95后“北漂”石藝打包完全部行李,，連一輛小型貨拉拉面包車都沒裝滿,。最近這次“過渡性”租房，她選在了朝陽區(qū)保障性租賃住房項目“七彩家園”,，只住了八天,，還沒來得及添置更多家用，也還沒遇到合同中寫的“緊急征用”情況,。

今年11月初入住時,，石藝就注意到《七彩家園項目知情同意書》上的特別提示：該項目房屋建設(shè)初期為朝陽區(qū)疫情集中隔離觀察用房，如遇疫情,、不可抗力等因素,，該項目可能會被緊急征用，乙方租戶所租住房如遇該類情況,，應(yīng)無條件配合騰退,。

面對未來居住的不確定性,，石藝并不慌張,。“對我這樣的北漂來說,，房子只是落腳睡覺的地方,，之前也經(jīng)常換，真遇被緊急征用的情況,，再找新房就好,。”石藝住進保租房,，本身也是應(yīng)急之舉,。

七彩家園位于北京市東五環(huán)外，遠離鬧市,，位置偏僻,，白天格外安靜，不時有飛機從頭頂飛過,。從這到距離最近的地鐵站還有至少8公里,，再向東不遠,，就是知名的外來務(wù)工人員聚集地皮村。

金盞七彩家園建設(shè)于2022年,，完成“隔離點”使命后,，今年9月27日，被認定為“保障性租賃住房”正式對外出租,。

“七彩家園建立之初便規(guī)劃建設(shè)為平急兩用設(shè)施,。”朝陽區(qū)住建委相關(guān)負責人曾在媒體上介紹說,，“急時”可迅速轉(zhuǎn)換為應(yīng)急場所,，增強城市應(yīng)對重大公共突發(fā)事件的能力，“平時”可作為租賃型住房,，緩解新市民,、青年人住房困難。

不只是北京,，今年浙江等地也對防疫隔離點,、健康驛站等閑置資源進行再利用，打造“平急兩用”保租房模式,。

“平急兩用是‘三大工程’之一,，保租房是保障房體系中的重頭戲，只是在一些地方,，各種條件剛好合適的情況下,，二者存在交集。但隔離點改保租房存在客觀限制,，改建納保的占比注定不高,，這類項目的示范性意義更明顯?！?8安居客研究院院長張波對《中國新聞周刊》說,。

北京市朝陽區(qū)，七彩家園的內(nèi)部道路,。本版攝影/本刊記者李明子

北漂的中轉(zhuǎn)站

住進七彩家園前,，石藝已經(jīng)搬了三次家，她來到北京也不過一年多時間,。

“我要租一個便宜房子過渡,。”石藝訴求明確,。她上一個房子租在東四環(huán)邊的高樓層小區(qū),，因和好友小林做電商生意，經(jīng)常收發(fā)貨,，需要合租一處有電梯的住所,，那里還靠近中央美術(shù)學院,，方便石藝備考研究生。

最大的問題是,，“城里的房子”對一個今年剛本科畢業(yè)的學生來說還是太貴了,。

小林刷“小紅書”時看到了房屋轉(zhuǎn)租信息，“18平方米獨衛(wèi)單人間,，可拎包入住”,，便順手轉(zhuǎn)發(fā)給石藝。照片中,，房間里的床,、沙發(fā)、衣帽柜,、電視,、空調(diào)一應(yīng)俱全。石藝馬上和“二房東”阿瑜約時間看房,，談了不到10分鐘,，拍板決定，馬上搬家,。

“這里的配置能滿足最基本的生活所需,，不需要額外添置家用?！鳖l繁搬家讓石藝不得不開始極簡生活,，不實用的鍋碗瓢盆和自行車在一次次搬家中被舍棄。

“以我們現(xiàn)在的條件還不能滿足那種對家的渴望,?！逼卟始覉@的青年公寓讓石藝格外滿意，房間還配置了衣物晾曬架和小米電視,。一個人在“家”時,，石藝會把電視打開放聲音,，就像中學時放學回家一樣,，熟悉的感覺讓她安心。

七彩家園的南側(cè)正門和西側(cè)小門都有安保人員看守,，從大門步行5分鐘就到了石藝租住的G組團,。組團由兩排六棟樓組成，樓宇之間由連廊貫通,，樓棟內(nèi)部由一條走廊串聯(lián)南北兩側(cè)房間,，整體結(jié)構(gòu)如魚骨，排列有序,。

“每個房間是一個單獨的集裝箱,，私密性很好,，就是不隔音?！笔囌f,。白天每隔幾分鐘就能聽到飛機從頭頂飛過，晚上能聽到鄰居挪椅子的聲音和放屁聲,。走廊有人走過時,，整個房間都有明顯震感?？照{(diào)外機有規(guī)律地震動時,，房間就會有一陣低頻轟隆聲，像是地下開過一列火車,。

