95后“北漂”石藝打包完全部行李,，連一輛小型貨拉拉面包車(chē)都沒(méi)裝滿,。最近這次“過(guò)渡性”租房，她選在了朝陽(yáng)區(qū)保障性租賃住房項(xiàng)目“七彩家園”,，只住了八天,，還沒(méi)來(lái)得及添置更多家用，也還沒(méi)遇到合同中寫(xiě)的“緊急征用”情況,。

今年11月初入住時(shí),，石藝就注意到《七彩家園項(xiàng)目知情同意書(shū)》上的特別提示：該項(xiàng)目房屋建設(shè)初期為朝陽(yáng)區(qū)疫情集中隔離觀察用房，如遇疫情,、不可抗力等因素,，該項(xiàng)目可能會(huì)被緊急征用，乙方租戶所租住房如遇該類(lèi)情況,，應(yīng)無(wú)條件配合騰退,。

面對(duì)未來(lái)居住的不確定性，石藝并不慌張,?！皩?duì)我這樣的北漂來(lái)說(shuō)，房子只是落腳睡覺(jué)的地方,，之前也經(jīng)常換,，真遇被緊急征用的情況，再找新房就好,?！笔囎∵M(jìn)保租房，本身也是應(yīng)急之舉,。

七彩家園位于北京市東五環(huán)外,，遠(yuǎn)離鬧市，位置偏僻,，白天格外安靜,，不時(shí)有飛機(jī)從頭頂飛過(guò)。從這到距離最近的地鐵站還有至少8公里,，再向東不遠(yuǎn),，就是知名的外來(lái)務(wù)工人員聚集地皮村。

金盞七彩家園建設(shè)于2022年,，完成“隔離點(diǎn)”使命后,，今年9月27日，被認(rèn)定為“保障性租賃住房”正式對(duì)外出租,。

“七彩家園建立之初便規(guī)劃建設(shè)為平急兩用設(shè)施,?！背?yáng)區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在媒體上介紹說(shuō)，“急時(shí)”可迅速轉(zhuǎn)換為應(yīng)急場(chǎng)所,，增強(qiáng)城市應(yīng)對(duì)重大公共突發(fā)事件的能力,，“平時(shí)”可作為租賃型住房，緩解新市民,、青年人住房困難,。

不只是北京，今年浙江等地也對(duì)防疫隔離點(diǎn),、健康驛站等閑置資源進(jìn)行再利用,，打造“平急兩用”保租房模式。

“平急兩用是‘三大工程’之一,，保租房是保障房體系中的重頭戲,，只是在一些地方，各種條件剛好合適的情況下,，二者存在交集,。但隔離點(diǎn)改保租房存在客觀限制，改建納保的占比注定不高,，這類(lèi)項(xiàng)目的示范性意義更明顯,。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō),。

北京市朝陽(yáng)區(qū),，七彩家園的內(nèi)部道路。本版攝影/本刊記者李明子

北漂的中轉(zhuǎn)站

住進(jìn)七彩家園前,，石藝已經(jīng)搬了三次家,，她來(lái)到北京也不過(guò)一年多時(shí)間。

“我要租一個(gè)便宜房子過(guò)渡,?！笔囋V求明確。她上一個(gè)房子租在東四環(huán)邊的高樓層小區(qū),，因和好友小林做電商生意,，經(jīng)常收發(fā)貨,，需要合租一處有電梯的住所,，那里還靠近中央美術(shù)學(xué)院，方便石藝備考研究生,。

最大的問(wèn)題是,，“城里的房子”對(duì)一個(gè)今年剛本科畢業(yè)的學(xué)生來(lái)說(shuō)還是太貴了。

小林刷“小紅書(shū)”時(shí)看到了房屋轉(zhuǎn)租信息,，“18平方米獨(dú)衛(wèi)單人間,，可拎包入住”,，便順手轉(zhuǎn)發(fā)給石藝。照片中,，房間里的床,、沙發(fā)、衣帽柜,、電視,、空調(diào)一應(yīng)俱全。石藝馬上和“二房東”阿瑜約時(shí)間看房,，談了不到10分鐘,，拍板決定，馬上搬家,。

“這里的配置能滿足最基本的生活所需,，不需要額外添置家用?！鳖l繁搬家讓石藝不得不開(kāi)始極簡(jiǎn)生活,，不實(shí)用的鍋碗瓢盆和自行車(chē)在一次次搬家中被舍棄。

