樓市半月談本報(bào)記者夏金彪

近兩個(gè)月以來,，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)支持政策在全國(guó)范圍內(nèi)相繼落地,，政策效應(yīng)正逐步顯現(xiàn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖信號(hào)——一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)率先復(fù)蘇。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),，一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比由8月份的下降0.2%轉(zhuǎn)為持平,，其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.5%,，上海領(lǐng)漲全國(guó),。

從8月底開始，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松政策持續(xù)釋放,，尤其是北上廣深四大一線城市相繼落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提振效果明顯。以9月份領(lǐng)漲的上海為例,，繼9月1日宣布執(zhí)行商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,，10月17日，上海再度宣布優(yōu)化住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，上海無房,、在全國(guó)無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房……政策持續(xù)發(fā)力,，提振了上海的房地產(chǎn)市場(chǎng),。

從二手房市場(chǎng)來看，9月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市為4個(gè),，較8月份增加了1城,。一線城市環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.2%,。其中,，北京以0.7%的漲幅領(lǐng)跑全國(guó)二手房市場(chǎng)；其次是上海,，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%,。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，京滬二手房?jī)r(jià)格環(huán)比有所增長(zhǎng),，主要得益于此前京滬“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策實(shí)施嚴(yán)格,，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”以后，釋放的需求潛力比較大，特別是京滬老舊二手住房多,，改善型需求潛力大,，二手房活躍度增加。

需要指出的是,，雖然一線城市率先復(fù)蘇,，但這種復(fù)蘇還不穩(wěn)定，一線城市內(nèi)部仍存在分化,。廣州和深圳的新房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌,，環(huán)比跌幅分別為0.6%和0.5%，同比跌幅為1.7%和3%,。廣州的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7%,，深圳的二手房?jī)r(jià)格則環(huán)比持平。

此外,，二三線城市的商品住宅銷售價(jià)格雖然同比有漲有降,，但環(huán)比仍在下降。從環(huán)比看,，9月份,，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn),；二手住宅環(huán)比下降0.5%,，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%,，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn),；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn),。

目前,，房地產(chǎn)供給端風(fēng)險(xiǎn)釋放還在繼續(xù)，居民收入,、預(yù)期等有待進(jìn)一步改善,，這在一定程度上影響了二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，導(dǎo)致二三線城市房?jī)r(jià)跌幅仍在擴(kuò)大,。此外,，優(yōu)化房地產(chǎn)政策帶來一線城市的復(fù)蘇也有待進(jìn)一步穩(wěn)固。

由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策落地,，一線城市換房需求釋放,，進(jìn)而帶動(dòng)一線城市二手房掛牌量明顯增加，在供應(yīng)大增的背景下,，一線城市二手房?jī)r(jià)格短期仍處在下跌通道,。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，無論是剛需還是改善需求，居民購房通常是“買漲不買跌”,，當(dāng)下消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)及市場(chǎng)信心偏弱,，入市更加謹(jǐn)慎緩慢。對(duì)此,，還須進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù),。

從短期來看,，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨著調(diào)整壓力。但從中長(zhǎng)期來看,，我國(guó)的常住人口城鎮(zhèn)化率為65.2%,，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為47.7%,，城鎮(zhèn)化仍有較大的提升空間,。此外，雖然我國(guó)房屋總量已達(dá)400億平方米左右,，但房屋以中小戶型為主,，改善潛力較大。

市場(chǎng)預(yù)計(jì),，政策有望圍繞穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期,、激活置換鏈條、降低合理住房需求購房門檻等方面繼續(xù)優(yōu)化,。尤其是隨著一線城市限購等政策進(jìn)一步放開,，帶動(dòng)熱點(diǎn)城市進(jìn)入更為扎實(shí)的市場(chǎng)復(fù)蘇階段，有望引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出底部區(qū)域,、企穩(wěn)回暖,。