從空中俯瞰,，這樣的組團至少有9個，編號A,、B,、C、E,、F,、G、H,、K,、L，從東到西,，屋頂被涂成紅橙黃白綠藍,，七彩家園由此得名。小區(qū)嚴謹?shù)呐挪寂c管理讓石藝感到新奇,，她在住進園區(qū)后,，自己檢索房屋信息才得知，這里曾是新冠隔離點,。

據(jù)石藝說,，“二房東”阿瑜剛滿18歲，已經(jīng)北漂多年,。阿瑜將房子轉(zhuǎn)租給她前一天剛和園區(qū)物業(yè)簽約,，因工作變動，不得不馬上搬走,，一天都沒在七彩家園住過,。阿瑜轉(zhuǎn)租是為止損，沒有多收一分租金，但也沒告知她房屋此前的用途,。

“00后”任威隨工作變動就近找到了七彩家園,，10月底搬進新家沒多久，他又換了份工作,。按他簽約時的優(yōu)惠政策,，如果押一付一，簽約一年多贈送一個月租期,，如果押一付三,，簽約一年多贈送兩個月?？紤]再三,，任威還是只簽了半年租約，“我都不知道再過半年自己會在哪里”,。

房租中介老吳是最早入住保租房的租客之一,。據(jù)他介紹，目前房源為物業(yè)直租,，租戶直接和北京市朝陽區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司簽約,，線下簽合同，線上App付款,。房租1200元/月,，免收中介和管理費。目前申請入住無限制條件,，只規(guī)定每間房居住不超過2人,。

十月的周末最忙時，老吳一天要帶看十幾波,，看房都要提前約,。“朝南的房間早被搶沒了,?！崩蠀敲孔獬鲆婚g房，按照簽約時長不同,，可從項目公司處收取300~600元不等的勞務(wù)費,。他也將自己朝南的房間讓給租客，搬到了陰面,，還買了張電熱毯,，“住集裝箱總比群租或住暗間強多了”。

度過今年冬天,，老吳可能也要搬走。北漂兩年多，老吳一直跟著租房項目搬家,。石藝也很快離開了這一片“集裝箱”,，每次進城辦事都要坐一個多小時公交，不堪奔波,，她很快又搬到了地鐵站附近,。

官方消息披露，截至11月底,，已有500余人在七彩家園安家,。老吳接觸的房客大多是20歲左右的年輕打工者，和他差不多歲數(shù)的中年租客并不多,。他手上已經(jīng)完成簽約的60多人中,，男女比例大約在2:1?！癆組團不對外,，主要給園區(qū)工作人員居住、辦公使用,，目前只有G,、K兩個組團對外出租?！崩蠀墙榻B說,。

另據(jù)《朝陽報》消息，根據(jù)保租房的運營標準,，項目運營方北京市朝陽區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司（下文簡稱“朝開公司”）將8個組團按照每個組團500間配置,，其中5個組團用于長租，為朝陽的新市民,、青年人以及城市運維人員,、企業(yè)客戶提供服務(wù)，2個組團用于月租群體,，1個組團預留朝陽區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急備用,。

為增加環(huán)境宜居性，除配備自動販賣機,、直飲水機,、充電樁等設(shè)施，朝開公司很快增開了便利超市,，籌建中的理發(fā)店和咖啡廳也在如期推進,。

七彩家園的單間面積18平方米，帶獨立衛(wèi)生間,，房內(nèi)配備有沙發(fā),、床,、空調(diào)、衣柜,、電視等基本家具家電,。

不是所有方艙都能改為保障房

“方艙隔離點或健康驛站本就具備一定居住功能，經(jīng)過適當改建,、符合標準后,，納入保租房，比新建更節(jié)約成本,，不失為一種集約化使用現(xiàn)有資源的模式,。”張波分析說,。

不只是北京,，今年1月，濟南高新區(qū)將隔離方艙改造升級為“技能人才公寓”,。針對高新東區(qū)等特色園區(qū)高端制造企業(yè)集中情況和園區(qū)企業(yè)員工周轉(zhuǎn)性住宿緊張問題,，保障“平急轉(zhuǎn)換”。

溫州市在對既往健康驛站進行排查后,，也將條件較好,、配套較完善的健康驛站改造為保租房。據(jù)統(tǒng)計,，目前溫州市已建設(shè)籌集“平急兩用”保租房13處,，房源8742套（間），可惠及新市民,、青年人2.6萬人,。