“以我們現(xiàn)在的條件還不能滿足那種對(duì)家的渴望,?！逼卟始覉@的青年公寓讓石藝格外滿意，房間還配置了衣物晾曬架和小米電視,。一個(gè)人在“家”時(shí),，石藝會(huì)把電視打開(kāi)放聲音，就像中學(xué)時(shí)放學(xué)回家一樣,，熟悉的感覺(jué)讓她安心,。

七彩家園的南側(cè)正門(mén)和西側(cè)小門(mén)都有安保人員看守，從大門(mén)步行5分鐘就到了石藝租住的G組團(tuán),。組團(tuán)由兩排六棟樓組成,，樓宇之間由連廊貫通，樓棟內(nèi)部由一條走廊串聯(lián)南北兩側(cè)房間,，整體結(jié)構(gòu)如魚(yú)骨,，排列有序。

“每個(gè)房間是一個(gè)單獨(dú)的集裝箱,，私密性很好,，就是不隔音?！笔囌f(shuō),。白天每隔幾分鐘就能聽(tīng)到飛機(jī)從頭頂飛過(guò)，晚上能聽(tīng)到鄰居挪椅子的聲音和放屁聲。走廊有人走過(guò)時(shí),，整個(gè)房間都有明顯震感,。空調(diào)外機(jī)有規(guī)律地震動(dòng)時(shí),，房間就會(huì)有一陣低頻轟隆聲,，像是地下開(kāi)過(guò)一列火車(chē)。

從空中俯瞰,，這樣的組團(tuán)至少有9個(gè),，編號(hào)A、B,、C,、E、F,、G,、H、K,、L,，從東到西，屋頂被涂成紅橙黃白綠藍(lán),，七彩家園由此得名,。小區(qū)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐挪寂c管理讓石藝感到新奇，她在住進(jìn)園區(qū)后,，自己檢索房屋信息才得知,，這里曾是新冠隔離點(diǎn)。

據(jù)石藝說(shuō),，“二房東”阿瑜剛滿18歲,，已經(jīng)北漂多年。阿瑜將房子轉(zhuǎn)租給她前一天剛和園區(qū)物業(yè)簽約,，因工作變動(dòng),，不得不馬上搬走，一天都沒(méi)在七彩家園住過(guò),。阿瑜轉(zhuǎn)租是為止損,，沒(méi)有多收一分租金，但也沒(méi)告知她房屋此前的用途,。

“00后”任威隨工作變動(dòng)就近找到了七彩家園,，10月底搬進(jìn)新家沒(méi)多久，他又換了份工作,。按他簽約時(shí)的優(yōu)惠政策,，如果押一付一，簽約一年多贈(zèng)送一個(gè)月租期,，如果押一付三,，簽約一年多贈(zèng)送兩個(gè)月?？紤]再三,，任威還是只簽了半年租約，“我都不知道再過(guò)半年自己會(huì)在哪里”,。

房租中介老吳是最早入住保租房的租客之一,。據(jù)他介紹，目前房源為物業(yè)直租,，租戶直接和北京市朝陽(yáng)區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司簽約,，線下簽合同，線上App付款,。房租1200元/月,，免收中介和管理費(fèi)。目前申請(qǐng)入住無(wú)限制條件,，只規(guī)定每間房居住不超過(guò)2人,。

十月的周末最忙時(shí)，老吳一天要帶看十幾波,，看房都要提前約,。“朝南的房間早被搶沒(méi)了,?！崩蠀敲孔獬鲆婚g房，按照簽約時(shí)長(zhǎng)不同,，可從項(xiàng)目公司處收取300~600元不等的勞務(wù)費(fèi),。他也將自己朝南的房間讓給租客，搬到了陰面,，還買(mǎi)了張電熱毯,，“住集裝箱總比群租或住暗間強(qiáng)多了”。

度過(guò)今年冬天,，老吳可能也要搬走,。北漂兩年多，老吳一直跟著租房項(xiàng)目搬家,。石藝也很快離開(kāi)了這一片“集裝箱”,，每次進(jìn)城辦事都要坐一個(gè)多小時(shí)公交，不堪奔波,，她很快又搬到了地鐵站附近,。

官方消息披露,，截至11月底，已有500余人在七彩家園安家,。老吳接觸的房客大多是20歲左右的年輕打工者,，和他差不多歲數(shù)的中年租客并不多。他手上已經(jīng)完成簽約的60多人中,，男女比例大約在2:1,。“A組團(tuán)不對(duì)外,，主要給園區(qū)工作人員居住,、辦公使用，目前只有G,、K兩個(gè)組團(tuán)對(duì)外出租,。”老吳介紹說(shuō),。

