán)三大融資政策上給房企以支持是“輸氧”,，那放開以“限跌”為典型的強(qiáng)干預(yù)式限制性措施，就是讓房企們能更自主地呼吸,。

將“限跌”該松開就松開,，不是“救”而是“糾”，也就是政策糾偏,。

樓市冷熱固然受制于市場(chǎng)周期性規(guī)律,，但至少不該用非市場(chǎng)化的政策限制為樓市流動(dòng)性“添堵”,。

將那些短期措施長(zhǎng)期化，帶來(lái)的只會(huì)是供需的扭曲,、樓市的畸形,。

對(duì)公眾特別是購(gòu)房者而言，也需要打破房子只漲不跌的預(yù)期,，學(xué)會(huì)消化和接受“房?jī)r(jià)有漲必有跌”的規(guī)律,。

從部分地方以往開發(fā)商一降價(jià)就出現(xiàn)“房鬧”的情況看，很多人理性認(rèn)知樓市這門課還得補(bǔ)上,。

沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng),，樓市也不例外，就算是“限跌”也難以改變這點(diǎn),。

而著眼當(dāng)前形勢(shì)看,，放開“限跌”，已是箭在弦上,，不得不發(fā),。