中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯在于土地供應(yīng),，正如俗語(yǔ)所說(shuō)：“面粉漲了，面包才能漲。”以杭州為例，近期的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)揭示了當(dāng)前二手房市場(chǎng)的活躍與微妙變化。阿飛是一位在杭州拱墅區(qū)香積寺路鏈家門(mén)店工作的房產(chǎn)中介。此地位于繁華的大關(guān)板塊,，以老房居多、總價(jià)適中而備受剛需購(gòu)房者青睞,，成為中介們激烈競(jìng)爭(zhēng)的“戰(zhàn)場(chǎng)”,。近期，馬路對(duì)面新開(kāi)設(shè)的另一家鏈家門(mén)店,，使得原本店面的電瓶車數(shù)量減少,，店內(nèi)顯得零散，仿佛瀕臨倒閉,。然而,，繞至后門(mén)，卻是一片繁忙景象：身著西裝的中介們正在撥打電話,，他們的開(kāi)場(chǎng)白如出一轍：“今天來(lái)看房嗎,？”透過(guò)后門(mén)的玻璃窗，還可以瞥見(jiàn)夜晚的談判桌上,，買賣雙方劍拔弩張,。賣家面對(duì)壓價(jià)，常常面色陰沉，言辭決絕：“這個(gè)價(jià)格沒(méi)有談的必要,?！?/p>

3月14日,，杭州發(fā)布了樓市新政,，全面取消二手房限制并縮短增值稅免征年限。據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù),，此后一個(gè)月內(nèi),，杭州市區(qū)二手房交易量激增至9000余套，新增客源和帶看量同比增長(zhǎng)超過(guò)50%,。新政催生了二手房市場(chǎng)的驟然升溫,，使一度因業(yè)績(jī)壓力而焦慮的阿飛，近日忙于帶客戶看房,，甚至臨時(shí)爽約了朋友小巴,。

阿飛的經(jīng)歷印證了市場(chǎng)中“掛牌量和帶看量激增”的現(xiàn)象。他指出,，房源增多,、看房者增加，部分急于出售的賣家提供了更多撿漏機(jī)會(huì),。當(dāng)前成交價(jià)普遍低于掛牌價(jià)約2000元/平方米,。對(duì)比2021年高位，該區(qū)域房?jī)r(jià)保守估計(jì)已下跌20%至25%,。

在香積寺路東北方向的新天地附近,，二手商業(yè)住宅甚至出現(xiàn)了排隊(duì)看房的場(chǎng)景。非loft房型的掛牌價(jià)格已降至1.9萬(wàn)元/平方米以下,，形成價(jià)格洼地,。而對(duì)于大戶型的成交情況，中介僅以“暫不知曉”回應(yīng),。文三,、采荷地區(qū)的學(xué)區(qū)房雖成交量顯著增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)卻下降了5%至10%,。

杭州作為新一線城市,，其二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)某種程度上折射出全國(guó)重點(diǎn)城市的現(xiàn)狀。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《22城二手房成交報(bào)告》顯示,，今年3月,，22個(gè)重點(diǎn)城市的二手房交易量環(huán)比激增112%，但同比仍減少32%,，整體交易量處于歷史高位,。自2016年以來(lái)，全國(guó)二手房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，直至2021年達(dá)到歷史峰值,。今年一季度數(shù)據(jù)顯示,，一線城市“老破小”住宅的均價(jià)為4.16萬(wàn)元/平方米，較歷史高點(diǎn)縮水33%,，回落至2018年底的水平,。

房?jī)r(jià)下跌雖然對(duì)普通購(gòu)房者看似利好，但對(duì)于背負(fù)房貸的新中產(chǎn)階級(jí)而言,，眼見(jiàn)資產(chǎn)價(jià)值縮水,，尤其是若跌幅達(dá)到首付金額，無(wú)疑會(huì)對(duì)消費(fèi)意愿造成重挫,。因此,，何時(shí)止跌以及“拐點(diǎn)”何時(shí)到來(lái)，成為了業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn),。