“為確保資產(chǎn)發(fā)揮最大的社會效益，溫州市在‘平急兩用’項目設(shè)計階段即考慮雙重功能,?！睖刂菔凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負責人曾在媒體上介紹，《健康驛站設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)措施》中詳細列出了功能設(shè)置,、平疫轉(zhuǎn)換,、安全標準和配套設(shè)施等相關(guān)要求。

溫州市樂清市城東街道的保障性租賃住房項目（一期）,，其建成初期也曾作為疫情防控健康驛站使用,，現(xiàn)按照保租房標準進行改造，用于樂清市人才租賃住房和新居民租賃用房使用,。據(jù)《樂清日報》消息,，該項目預計于明年4月改造完成，屆時將提供1100套保障性租賃住房,。房間內(nèi)配套齊全,，可實現(xiàn)拎包入住,，同時，小區(qū)還將配備食堂,、健身房,、兒童樂園等配套設(shè)施,。

“方艙隔離點這類建筑是一種特殊‘住房’,，具有建造成本較低、居住便捷性強等優(yōu)勢,。”易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進對《中國新聞周刊》分析說,，但從功能屬性角度嚴格來看,，把醫(yī)療用房改為居住用房，改造政策能否給到位,，后續(xù)配套建設(shè),、住房政策能否跟上，都會影響最終租住效果,。

在改建方面,，溫州市健康驛站在規(guī)劃階段就考慮到后續(xù)改建問題。原本的“三區(qū)兩通道”設(shè)計滿足了防疫要求,，而公共空間按大開間布局,，采用輕質(zhì)隔斷材料，交通疏散與房間尺寸,、電梯尺寸等均按高標準設(shè)置,，方便改造為不同功能。同時,，房屋預留了安裝燃氣設(shè)備,、分戶電表水表的位置，并設(shè)置相應(yīng)的智能管理系統(tǒng),，方便在不同模式下進行調(diào)整轉(zhuǎn)換,。

在配套建設(shè)方面，北京七彩家園項目運營方朝開公司經(jīng)理齊天磊在媒體上介紹,，該公司曾針對不同客戶群體進行問卷調(diào)查,，最終“針對很多年輕人不做飯的現(xiàn)狀以及園區(qū)距離地鐵站較遠、通勤不便,、生活設(shè)施不齊備等問題”,，逐一進行解決。

七彩家園A2餐廳供應(yīng)一日三餐,，早餐基本上7元左右,，午餐,、晚餐“一葷一素”售價15元。除正餐供應(yīng),，餐廳還增加了安徽板面,、麻辣燙等特色小吃。

針對上班族通勤不便的問題,，朝開公司開通了通勤接駁車,，每天早晚定點從七彩家園接送住戶到就近地鐵站。據(jù)朝開公司公開介紹,，七彩家園還將增設(shè)快遞站,、外賣柜等配套設(shè)施，以及書店等活動交流空間,。

“從全國來看,，方艙隔離點成功改建為保租房的可能性仍比較小?！睆埐ǚ治稣f,，因防疫要求，隔離點一般遠離人口密集區(qū)域,，大多交通不便,，與“安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近和城市建設(shè)重點片區(qū)等區(qū)域,，引導產(chǎn)城人融合,、人地房聯(lián)動”的政策建議相悖；反之,，如果隔離點交通便利,、土地價值高，直接改為保租房項目并不是最佳選擇,，重新出讓到商品房市場會更劃算,。

“部分方艙或隔離點并非永久性建筑，不適合改做長期居住項目,，但又不到拆除報廢的階段,，如改建為保租房，關(guān)鍵是要明確項目可匹配的保障人群,，繼而有針對性地進行改建,。”張波說,。

此外,，也有業(yè)內(nèi)人士表示，將處于閑置狀態(tài)的隔離點改建為保租房仍是一種正在被探索的新模式,，對這類房屋的質(zhì)量調(diào)研評估,、改造維護和定價出租等方面的細則,，還有待加強。

濟南高新區(qū)“技能人才公寓”引來住戶,。（視頻截圖）

探索“非居改?！敝?/p>

在北京公布的第七批保租房項目中，除備受關(guān)注的金盞七彩家園,，還有6個項目是通過存量改建而來,，多集中于朝陽區(qū)。據(jù)媒體報道,，到今年年底,，朝陽區(qū)將建設(shè)籌集保障性租賃住房15000套（間）,、安置房600套,，竣工各類保障性住房12000套（間）。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站公開披露的數(shù)據(jù)顯示,，自2022年5月北京市發(fā)布首批《關(guān)于保障性租賃住房項目認定情況的公示》以來,，截至2023年9月27日，北京市籌集保租房項目達75個,，可提供約11.19萬套（間）房源,。