另?yè)?jù)《朝陽(yáng)報(bào)》消息,，根據(jù)保租房的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方北京市朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)有限公司（下文簡(jiǎn)稱“朝開(kāi)公司”）將8個(gè)組團(tuán)按照每個(gè)組團(tuán)500間配置,，其中5個(gè)組團(tuán)用于長(zhǎng)租,，為朝陽(yáng)的新市民、青年人以及城市運(yùn)維人員,、企業(yè)客戶提供服務(wù),，2個(gè)組團(tuán)用于月租群體，1個(gè)組團(tuán)預(yù)留朝陽(yáng)區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急備用,。

為增加環(huán)境宜居性,，除配備自動(dòng)販賣(mài)機(jī)、直飲水機(jī),、充電樁等設(shè)施,，朝開(kāi)公司很快增開(kāi)了便利超市，籌建中的理發(fā)店和咖啡廳也在如期推進(jìn),。

七彩家園的單間面積18平方米,，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，房?jī)?nèi)配備有沙發(fā),、床,、空調(diào)、衣柜,、電視等基本家具家電,。

不是所有方艙都能改為保障房

“方艙隔離點(diǎn)或健康驛站本就具備一定居住功能，經(jīng)過(guò)適當(dāng)改建,、符合標(biāo)準(zhǔn)后,，納入保租房,，比新建更節(jié)約成本，不失為一種集約化使用現(xiàn)有資源的模式,?！睆埐ǚ治稣f(shuō)。

不只是北京,，今年1月，濟(jì)南高新區(qū)將隔離方艙改造升級(jí)為“技能人才公寓”,。針對(duì)高新東區(qū)等特色園區(qū)高端制造企業(yè)集中情況和園區(qū)企業(yè)員工周轉(zhuǎn)性住宿緊張問(wèn)題,，保障“平急轉(zhuǎn)換”。

溫州市在對(duì)既往健康驛站進(jìn)行排查后,，也將條件較好,、配套較完善的健康驛站改造為保租房。據(jù)統(tǒng)計(jì),，目前溫州市已建設(shè)籌集“平急兩用”保租房13處,，房源8742套（間），可惠及新市民,、青年人2.6萬(wàn)人,。

“為確保資產(chǎn)發(fā)揮最大的社會(huì)效益，溫州市在‘平急兩用’項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段即考慮雙重功能,?！睖刂菔凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在媒體上介紹，《健康驛站設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施》中詳細(xì)列出了功能設(shè)置,、平疫轉(zhuǎn)換,、安全標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施等相關(guān)要求。

溫州市樂(lè)清市城東街道的保障性租賃住房項(xiàng)目（一期）,，其建成初期也曾作為疫情防控健康驛站使用,，現(xiàn)按照保租房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，用于樂(lè)清市人才租賃住房和新居民租賃用房使用,。據(jù)《樂(lè)清日?qǐng)?bào)》消息,，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于明年4月改造完成，屆時(shí)將提供1100套保障性租賃住房,。房間內(nèi)配套齊全,，可實(shí)現(xiàn)拎包入住，同時(shí),，小區(qū)還將配備食堂,、健身房、兒童樂(lè)園等配套設(shè)施,。

“方艙隔離點(diǎn)這類(lèi)建筑是一種特殊‘住房’,，具有建造成本較低,、居住便捷性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)新聞周刊》分析說(shuō),，但從功能屬性角度嚴(yán)格來(lái)看，把醫(yī)療用房改為居住用房,，改造政策能否給到位,，后續(xù)配套建設(shè)、住房政策能否跟上,，都會(huì)影響最終租住效果,。

在改建方面，溫州市健康驛站在規(guī)劃階段就考慮到后續(xù)改建問(wèn)題,。原本的“三區(qū)兩通道”設(shè)計(jì)滿足了防疫要求,，而公共空間按大開(kāi)間布局，采用輕質(zhì)隔斷材料,，交通疏散與房間尺寸,、電梯尺寸等均按高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，方便改造為不同功能,。同時(shí),，房屋預(yù)留了安裝燃?xì)庠O(shè)備、分戶電表水表的位置,，并設(shè)置相應(yīng)的智能管理系統(tǒng),，方便在不同模式下進(jìn)行調(diào)整轉(zhuǎn)換。

在配套建設(shè)方面,，北京七彩家園項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方朝開(kāi)公司經(jīng)理齊天磊在媒體上介紹,，該公司曾針對(duì)不同客戶群體進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，最終“針對(duì)很多年輕人不做飯的現(xiàn)狀以及園區(qū)距離地鐵站較遠(yuǎn),、通勤不便,、生活設(shè)施不齊備等問(wèn)題”，逐一進(jìn)行解決,。

