原標(biāo)題：多地海景房大跌價(jià)有的145平25萬成交大量二手房待售

【導(dǎo)讀】

海景房的價(jià)格神話正在一個(gè)又一個(gè)城市消逝。

群山,、海浪,、飄雪，這三個(gè)元素結(jié)合在一起,，便是“新晉網(wǎng)紅”威海的社交媒體形象,。

這個(gè)冬天,，一些網(wǎng)友不去瑞士、不去北海道,，而是到我國山東半島的威海,，感受暴雪后海邊城市的靜謐與冷寂。停泊的巨船成為打卡地,，暴風(fēng)雪塑造出極致的浪漫美學(xué),，讓一些網(wǎng)友直呼“雪后威海，給去不了北歐的我點(diǎn)點(diǎn)震撼,?！?/p>

海景永遠(yuǎn)是旅游的“黃金名片”。從北方的青島,、日照,、威海、到南端的北海,、惠州,、三亞，這些知名海景城市,，總會(huì)因其旅游資源,，出現(xiàn)一輪又一輪的人流旺期，同時(shí)吸引資本爭(zhēng)相下注,，帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚穆?、住宿、餐飲等投資熱潮,。

其中,，海景房是一個(gè)顯著的存在。自我國商品房概念成熟后,，海景房熱潮便從海南一路向北襲去,，開發(fā)商蜂擁扎進(jìn)海岸線，用美景與投資吸引外地購房者,。但如今,，因行業(yè)調(diào)整疊加產(chǎn)品屬性問題，大量低價(jià)海景二手房待售,，已不復(fù)曾經(jīng)高光,。

從近期被討論的惠州、到“老網(wǎng)紅”威海乳山,，海景房?jī)r(jià)格神話正在一個(gè)又一個(gè)城市消逝,。

風(fēng)口浪尖上的海景房

近幾日，惠州碧桂園十里銀灘海悅灣備受關(guān)注,，起因是一張某二手房源成交圖顯示,，“4室2廳的154.11平方米房源,，成交價(jià)僅25萬元,，折合單價(jià)約1623元/平方米,。”

海景房,、深圳周邊,、超低價(jià)，這幾個(gè)關(guān)鍵詞組合,，讓網(wǎng)友震驚且不解,。事后經(jīng)當(dāng)?shù)刂薪樽C實(shí)，該房源實(shí)為“雙拼房”,，一套成交25萬元,，一套成交35萬元，加上各類費(fèi)用,，實(shí)際成交單價(jià)折合約4200元/平方米,，但仍引發(fā)網(wǎng)友對(duì)海景房的又一輪熱議。

在社交媒體上,，被網(wǎng)友熟知的“白菜價(jià)”房源地,，一個(gè)是鶴崗，一個(gè)是乳山,。前者地處廣袤東北,，后者位于山東、標(biāo)簽便是“海景房”,。雖然乳山實(shí)際房?jī)r(jià)比鶴崗高,，但因遍地低價(jià)“海景房”，使其在社交媒體上的形象十分獨(dú)特,。

從整體看,，乳山所屬的山東威海，經(jīng)歷了樓市尤其是海景房的多年起伏,。

威海市位于我國山東半島東端,，三面瀕臨黃海，有近千公里的超長(zhǎng)海岸線,，轄環(huán)翠區(qū),、文登區(qū)、榮成市和乳山市,。這片土地風(fēng)景秀麗,，海水清澈，有30多處港灣,，被168個(gè)大小島嶼環(huán)繞,。在北方大地上,，擁有這種風(fēng)景的城市確實(shí)屬于少數(shù)。

威海一處知名旅游景點(diǎn),，湛藍(lán)的海岸線水天一色,，沙灘附近分布著一排排洋房別墅，雖然并非夏天旅游旺季,，但海邊擠滿了打卡的年輕人,。在離岸的劉公島上，海鷗與郵輪上的游客親密互動(dòng),，極富海濱城市魅力,。

