原標(biāo)題：“認(rèn)房不認(rèn)貸”一線城市樓市調(diào)研：京滬成交脈沖式上漲,，房價整體保持平穩(wěn)

每經(jīng)AI快訊,，京滬廣深四大一線城市作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo),，全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策意義非同一般,。

記者在剛剛過去的周末實地調(diào)研發(fā)現(xiàn),，京滬樓市成交量出現(xiàn)脈沖式上漲,，深圳樓市亦有所回暖,，廣州樓市則相對平淡,；京滬廣深四地新房和二手房價格均保持平穩(wěn)。

專家表示,，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后,，接下來建議多措并舉、供需同步發(fā)力,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,。

31地首套房貸利率下限全部出爐！認(rèn)房不認(rèn)貸后,，哪些城市調(diào)整空間更大,？

8月31日，隨著央行,、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布兩則通知,，存量房貸利率正式迎來初步調(diào)整方案，全國性商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例下限也統(tǒng)一調(diào)整,。

不過,，從全國性方案出臺，到因城施策落地,，依然有許多細(xì)節(jié)有待明確,。

尤其對于存量房貸利率調(diào)整，無論借款人選擇哪一種調(diào)整方式——由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套商業(yè)性個人住房貸款,，或協(xié)商變更合同約定的利率水平——調(diào)整后的存量房貸利率不能低于貸款發(fā)放時的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策（下稱“發(fā)放時利率下限”）,。

這也意味著，發(fā)放時利率下限是關(guān)乎借款人最終能否受益,，以及受益多少的關(guān)鍵,。

但因為不同階段、不同城市執(zhí)行的房貸利率下限政策變化和差異較大,，明確這一參照指標(biāo)成為借款人和銀行順利協(xié)商的前提,。

截至9月2日，全國31個省/直轄市/自治區(qū)均已公布首套商業(yè)性住房貸款利率自律下限情況,。

有房地產(chǎn)行業(yè)研究人士對記者表示,，因為每個地方歷史執(zhí)行的房貸利率下限差異化較大，整體可執(zhí)行空間還要等各地銀行執(zhí)行方案出來,，統(tǒng)一測算,。

不過有機(jī)構(gòu)人士指出，在存量房貸利率調(diào)整執(zhí)行落地過程中,，銀行與借款人自主協(xié)商空間較大,，除了考慮央行明確的不低于發(fā)放時利率下限外，大概率還要考慮當(dāng)前各城市的首套房主流利率水平,，調(diào)整后的利率預(yù)計也不會低于此,。

若依此考慮,，近年來首套房貸利率調(diào)整幅度較大的二三四線城市或有更大的調(diào)整空間。

對于一線城市來說,，一方面多數(shù)存量房貸緊貼利率下限執(zhí)行,，另一方面房貸利率剛性較大，因此調(diào)整空間較小,。

另一個影響調(diào)整空間的是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,，部分原本被認(rèn)定為二套房如今被認(rèn)定為首套房的房貸利率，將迎來調(diào)整機(jī)會,，且調(diào)整空間更大,。

多地公布首套房貸利率下限

從全國層面來看，全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限在不同階段分別為：2019年10月7日前為0.7倍貸款基準(zhǔn)利率,；2019年10月8日至2022年5月14日為LPR（貸款市場報價利率）,；2022年5月15日至今為LPR-20BP。

不過,，在因城施策背景下,，各地區(qū)之間或同一地區(qū)不同時期所執(zhí)行的房貸利率下限差異較大。據(jù)《2022年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》介紹,，我國商業(yè)性個人住房貸款利率采用“三層定價機(jī)制”：一是全國層面,，人民銀行、銀保監(jiān)會（現(xiàn)國家金融監(jiān)督管理總局）確定全國層面的貸款利率政策下限,；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎(chǔ)上,，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個人住房貸款利率下限,；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本,、信用風(fēng)險等因素,，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。

在8月31日,，央行,、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（下稱《通知》）之后,，各地央行分支機(jī)構(gòu)陸續(xù)披露了過往首套房貸利率下限情況，在提供存量房貸利率調(diào)整底線參考的同時,，也全面呈現(xiàn)了2018年乃至2016年以來，各地房貸利率的調(diào)整幅度和頻率,。

據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計,，截至9月2日，包括北京、上海,、深圳,、廣州,、天津在內(nèi)的31個省級行政區(qū)均已公布當(dāng)?shù)厥滋咨虡I(yè)性個人住房貸款利率自律下限情況（詳見文后附表）。

按照《通知》要求,，自2023年9月25日起,，經(jīng)借款人向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款可采取兩種方式進(jìn)行調(diào)整,，一是由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放新貸款進(jìn)行置換,，二是雙方協(xié)商變更合同約定的利率水平,。

2023年8月31日前,，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款,，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款，均在調(diào)整范圍之內(nèi),。

需要注意的是,，無論采用哪種方式調(diào)整，調(diào)整后的房貸利率在LPR上的加點幅度,，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限,。借款人可參照問文后附表確定手中存量房貸是否還有調(diào)整空間。

簡單理解,，如果存量房貸發(fā)放時即按照當(dāng)時當(dāng)?shù)乩氏孪拚邎?zhí)行,，此次無須調(diào)整，尤其定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時選擇錨定LPR的貸款，利率水平每年隨LPR重定價已是最低,。借款人能夠受益于此次存量房貸調(diào)整政策主要有三類情況：

1,、存量貸款在2019年10月LPR改革之后發(fā)放，且貸款合同約定的LPR加點數(shù)超過發(fā)放時利率下限政策對應(yīng)的加點數(shù),，存在下調(diào)空間,，且計算較為簡單。