七彩家園A2餐廳供應(yīng)一日三餐,，早餐基本上7元左右，午餐,、晚餐“一葷一素”售價(jià)15元,。除正餐供應(yīng)，餐廳還增加了安徽板面,、麻辣燙等特色小吃,。

針對(duì)上班族通勤不便的問(wèn)題，朝開(kāi)公司開(kāi)通了通勤接駁車(chē),，每天早晚定點(diǎn)從七彩家園接送住戶到就近地鐵站,。據(jù)朝開(kāi)公司公開(kāi)介紹,，七彩家園還將增設(shè)快遞站、外賣(mài)柜等配套設(shè)施,，以及書(shū)店等活動(dòng)交流空間,。

“從全國(guó)來(lái)看，方艙隔離點(diǎn)成功改建為保租房的可能性仍比較小,?！睆埐ǚ治稣f(shuō)，因防疫要求,，隔離點(diǎn)一般遠(yuǎn)離人口密集區(qū)域,，大多交通不便，與“安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊,、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域,，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合,、人地房聯(lián)動(dòng)”的政策建議相悖,；反之，如果隔離點(diǎn)交通便利,、土地價(jià)值高,，直接改為保租房項(xiàng)目并不是最佳選擇，重新出讓到商品房市場(chǎng)會(huì)更劃算,。

“部分方艙或隔離點(diǎn)并非永久性建筑,，不適合改做長(zhǎng)期居住項(xiàng)目，但又不到拆除報(bào)廢的階段,，如改建為保租房,，關(guān)鍵是要明確項(xiàng)目可匹配的保障人群，繼而有針對(duì)性地進(jìn)行改建,?！睆埐ㄕf(shuō)。

此外,，也有業(yè)內(nèi)人士表示,，將處于閑置狀態(tài)的隔離點(diǎn)改建為保租房仍是一種正在被探索的新模式，對(duì)這類(lèi)房屋的質(zhì)量調(diào)研評(píng)估,、改造維護(hù)和定價(jià)出租等方面的細(xì)則,，還有待加強(qiáng)。

濟(jì)南高新區(qū)“技能人才公寓”引來(lái)住戶,。（視頻截圖）

探索“非居改?！敝?/p>

在北京公布的第七批保租房項(xiàng)目中，除備受關(guān)注的金盞七彩家園,，還有6個(gè)項(xiàng)目是通過(guò)存量改建而來(lái),，多集中于朝陽(yáng)區(qū),。據(jù)媒體報(bào)道，到今年年底,，朝陽(yáng)區(qū)將建設(shè)籌集保障性租賃住房15000套（間）,、安置房600套，竣工各類(lèi)保障性住房12000套（間）,。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)顯示,，自2022年5月北京市發(fā)布首批《關(guān)于保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定情況的公示》以來(lái)，截至2023年9月27日,，北京市籌集保租房項(xiàng)目達(dá)75個(gè),，可提供約11.19萬(wàn)套（間）房源。

不只是北京,，今年全國(guó)各地保租房籌集建設(shè)進(jìn)度都在不斷加快,。9月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,，2023年全國(guó)籌集建設(shè)保租房204萬(wàn)套（間）,，任務(wù)目前已完成72％。各地近兩年來(lái)共已建設(shè)籌集保租房508萬(wàn)套（間）,，完成投資超過(guò)5200億元,，可解決近1500萬(wàn)新市民、青年人的住房困難,。

但按照“十四五”期間全國(guó)計(jì)劃籌建保租房約900萬(wàn)套估算,，當(dāng)前較目標(biāo)仍有約400萬(wàn)套缺口。除了新建之外,，住建部計(jì)劃,，未來(lái)將繼續(xù)鼓勵(lì)利用閑置商業(yè)辦公樓等建設(shè)保租房，多措并舉擴(kuò)大保租房供給,。

將這些非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房,，即常說(shuō)的“非居改保”,。在2021年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》出臺(tái)后,，上海、長(zhǎng)沙,、海南,、北京、深圳,、漳州,、廈門(mén)等省市陸續(xù)出臺(tái)了存量房屋改建為保障性租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)或通知,，給出了“非居改?！钡恼咧С帧?/p>

