杭州上城區(qū)的閘弄口新村,、東村、新苑、鐵路宿舍片區(qū)正在進(jìn)行“小區(qū)微更新調(diào)查”，居民們密切關(guān)注著“原拆原建”模式。這一模式引發(fā)熱議的同時(shí),，部分業(yè)主已撤回掛牌房源,，二手房價(jià)格隨之悄然上漲,。

浙江省在今年大力推廣“原拆原建”作為老舊小區(qū)改造模式,。4月11日,，浙江省住建廳等三部門發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見（試行）》（簡稱《意見》），這是全國首份推進(jìn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)文件,。

“自主更新”模式賦予了居民改造決策權(quán),，改不改、怎么改,，均由居民決定,。同時(shí)，改造資金由業(yè)主自行承擔(dān),，政府則推出配套激勵(lì)政策,。這種“原拆原建”模式能否在“自主更新”背景下得到廣泛接受？其優(yōu)勢(shì)與挑戰(zhàn)何在,？

“自主更新”模式區(qū)別于傳統(tǒng)的動(dòng)遷安置與老城改造,，以業(yè)主自愿自發(fā)為特點(diǎn)。依據(jù)《意見》,，住宅小區(qū)可通過成立業(yè)主自主更新委員會(huì)或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作為實(shí)施主體,，廣泛征求業(yè)主意見后自愿提出更新申請(qǐng)。

自主更新與政府或開發(fā)商主導(dǎo)的改造方式形成鮮明對(duì)比,。前者由業(yè)主主導(dǎo),，后者分別基于棚戶區(qū)改造與城市規(guī)劃，資金來源分別為業(yè)主自籌,、動(dòng)遷房企投入及政府補(bǔ)貼與業(yè)主自籌相結(jié)合,。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，自主更新打破了單一主體格局,，居民自我驅(qū)動(dòng)改造為主,，政府政策激勵(lì)與國企服務(wù)輔助，開辟了“第三條道路”,。

在自主更新模式下,，是否改造以及改造方案均由業(yè)主集體決策?！兑庖姟芬蟾路桨赋浞终髑髽I(yè)主意見后,，按照《民法典》規(guī)定，由全體業(yè)主共同決定,。方案應(yīng)涵蓋組織方案,、資金籌措、產(chǎn)權(quán)處置,、項(xiàng)目設(shè)計(jì)等內(nèi)容,，且須符合政府關(guān)于自主更新試點(diǎn)的相關(guān)政策與條件,。

資金籌措方面，《意見》明確自主更新建設(shè)資金原則上按原建筑面積比例由產(chǎn)權(quán)人分擔(dān),。政府將提供財(cái)稅支持,，包括住房公積金支持、免征配套費(fèi),、減免經(jīng)營服務(wù)費(fèi),、提供金融援助、過渡房源租賃等,。

浙工新村作為浙江首個(gè)采用自主更新模式重建的危舊小區(qū),，成為了“原拆原建”的典型樣本。小區(qū)遵循“一幢樓一代表”原則成立居民自主更新委員會(huì),，在近乎全體居民同意下提交自主改造申請(qǐng),，政府按“一事一議”原則審議并支持其“拆改結(jié)合”改造。去年11月28日,，該項(xiàng)目正式動(dòng)工,。

更新方案顯示，浙工新村項(xiàng)目總建筑面積約8.1萬平方米,，涉及548戶居民,，拆除原13幢建筑，新建7幢住宅小高層,，改造1幢建筑,，增設(shè)活動(dòng)中心等配套設(shè)施超1500平方米，新增地下車位460余個(gè),，綠化率提升至25%以上,。新建部分在戶數(shù)不變情況下，新房套內(nèi)面積不小于原房并適度擴(kuò)面,。

項(xiàng)目總投資約5.3億元,，其中居民自籌資金約4.7億元，其余由專項(xiàng)資金解決,。

全國至少已有北京,、上海、廣州,、深圳,、杭州五個(gè)城市明確推行“原拆原建”模式。以北京為例,，2020年6月出臺(tái)的《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》（簡稱“178號(hào)文”）消除了“原拆原建”落地的制度障礙,。

“178號(hào)文”規(guī)定，改建意向征詢與方案征詢須獲總戶數(shù)三分之二以上居民同意,，且改建項(xiàng)目范圍內(nèi)不低于90%居民簽訂改建協(xié)議后方能生效,。資金籌集方面,，“原拆原建”改建資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位,、居民,、社會(huì)機(jī)構(gòu)等多方共同承擔(dān)。

北京馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓作為“原拆原建”試點(diǎn)項(xiàng)目,，始建于1977年，原為革制品廠辦公樓,，后產(chǎn)權(quán)單位變更為豐臺(tái)城市更新集團(tuán),。這座已有46年歷史的“筒子樓”共4層，每層居民共用衛(wèi)生間與水房,。重建后將增至地上6層,，配備電梯、無障礙通道等設(shè)施,，確保每戶擁有獨(dú)立廚房,、衛(wèi)生間，同時(shí)增建地下一層商業(yè)設(shè)施以滿足居民日常購物需求,。

項(xiàng)目總投資約4000萬元,，由居民、政府,、產(chǎn)權(quán)單位共同分擔(dān),。北京市、豐臺(tái)區(qū)兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼1100余萬元,，產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)地下一層出資,，其余由居民自籌。改造后,，居民將從持有租賃房本變?yōu)閾碛薪?jīng)濟(jì)適用房房本,，實(shí)現(xiàn)正式產(chǎn)權(quán)。

北京“原拆原建”項(xiàng)目多涉及廠房,，產(chǎn)權(quán)人與居民分離,，改造過程中政府、產(chǎn)權(quán)單位,、居民,、社會(huì)機(jī)構(gòu)等多方共同出資、參與推進(jìn),。

盡管自主更新需業(yè)主承擔(dān)大部分資金,，但實(shí)際案例顯示，居民投資亦能帶來回報(bào),。與傳統(tǒng)置換新房模式相比,，“原拆原建”可節(jié)省約30%支出,。換言之，原本需花費(fèi)100萬元購置新房,，現(xiàn)只需70萬元即可入住同等新房,。據(jù)上海易居研究院測算，參與“原拆原建”的業(yè)主有望享受到房屋價(jià)值36%的增值空間,。

目前,，全國1990年及以前建造的房屋約占存量房屋的2%，規(guī)模約18億平方米,，其中約2%比例的小區(qū)可能成為“原拆原建”試點(diǎn)對(duì)象,。盡管“原拆原建”廣受居民歡迎，但實(shí)際推進(jìn)速度較慢,，周期較長,。

嚴(yán)躍進(jìn)與李宇嘉兩位專家均指出，自主更新面臨的難點(diǎn)包括戶型面積差異大,、業(yè)主意見難統(tǒng)一,、資金籌集困難、規(guī)劃與公共配套設(shè)施問題等,。他們建議政府加強(qiáng)政策扶持,，如簡化流程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),，提供資金與公共設(shè)施建設(shè)優(yōu)惠政策,，明確土地金融支持，對(duì)標(biāo)《推進(jìn)建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備更新工作實(shí)施方案》等,。