“拐點(diǎn)論”最初源于萬(wàn)科前董事長(zhǎng)王石,。2007年12月，王石在北京的一場(chǎng)研討會(huì)上被問(wèn)及樓市行情是否出現(xiàn)拐點(diǎn),，他毫不猶豫地表示贊同,。當(dāng)時(shí)，“927新政”要求二套房首付比例提升至50%,，導(dǎo)致炒房成本飆升,，樓市成交量大幅下滑。然而,，王石所預(yù)言的“拐點(diǎn)”并未引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)由盛轉(zhuǎn)衰,，反而是持續(xù)繁榮。如今,，“拐點(diǎn)”再度被提及,，依舊伴隨著驚悚與戲劇性元素。

一篇題為《高盛預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)還有40%下降空間》的文章在金融圈廣泛流傳,，加劇了“拐點(diǎn)”討論的熱度,。高盛基于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌歷程，推斷中國(guó)房?jī)r(jià)可能仍有40%的跌幅空間,。美國(guó)房地產(chǎn)在2006年到達(dá)頂峰,，隨后遭遇次貸危機(jī)，直到2012年觸底反彈,；其房屋空置率在2008年達(dá)頂峰,，十年后才回歸正常水平。高盛認(rèn)為,，美國(guó)房?jī)r(jià)歷經(jīng)六年暴跌40%,，而中國(guó)房?jī)r(jià)自2021年三季度至2023年三季度已下降16%,，以此為參照，中國(guó)房?jī)r(jià)的下跌空間似乎還有一半,。然而,，中美兩國(guó)國(guó)情存在顯著差異，高盛指出中國(guó)在空置率,、人口,、收入等方面的房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)超美國(guó)，且強(qiáng)調(diào)美國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題源于次貸危機(jī)這一金融問(wèn)題,，而中國(guó)則是由于獨(dú)特的土地供應(yīng)機(jī)制,，最終演變?yōu)樨?cái)政問(wèn)題,。盡管高盛在民間被譽(yù)為“最懂中國(guó)經(jīng)濟(jì)的投行”,，但其言論往往只能半信半疑。該篇文章的原始出處難以尋覓,，部分內(nèi)容似有拼湊之嫌,，可將其定性為虛假信息。然而,，其所引發(fā)的話題性不容忽視,。

觀察“拐點(diǎn)”的有效視角之一是二手房市場(chǎng)。在杭州,、深圳等人口密集,、土地資源緊張的大城市，二手房市場(chǎng)主導(dǎo)房?jī)r(jià)體系,。供需失衡迫使購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng),，市場(chǎng)價(jià)格隨供求關(guān)系水漲船高。如今,，二手房市場(chǎng)成為激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵通道,，唯有二手房交易活躍，提振市場(chǎng)購(gòu)房資金,，方能帶動(dòng)新房認(rèn)購(gòu)市場(chǎng)回暖,。當(dāng)新房與二手房市場(chǎng)共同呈現(xiàn)生機(jī)勃勃、信心十足的態(tài)勢(shì),，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)才有望得到遏制,。

從樓市復(fù)蘇規(guī)律來(lái)看，通常始于一線城市,，再逐步向外圍城市傳導(dǎo),。數(shù)據(jù)顯示，上海3月住宅成交量達(dá)到1.85萬(wàn)套,。在房地產(chǎn)界,，1.5萬(wàn)套被視為二手房交易的榮枯線,，越過(guò)此線意味著市場(chǎng)呈上行態(tài)勢(shì)；而2.1萬(wàn)套則被界定為陽(yáng)春線,，用于判斷市場(chǎng)是否火爆,。這意味著經(jīng)歷年初的低迷期后，上海樓市呈現(xiàn)出火爆跡象,。在上述成交量中,，外環(huán)及300萬(wàn)元以下的房子占比相較于2023年平均水平上升約3%，深圳也呈現(xiàn)出類似趨勢(shì)：3月成交的戶型中,，63%為90平方米以下的小戶型,。

結(jié)合一線城市與杭州的市場(chǎng)情況，可以得出一些初步結(jié)論：在購(gòu)房者信心尚未完全恢復(fù)的背景下,，學(xué)區(qū)房和核心地段的房產(chǎn)依然受到追捧,，而“老破小”及遠(yuǎn)郊房產(chǎn)的泡沫消退速度較快。更為重要的是,，剛需群體似乎開(kāi)始增多,。通常情況下，判斷房?jī)r(jià)是否觸底,，關(guān)鍵在于剛需是否真正入市,。

