9月1日,，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委,、上海市房屋管理局,、人民銀行上海市分行,、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱“通知”）,，執(zhí)行購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施,。

通知規(guī)定,，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時,，家庭成員在上海名下無成套住房的,，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策,。該規(guī)定自通知印發(fā)9月2日起執(zhí)行,。

政策發(fā)出后的首個周末，上海樓市的一二手房的帶看量出現(xiàn)提升,。其中,，二手房市場掛牌量猛增，有中介在政策出臺后一小時新增400余套房源掛牌,。上海一中介工作人員在社交平臺表示：大家都想賣掉變首套,，掛牌房源還在持續(xù)增加。

而新房市場,，9月3日,，記者走訪上海幾個新房樓盤發(fā)現(xiàn)，市區(qū)樓盤人氣與政策出臺之前相比有了一定的回升,，但郊區(qū)樓盤人氣表現(xiàn)分化,，配套,、交通及價(jià)格成為影響人氣的主要因素,。

降低購房成本

利好改善群體

繼廣州、深圳之后,，上海成為第三個落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的一線城市,。

今年二季度以來，在潛在購房者市場信心不足,、新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化等多重因素影響下,，上海房地產(chǎn)市場整體供求有所回落。

據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),，上海新建商品住宅（不含保障房）已連續(xù)兩月成交低于5000套,，而二手房已連續(xù)4個月成交低于“榮枯線”，7月底以來受政策預(yù)期影響，上海二手房市場活躍度有所回升,，二手房成交量亦緩慢恢復(fù),。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭對《證券日報(bào)》記者表示，此次上?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺,，將明顯降低首套房購房門檻。對于有過貸款記錄本地?zé)o房的購房人,，此前首付比例為50%—70%,，政策出臺后，首付比例降至35%,，貸款利率從5.25%下降至4.55%,，將大大減少該類客戶的首付壓力，可購買地段更好面積更大的項(xiàng)目,，預(yù)計(jì)短期內(nèi)將明顯提振上海房地產(chǎn)市場活躍度,，激發(fā)市場剛需和改善性需求入市。

“上海作為在一線城市中房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對穩(wěn)健的城市,，本次全面執(zhí)行首套住房‘認(rèn)房不認(rèn)貸’,，政策出臺超預(yù)期，或?qū)榉渴星榫w帶來明顯提振效果,?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報(bào)》記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸從兩方面降低購房成本,?！?/p>

“認(rèn)房不認(rèn)貸政策，通俗來說,，就是希望把更多購房群體和購房需求納入首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中,。換句話說，后續(xù)界定首套和二套房的標(biāo)準(zhǔn),，就看你所在城市是否有房子,。我們認(rèn)為，納入首套房標(biāo)準(zhǔn),，可以實(shí)實(shí)在在地降低首付比例和房貸利率,。”他分析道,，當(dāng)前上海一套新房平均總價(jià)大概為500萬元,。政策前，二套房最高比例（認(rèn)購非普通住宅）為70%,，即首付款需要350萬元,。而按照現(xiàn)在新政策,，那么首付款大約需175萬。據(jù)此對比,，首付款直接減少了175萬,，相當(dāng)于房價(jià)款的35%。同樣,，其房貸利率也會跟著下調(diào),，或者說適用首套房的利率標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%,，按照貸款本金200萬,、30年期等額本息計(jì)算，其利息總支出約為198萬,，月供約為11044元/月,。若按新的政策，其利率為4.55%,，其利息總支出約為167萬,，月供約為10193元/月。對比來看,，利息總支出減少近31萬元,，月供減少約851元/月。

“認(rèn)房不認(rèn)貸在上海實(shí)施,，可以促進(jìn)一部分購買需求,，對于那些改善型群體刺激更大，因此,，在上海有改善型房源的房企有望率先受益,，去化率可以較此前有所加快?！鄙虾Ｄ成鲜蟹科髢?nèi)部人士對《證券日報(bào)》記者評價(jià)稱,。

有中介一天新增2400套掛牌

2023年7月，上海的二手房成交徘徊在1.3萬套左右,，相比二手市場最熱的時候一個月4.5萬套左右的成交量,，1.3萬套是一個觸底的交易量。

今年8月,，自一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸政策擬出臺以來,，8月以來上海的二手房交易量就開始底部復(fù)蘇了,。以閔行滬南的板塊為例,，據(jù)上海二手中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2023年8月二手房成交量預(yù)計(jì)在1.5萬套以上,。而從“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布后,，上海二手房掛牌量瞬間激增。

據(jù)一家中介門店店員稱：“一部分房東在中心城區(qū)不再下調(diào)掛牌價(jià)格，甚至擬提升掛牌價(jià)格,，公司上海所有門店二手房市場的掛牌量一天內(nèi)增加了2400套,。”

“這說明買賣雙方仍處于博弈的狀態(tài),，起碼會持續(xù)到年底,。當(dāng)前至年底這個階段上海樓市為企穩(wěn)階段，一二手房的成交量會伴隨著政策組合拳的利好,，以及年底各家企業(yè)沖刺銷售業(yè)績的因素而回升,，但是，價(jià)格來講還是會明顯分化,，金山,、奉賢、青浦,、浦東原南匯,、寶山北部等郊區(qū)遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目不排除仍然會‘以價(jià)換量’，甚至外環(huán)沿線供應(yīng)量比較大的板塊,，比如徐涇板塊,，也會面臨一定的銷售壓力?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析稱,。

張宏偉認(rèn)為，認(rèn)房不認(rèn)貸政策出臺后,，上海中心城區(qū)樓市在成交量回升的基礎(chǔ)上,，二手房議價(jià)空間可能會減少，甚至價(jià)格逐步開始堅(jiān)挺了,，但是,，還不至于漲價(jià)，同理新房也會如此,。

“預(yù)期到2024年3—4月份,，伴隨著新的首套、改善需求的政策組合拳措施,，上海樓市需求將進(jìn)一步活躍,。”張宏偉對記者補(bǔ)充稱,。