正是這種得天獨(dú)厚的旅游資源，讓威海曾成為海景房的熱門之地,。

一種廣為流傳的說法是,，“威海的海景房一大半是北京人買走的，而三亞,、北海的海景房,，大多是東北人買走的?！睋?jù)稱,，在2005年至2010年間，北京人的手機(jī)短信常能收到威海海景房的小廣告,，中介公司會(huì)組織看房團(tuán)坐班車去威海買房,。

當(dāng)時(shí)，北京房?jī)r(jià)逐年上漲,，而在山東威海,，“首付幾萬就能擁有一套海景房”，這對(duì)當(dāng)時(shí)的中產(chǎn)階層產(chǎn)生了極大誘惑,。他們向往著“面朝大海,，春暖花開”的日子，懷揣著對(duì)海景旅居生活的憧憬,，成為當(dāng)時(shí)購買威海海景房的主力軍之一,。

威海的乳山銀灘，更是“造夢(mèng)”的集中地,。公開信息顯示,，最熱的時(shí)候，乳山銀灘一天能成交500套房,，買房要靠搶,、甚至托關(guān)系。大量外省人被看房團(tuán)帶到乳山，還來不及好好考察當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境,、斟酌房?jī)r(jià)是否合理,，便交錢上了海景房的車。

因大量開發(fā),、供應(yīng)過熱,，乳山銀灘海景房不久便出現(xiàn)變局。2013年及2015年,，央視曾接連報(bào)道乳山銀灘的海景房爛尾,、開發(fā)商跑路,、市場(chǎng)去庫存問題,。不過，受房地產(chǎn)行業(yè)新一輪上漲影響,，從整體來看,，威海市場(chǎng)又迎來了一波熱炒期。

克而瑞曾發(fā)表研報(bào)表示,，2016年威海房?jī)r(jià)伴隨旅居市場(chǎng)快速上升,，市區(qū)均價(jià)由5000元/平方米翻倍至8000元/平方米，其中恒大海上帝景入市房?jī)r(jià)率先破萬元,。2017年,，樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升期，保利,、華發(fā)等品牌房企集中進(jìn)駐,，帶動(dòng)全市一、二手房?jī)r(jià)破萬,。

然而好景不長(zhǎng),，海景旅居產(chǎn)業(yè)將當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)炒至高位后，市場(chǎng)開始下行,。2018年下半年,，威海市場(chǎng)轉(zhuǎn)折向下；2019年后長(zhǎng)期量?jī)r(jià)下行,，2021年進(jìn)入價(jià)格普降階段,，市區(qū)在售樓盤較高點(diǎn)普降2000元/平方米，2021年后樓盤普遍“低到訪”,，不復(fù)此前熱鬧,。

在過去的2023年，騰策機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，2023年威海商品住宅市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,，供應(yīng)量同比下降6.6%，降幅收窄；成交量同比上升10.1%,，成交均價(jià)同比下降4.1%,。“客戶購房態(tài)度仍較謹(jǐn)慎,，觀望情緒顯著,，購房周期長(zhǎng)，更傾向選擇現(xiàn)房,、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目,。”

大量二手房待售

“海景房”聽起來美麗,，但到實(shí)際居住環(huán)節(jié),，則是因人而異。有人設(shè)想著旅居生活,，卻發(fā)現(xiàn)一年到頭去不了幾次,，房屋長(zhǎng)期空置；有人則發(fā)現(xiàn),，買房時(shí)最中意的近海房源,，后續(xù)換來的是環(huán)境潮濕、維護(hù)麻煩,、生活配套不便,，無奈降價(jià)出售。

記者在某房產(chǎn)平臺(tái)看到,，在威海乳山銀灘旅游度假區(qū),，一套面積64平方米的房源，售價(jià)僅10.6萬元,，該房源去年年底掛牌,，即便價(jià)格已經(jīng)如此之低，近期還是降價(jià)了兩次,。