“主要因?yàn)楝F(xiàn)在非居住類(lèi)房源多，且空置率高,?！睆埐ㄅe例說(shuō),，資質(zhì)稍差的乙級(jí),、丙級(jí)辦公樓很難出租，廠房大量閑置,?！跋^(guò)剩，盤(pán)活存量”,，通過(guò)對(duì)“老房子”進(jìn)行系統(tǒng)改造升級(jí),，改善空間屬性，“既拓展了保租房存量納保渠道,，又提升了資產(chǎn)使用效率”,。

今年7月1日，深圳首個(gè)“非居改?！表?xiàng)目在南山區(qū)正式投入運(yùn)營(yíng),。改造項(xiàng)目前身是水務(wù)南山大樓辦公樓，用時(shí)9個(gè)月改造完成,，周邊交通便捷,、10分鐘可到達(dá)南山科技園,、軟件園片區(qū),。投運(yùn)后，可提供有204套房源,，戶型均為一室一廳的單間,，面積在35~56m2。

據(jù)官方介紹,，該項(xiàng)目為深圳環(huán)境水務(wù)集團(tuán)主動(dòng)探索,，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)投標(biāo)，攜手萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”,，將辦公樓改造為保租房,。環(huán)水集團(tuán)快速響應(yīng)深圳市推進(jìn)“非居改保”的工作部署,，從可行性研究,、立項(xiàng)到?jīng)Q策開(kāi)工僅用了3個(gè)月時(shí)間，另外,，泊寓團(tuán)隊(duì)提供全流程籌建及運(yùn)營(yíng)服務(wù),。

圍繞“青年人才”居住和社交需求，該項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上采用了極致收納空間和智能家居模塊,，在服務(wù)保障上,，提供24小時(shí)專業(yè)物管,、專屬管家服務(wù)、全年社群活動(dòng)以及線上線下生活增值服務(wù),，公共區(qū)域設(shè)置了共享書(shū)吧,、多功能影音、健身房等配套功能區(qū),。

根據(jù)“七普”數(shù)據(jù),，深圳2020年常住人口達(dá)到1756.01萬(wàn)人，與2010年“六普”數(shù)據(jù)（1042.40萬(wàn)人）相比,，增長(zhǎng)68.46％,，年均增長(zhǎng)5.35％，是全國(guó)增速最高的城市之一,。

值得關(guān)注的是,，深圳市15~59歲人口占比達(dá)到79.53％。這一人群比重雖然較“六普”時(shí)有所下降,，但仍然比全國(guó)高16.18個(gè)百分點(diǎn),。深圳明人口依然“年輕”，還處于旺盛的“人口紅利”期,。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在《深圳“非居改?！钡默F(xiàn)實(shí)需要與困境突破》一文中指出，“過(guò)去承擔(dān)著深圳近70％實(shí)際管理人口的城中村,，很難再成為新增人口安居的理想選擇,。面臨高房?jī)r(jià)，95后,、00后的年輕人和新市民更需要體面的,、體驗(yàn)感好的、低成本的租賃住房作為扎根深圳的第一站,，甚至長(zhǎng)期居住選擇,。這就是深圳要大力發(fā)展保障性租賃住房的邏輯起點(diǎn)”。

然而,，現(xiàn)實(shí)中“非居改?！边h(yuǎn)沒(méi)有想象的那么容易?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》中,，對(duì)“非居改保”設(shè)置了一系列前提條件,，要求在“符合規(guī)劃原則,、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下”,，才允許改建,。

“執(zhí)行過(guò)程中，從審批,、驗(yàn)收到運(yùn)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)都面臨諸多細(xì)節(jié)難題,。”張波舉例說(shuō),，將非住宅改為住宅本身就面臨幾十道審批手續(xù),，例如將辦公區(qū)改建為多個(gè)具有獨(dú)立衛(wèi)浴的單間，每一處改動(dòng)都必須審批,，很多城市的“非居改?！表?xiàng)目把章蓋齊就要一兩年時(shí)間。

現(xiàn)在來(lái)看,，從中央到多個(gè)地方城市,，“非居改保”的扶持政策已經(jīng)就位,，“盤(pán)活存量來(lái)增加保租房供應(yīng)是大趨勢(shì),，但各地原本的非居占比就存在較大差異，執(zhí)行過(guò)程也將面臨不同難題”,。張波分析,，“非居改保”的推進(jìn),，一方面與城市行政效率密切相關(guān),，另一方面，從既有案例來(lái)看,，“國(guó)有企事業(yè)單位主導(dǎo)存量用地開(kāi)發(fā)結(jié)合民營(yíng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式會(huì)更有助于推動(dòng)非居改保順利進(jìn)行”,。