然而，社融數(shù)據(jù)卻對(duì)此提出質(zhì)疑,。3月居民中長(zhǎng)期貸款新增規(guī)模為4516億元,，同比減少1800億元，回落至2017年至2019年平均水平（4293億元）,。這一數(shù)字的下降,，意味著背負(fù)房貸的人數(shù)在減少。中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的《2023年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示,，20.2%的居民預(yù)期房?jī)r(jià)下降,，為五年來(lái)最低值，僅有14.3%的居民選擇購(gòu)房,。剛需群體態(tài)度搖擺不定,，且易受政策影響，其是否真正入市,，還需通過(guò)未來(lái)幾個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)驗(yàn)證,。

另一個(gè)洞察“拐點(diǎn)”的角度是審視土地供應(yīng)。如高盛所言,，中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題根植于特殊的土地供給機(jī)制,，面粉的價(jià)格決定了面包的價(jià)格。無(wú)論是杭州還是深圳,，當(dāng)前樓市面臨的癥結(jié)在于產(chǎn)能過(guò)剩,，一方面新房供應(yīng)量過(guò)大,，另一方面需求銳減。

易居CEO丁祖昱強(qiáng)調(diào),，土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯,。走出調(diào)整期的關(guān)鍵在于樓市供求關(guān)系的恢復(fù)狀況。解決之道要么刺激需求,，要么限制供給,。

近期，全國(guó)重點(diǎn)28個(gè)城市相繼公布了供地計(jì)劃,，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出明顯的“收縮”態(tài)勢(shì),。其中，有22座城市住宅用地供應(yīng)同比下降,，占比接近八成,，降幅超過(guò)30%的城市共計(jì)10個(gè)，主要為沿海發(fā)達(dá)城市,。整體來(lái)看,，商品住宅用地供應(yīng)面積減少了18%,。收縮最為明顯的東莞,，其商品住宅用地供應(yīng)面積同比下滑67.3%，蘇州下降63.5%,，廈門(mén)下降53.8%,，連上海也同比下降12.9%。舟山的降幅最大,，高達(dá)78%,。杭州和西安尚未公開(kāi)相關(guān)數(shù)據(jù)，但從已知的住宅用地供應(yīng)面積同比下降44.3%推測(cè),，杭州商品住宅供應(yīng)減少幅度可能在30%至40%之間,。

在土地供應(yīng)總量收縮的同時(shí)，各城市開(kāi)始出讓核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊,。數(shù)據(jù)表明,，蘇州、廈門(mén)等地的優(yōu)質(zhì)板塊出現(xiàn)了較高的溢價(jià)率,，一線城市甚至刷新了“地王”紀(jì)錄,。近期，上海豪宅供應(yīng)放量,，這既是對(duì)高端市場(chǎng)的考驗(yàn)——地段和配置越優(yōu)的產(chǎn)品越受歡迎,，也顯示出改善型需求在一線和強(qiáng)二線城市對(duì)房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)的支撐作用。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，若成交量長(zhǎng)期大于供應(yīng)量,，庫(kù)存將逐漸消化,，一般當(dāng)去化周期低于12個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)將面臨上漲壓力,。隨著居民負(fù)債率調(diào)整到位,，改善型需求爆發(fā)，一二線城市的新房市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)“房荒”,。

總而言之,，縮減土地供應(yīng)堪稱一記重拳，盡管此舉可能導(dǎo)致地方政府面臨土地財(cái)政收入減少所帶來(lái)的系列危機(jī),。然而,，從當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，一線城市及重點(diǎn)城市的核心地段已基本觸及階段性底部,，而非核心城市和地段的市場(chǎng)前景則充滿挑戰(zhàn),。關(guān)于“房?jī)r(jià)還要跌多久”的問(wèn)題，因其涉及供需,、老齡化,、少子化等多種復(fù)雜因素，難以用短期或周期性視角給出確切答案,。盡管如此,，通過(guò)對(duì)多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家和學(xué)者