從平臺(tái)圖片看,，該房源為開發(fā)商交付時(shí)的狀態(tài)，陽臺(tái)較為破舊,，沒有近期居住過的痕跡,。負(fù)責(zé)該房源的中介說，業(yè)主自從多年前買下這套房后,，便很少來居住,，如今低價(jià)出售?！靶^(qū)平時(shí)冬天人很少,，夏天人多些，大多是外地老人，頂層房源沒有電梯不好賣,?！?/p>

威海乳山之外，同樣有不少類似房源,，比如威海榮成某小區(qū)一套55平米的房源,，目前掛牌價(jià)17萬元，“出門就是大海,，養(yǎng)老度假好地方”,，該房源宣傳語顯示。另一套房源簡(jiǎn)介直接稱,，“一線看海房子,，躺在床上看大海”,，而其售價(jià)也僅十幾萬元,。

在遍布海景房的其他城市,，上述情況也非孤例,。比如惠州大亞灣片區(qū)一套38平方米的房源，目前掛牌售價(jià)僅12.5萬元,；在惠東某品牌房企開發(fā)的小區(qū),，一套面積79平方米的房源，目前掛牌售價(jià)35萬元,，其宣傳語也標(biāo)明“一線海景房”,。

整體來看，多個(gè)海景房城市,，二手房市場(chǎng)都出現(xiàn)跌價(jià)情況,。比如威海，安居客平臺(tái)顯示,，3月其二手房掛牌均價(jià)8089元/平方米,，同比下跌9.72%，而在2021年初時(shí)其二手房掛牌均價(jià)超九千元,；惠州3月二手房掛牌均價(jià)9926元/平方米,，同比下降5.99%，2021年初時(shí)其二手房掛牌均價(jià)過萬,。其余城市如北海等地,，也出現(xiàn)了二手房跌價(jià)的情況。

“市場(chǎng)冷淡導(dǎo)致一些海景房二手市場(chǎng)供應(yīng)量增加,，低價(jià)房源出現(xiàn),。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師朱麗平告訴第一財(cái)經(jīng)，這些低價(jià)房源有的是業(yè)主急需資金,，或?qū)＞胺渴袌?chǎng)前景持悲觀態(tài)度,。旅游火熱之際，一些消費(fèi)者更傾向于選擇短期租賃度假,，而不是購買房產(chǎn),。

值得注意的是，大量海景房待售,，與曾經(jīng)的過量供應(yīng)不無關(guān)系,。以乳山為例，早期銷售火爆時(shí)樓盤大量開發(fā),，銀灘20多公里海岸線上有多達(dá)200多個(gè)小區(qū),，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)過量。

威海整體市場(chǎng),，也有過一段土地過量供應(yīng)期,。克而瑞表示,，2018年以前威海本土房企密集囤地,，后續(xù)遭遇市場(chǎng)下行滯銷。2018年,，市場(chǎng)下行但政府土地出讓并未收斂,，2020年更是成交37幅宅地。進(jìn)入2021年,，政府供地才明顯減少,，給予了樓市一定喘息之機(jī)。

“現(xiàn)在賣二手房的,，很多都是虧錢在賣,，整體市場(chǎng)都不太好?！蓖．?dāng)?shù)匾晃恢薪槿耸勘硎?，政府方面也在控制土地供?yīng)，以調(diào)節(jié)樓市供需關(guān)系,，消化現(xiàn)有住房,。

值得注意的是，盡管海景房跌價(jià)案例頻現(xiàn),，但在現(xiàn)實(shí)生活中,，靠信息差吸引外地人買海景房仍然屢見不鮮。近日記者在河北某商場(chǎng)看到,，有銷售正鼓動(dòng)一位老人簽訂合同,，買房目的地便是山東日照,，老人表示疑惑與不安，銷售則建議她賣掉老家房子遷往遠(yuǎn)方的海景房,。

不過,，海景房的度假性質(zhì)，也決定了其空置率高,，人流量少,，配套也很難跟得上，正因?yàn)榇?，在這一輪房?jī)r(jià)下跌周期中,，海景度假房幾乎成為下跌幅度最大的產(chǎn)品類型。