不只是北京，今年全國各地保租房籌集建設(shè)進度都在不斷加快,。9月12日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，2023年全國籌集建設(shè)保租房204萬套（間）,，任務(wù)目前已完成72％,。各地近兩年來共已建設(shè)籌集保租房508萬套（間），完成投資超過5200億元,，可解決近1500萬新市民,、青年人的住房困難。

但按照“十四五”期間全國計劃籌建保租房約900萬套估算,，當前較目標仍有約400萬套缺口,。除了新建之外，住建部計劃,，未來將繼續(xù)鼓勵利用閑置商業(yè)辦公樓等建設(shè)保租房,，多措并舉擴大保租房供給。

將這些非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房,，即常說的“非居改?！薄Ｔ?021年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》出臺后,，上海,、長沙,、海南、北京,、深圳,、漳州、廈門等省市陸續(xù)出臺了存量房屋改建為保障性租賃住房的指導意見或通知,，給出了“非居改?！钡恼咧С帧?/p>

“主要因為現(xiàn)在非居住類房源多,，且空置率高,。”張波舉例說,，資質(zhì)稍差的乙級,、丙級辦公樓很難出租，廠房大量閑置,?！跋^剩，盤活存量”,，通過對“老房子”進行系統(tǒng)改造升級,，改善空間屬性，“既拓展了保租房存量納保渠道,，又提升了資產(chǎn)使用效率”,。

今年7月1日，深圳首個“非居改?！表椖吭谀仙絽^(qū)正式投入運營,。改造項目前身是水務(wù)南山大樓辦公樓，用時9個月改造完成,，周邊交通便捷,、10分鐘可到達南山科技園、軟件園片區(qū),。投運后,，可提供有204套房源，戶型均為一室一廳的單間,，面積在35~56m2,。

據(jù)官方介紹，該項目為深圳環(huán)境水務(wù)集團主動探索,，通過公開招標投標,，攜手萬科長租公寓品牌“泊寓”，將辦公樓改造為保租房。環(huán)水集團快速響應(yīng)深圳市推進“非居改?！钡墓ぷ鞑渴?，從可行性研究、立項到?jīng)Q策開工僅用了3個月時間,，另外,，泊寓團隊提供全流程籌建及運營服務(wù)。

圍繞“青年人才”居住和社交需求,，該項目在戶型設(shè)計上采用了極致收納空間和智能家居模塊,，在服務(wù)保障上，提供24小時專業(yè)物管,、專屬管家服務(wù),、全年社群活動以及線上線下生活增值服務(wù)，公共區(qū)域設(shè)置了共享書吧,、多功能影音,、健身房等配套功能區(qū)。

根據(jù)“七普”數(shù)據(jù),，深圳2020年常住人口達到1756.01萬人,，與2010年“六普”數(shù)據(jù)（1042.40萬人）相比，增長68.46％,，年均增長5.35％，是全國增速最高的城市之一,。

值得關(guān)注的是,，深圳市15~59歲人口占比達到79.53％。這一人群比重雖然較“六普”時有所下降,，但仍然比全國高16.18個百分點,。深圳明人口依然“年輕”，還處于旺盛的“人口紅利”期,。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在《深圳“非居改?！钡默F(xiàn)實需要與困境突破》一文中指出，“過去承擔著深圳近70％實際管理人口的城中村,，很難再成為新增人口安居的理想選擇,。面臨高房價，95后,、00后的年輕人和新市民更需要體面的,、體驗感好的、低成本的租賃住房作為扎根深圳的第一站,，甚至長期居住選擇,。這就是深圳要大力發(fā)展保障性租賃住房的邏輯起點”。

然而,，現(xiàn)實中“非居改?！边h沒有想象的那么容易,。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中,，對“非居改?！痹O(shè)置了一系列前提條件，要求在“符合規(guī)劃原則,、權(quán)屬不變,、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下”,，才允許改建,。

“執(zhí)行過程中，從審批,、驗收到運營各個環(huán)節(jié)都面臨諸多細節(jié)難題,。”張波舉例說,，將非住宅改為住宅本身就面臨幾十道審批手續(xù),，例如將辦公區(qū)改建為多個具有獨立衛(wèi)浴的單間，每一處改動都必須審批,，很多城市的“非居改?！表椖堪颜律w齊就要一兩年時間。

現(xiàn)在來看,，從中央到多個地方城市,，“非居改保”的扶持政策已經(jīng)就位,，“盤活存量來增加保租房供應(yīng)是大趨勢,，但各地原本的非居占比就存在較大差異，執(zhí)行過程也將面臨不同難題”,。張波分析,，“非居改保”的推進,，一方面與城市行政效率密切相關(guān),，另一方面，從既有案例來看,，“國有企事業(yè)單位主導存量用地開發(fā)結(jié)合民營企業(yè)運營的模式會更有助于推動非居改保順利進行”,。