2,、存量貸款在2019年10月之前發(fā)放,，借款人在定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時選擇固定利率，且該固定利率高于發(fā)放時利率下限,，存在下調(diào)空間,。

3、存量貸款在2019年10月之前發(fā)放,，借款人在定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時選擇錨定LPR,，但因為此類情況的發(fā)放時利率下限認(rèn)定尚需銀行確認(rèn)，具體調(diào)整空間取決于雙方協(xié)商結(jié)果,。

工商銀行9月2日發(fā)布《存量房貸利率調(diào)整常見問答（一）》（下稱《問答》）,，其中提到，對于借款人而言,，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時的當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限,，通過新發(fā)放貸款置換和協(xié)商變更合同利率兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別?？紤]到操作便利性,，該行主要采取變更合同利率方式。

哪些城市調(diào)整空間更大,？

不過,，影響存量房貸利率調(diào)整空間的，除了發(fā)放時利率下限,，借款人還要考慮所在城市最新主流利率水平,，以及對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化,。

央行,、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策有關(guān)問題答記者問時表示，《通知》出臺的背景在于，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求,。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說,，可節(jié)約利息支出,，有利于擴(kuò)大消費和投資。對銀行來說,，可有效減少提前還貸現(xiàn)象,，減輕對銀行利息收入的影響。同時,，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸,、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患,。為更好適應(yīng)上述新形勢,，中國人民銀行、金融監(jiān)督管理總局明確按照市場化,、法治化原則,，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

有銀行業(yè)研究人士認(rèn)為,，若部分城市（比如一線城市）近年來房貸利率政策維持剛性,，存量房貸與新發(fā)放房貸之間定價差異不大，則存量房貸利率下調(diào)的空間和必要性大大降低,。

央行在二季度貨幣政策執(zhí)行報告中提到,，截至今年6月末，全部343個城市（地級及以上）中,，100個城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限,。其中，87個城市下調(diào)了首套房貸利率下限,，較全國下限低10~40個基點,，13個城市取消了首套房貸利率下限。

據(jù)中金公司測算,，2022年以來,，首套新發(fā)放房貸的加點下行幅度約為135bp。中金公司銀行業(yè)首席分析師林英奇團(tuán)隊指出,，去年以來,，二三線城市普遍大幅下調(diào)了按揭貸款加點幅度，預(yù)計本次二三線城市存量按揭下調(diào)幅度更多（預(yù)計平均在80bp以上）,，一線城市調(diào)整幅度較少,，尤其如果發(fā)放時已緊貼利率下限執(zhí)行,，則沒有降息空間。

（2018-2021年,，按揭貸款相比基準(zhǔn)利率上浮最高約100bp,，資料來源：中金公司）

對于具體調(diào)降幅度，林英奇指出,，初步預(yù)計,，首套房貸占全部存量房貸比例約為80%~90%，其中符合按揭下調(diào)條件的貸款占比約為80%,，涉及貸款占全部按揭貸款比例約為2/3,，全部存量按揭利率從當(dāng)前的4.7%左右下行至4.2%的5年LPR水平附近，總體平均下調(diào)幅度約為50bp,?！坝捎趯嶋H涉及貸款的區(qū)域、利率水平較為復(fù)雜,，實際利率下行幅度有待細(xì)則進(jìn)一步落地,。”林英奇在報告中表示,。

此前,，第一財經(jīng)記者采訪了解到，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后,，幾千萬戶,、上億居民的財務(wù)負(fù)擔(dān)會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點,。央行數(shù)據(jù)顯示,，截至今年6月末，我國個人住房貸款余額為38.6萬億元,。

值得注意的是,，對于適用存量房貸利率調(diào)整的范圍，《通知》明確,，不僅包括已發(fā)放首套個人住房貸款,，也包括借款人“實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)”的其他存量貸款。這也表明,，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”在更多城市落地,，部分原本適用于二套房利率的貸款可能也將從中受益，一是異地外地有過貸款記錄又在本地買房的家庭,，二是本地“賣一買一”的置換家庭,。

根據(jù)工商銀行《問答》，此前按照二套房貸利率辦理的存量貸款,，按照當(dāng)前所在城市政策可以初步判斷按照首套房貸款政策執(zhí)行的,，符合存量房貸利率調(diào)整條件,，建議客戶提前準(zhǔn)備好佐證材料。后續(xù),，該行將印發(fā)操作指引。

工商銀行同時表示,，該行正積極進(jìn)行各項準(zhǔn)備工作,，暫定于9月25日開放線上線下服務(wù)渠道，具體可辦理時間以公告為準(zhǔn),。

因為二套房貸利率下限的加點數(shù)往往較高,，上述兩類家庭在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后可調(diào)降的空間可能會更大。

以北京地區(qū)為例,，若A市民在2020年置換房產(chǎn),，其房貸利率（按照二套）發(fā)放時為LPR（4.75%） 115BP=5.9%（當(dāng)時北京二套房貸利率下限為LPR 105BP），目前為LPR（4.2%） 115BP=5.35%,。在北京9月1日宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,，A市民所持房產(chǎn)可認(rèn)定為首套房，按照2020年2月當(dāng)?shù)厥滋追繄?zhí)行利率下限LPR 55BP,，其房貸利率可從當(dāng)前的5.35%降至4.75%,。

自8月18日三部門聯(lián)合發(fā)文，明確將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱后,，已有武漢,、中山、惠州,、東莞,、成都、重慶等多地落實執(zhí)行,，尤其北京,、上海、廣州,、深圳四大一線城市目前已全部官宣落地,。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，這有望帶動更多城市跟進(jìn)和落地相關(guān)舉措,，政策信號明顯,。（記者杜川對此文亦有貢獻(xiàn)）

31地首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限