5月10日,，地產(chǎn)股全面爆發(fā),。A股方面,，天地源、濱江集團(tuán),、中交地產(chǎn),、我愛我家等多股漲停；H股方面,，世茂集團(tuán)一度飆升90%,，景瑞控股,、中國(guó)奧園、融信中國(guó)等漲幅超過(guò)20%,。這一切的背后，與各地接連出手,，優(yōu)化房地產(chǎn)政策不無(wú)關(guān)系。

近日，執(zhí)行了13年的北京住房限購(gòu)政策迎來(lái)首次調(diào)整；深圳放寬限購(gòu)，松綁7區(qū)限購(gòu)政策,；杭州、西安也于5月9日同時(shí)發(fā)布樓市新政，宣布全面取消住房限購(gòu)。業(yè)界預(yù)期5月將迎來(lái)一波全國(guó)罕見的放松潮，放松會(huì)涉及購(gòu)房政策、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)政策、二手房出售政策等,。

政策松綁對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何,？近日,，證券時(shí)報(bào)記者在北京、深圳,、杭州,、西安等地，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘羞M(jìn)行了實(shí)地探訪,。

杭州：

交易中心晚上10點(diǎn)還在簽約

有樓盤三天銷售超2億元

5月11日晚上10點(diǎn),，喧囂了一天的杭州城，逐漸安靜下來(lái),。不過(guò)，貝殼（西湖區(qū)）交易服務(wù)中心卻依舊燈火通明,，數(shù)組客戶仍在簽約,。

“杭州樓市好不好，有兩個(gè)信息參考,。一是交易中心忙不忙,；二是在小區(qū)的中介帶看多不多?！钡禺a(chǎn)中介一手指著馬路對(duì)面的貝殼（西湖區(qū)）交易服務(wù)中心,，一邊對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。

（攝影：李小平）

外地看房團(tuán)又來(lái)了

5月11日中午,，杭州市西湖區(qū)學(xué)院路一家地產(chǎn)中介門口,，一對(duì)年過(guò)60歲的老人，正在與中介客戶經(jīng)理交流著看房情況,。從他們聊天信息可以判斷,，這對(duì)老人一上午已經(jīng)看過(guò)了2套房子，但沒相中,，還要繼續(xù)看,。

“杭州樓市全面放開了，對(duì)外地人不再限購(gòu),，杭州環(huán)境,、氣候比我們北方好，所以想來(lái)看看,，有沒有合適的房子,，計(jì)劃買一套養(yǎng)老?！鄙鲜鲞@對(duì)老人對(duì)記者稱,，他們來(lái)自河北，此次購(gòu)房的預(yù)算資金為200萬(wàn)—300萬(wàn)元,。

根據(jù)5月9日杭州發(fā)布的樓市新政,，全面取消住房限購(gòu),，不再審核購(gòu)房資格。同時(shí),，在杭州市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員,，可申請(qǐng)落戶。

較上述個(gè)人行為而言,，有組織的外地購(gòu)房,，近日也在杭州熱門樓盤現(xiàn)身。5月12日上午,，杭州西湖區(qū)之江板塊的溪映聽廬項(xiàng)目,，就迎來(lái)了金華*義烏看房團(tuán)。

（攝影：李小平）

下午6時(shí)許,，映聽廬置業(yè)顧問(wèn)在接待客戶的間隙,，在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“杭州樓市新政，對(duì)我們項(xiàng)目銷售影響還是比較明顯,。粗略統(tǒng)計(jì),，最近三天（5月10—12日），截至目前,，我們項(xiàng)目一共銷售了約20套,，銷售額預(yù)計(jì)2億—2.5億元。其中,，有4個(gè)外地客戶,，此前來(lái)項(xiàng)目看過(guò)，但受制于限購(gòu)政策,，無(wú)法購(gòu)買,。這一次新政出臺(tái)后，他們都沒有到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),，就先打了定金過(guò)來(lái),，次日又趕來(lái)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽約?！?/p>

在杭州拱墅區(qū)運(yùn)河新城板塊的宸岸印月項(xiàng)目,，這個(gè)周末也同樣迎來(lái)了大量的看房客。5月11日下午3時(shí)許,，項(xiàng)目周邊的馬路上,，已經(jīng)停滿了看房人的小車，這些私家車的牌照,，不少是寧波,、紹興、嘉興等外地的。銷售大廳一座難求,，還有20—30名看房者則站在沙盤面前聽置業(yè)顧問(wèn)介紹,。

“項(xiàng)目計(jì)劃5月16日開盤，首開套數(shù)為141套,。從目前登記情況來(lái)看,，搖號(hào)已成必然。5月10日第一天接受登記,，就有900多人,，到5月11日下午3點(diǎn)，登記人數(shù)已達(dá)到搖號(hào)邊緣,，即1300多人,。”宸岸印月置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者稱,。當(dāng)日晚間,，宸岸印月項(xiàng)目前兩天登記人數(shù)公布，突破2000人,。這也意味著觸發(fā)了10：1的搖號(hào)紅線。

不過(guò),，杭州在售樓盤的受歡迎程度,，因地段、性價(jià)比不同,，呈現(xiàn)較大的區(qū)別,。杭州貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月,，杭州上城,、拱墅、西湖,、濱江四區(qū)新增商品住房?jī)H3560套,，占杭州十區(qū)總供應(yīng)量的25%，但新增供應(yīng)量基本位于區(qū)域邊緣板塊,，對(duì)客戶的吸引力不足,。

在拱墅區(qū)運(yùn)河新城的另一個(gè)在售新盤，本周六到訪的客戶則不多,。該樓盤置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者稱,，目前在售均價(jià)不到3萬(wàn)，且買房送車位,，折算下來(lái)每平米2.6萬(wàn)元/平方米左右,，且無(wú)需凍資、驗(yàn)資、搖號(hào),，明年即可交房,。

對(duì)于此次杭州樓市新政影響，上述樓盤置業(yè)顧問(wèn)稱,，“去年10月杭州樓市新政,，也迎來(lái)了一波銷售小高潮，我們樓盤當(dāng)時(shí)迎來(lái)了不少寧波,、嘉興,、臺(tái)州等地的客戶。那段時(shí)間,，我們樓盤一周就去化了100多套,。但是，新政效應(yīng)逐漸地遞減,。不過(guò),，這次杭州新政不同的是，購(gòu)房可以申請(qǐng)落戶,，這對(duì)部分外地人來(lái)說(shuō),，還是有一定的誘惑力。所以,，我們對(duì)這次新政的效果,，還是比較期待，也做好了迎接的準(zhǔn)備,?！?/p>

二手房掛牌成交雙雙大增

“從這幾天市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，樓市新政帶來(lái)的刺激還是比較明顯,。比如說(shuō),，杭州貝殼平臺(tái)，5月10日的成交是120多套,，而此前4月的平均日成交是70多套左右,。”5月11日,，杭州主城區(qū)的一家地產(chǎn)中介對(duì)記者稱,。

在二手房交易量的大增背后，是客戶看房的意愿明顯增加,。5月11日,，記者在杭州西湖區(qū)的翠苑、花園等老破小較為集中小區(qū)隨意走訪,，多次遇到中介帶著客戶的情況,。而且,，這些小區(qū)周邊的多家中介門店，幾乎是“全員出動(dòng)”,，門店往往只剩下一人接待,。

“這幾天，大家都在忙著帶客戶看房,，促成交,，所以門店經(jīng)常是空無(wú)一人。接打電話,、聯(lián)系客戶,、朋友圈回復(fù)，手機(jī)經(jīng)常在發(fā)燙,。今天忙到現(xiàn)在,，晚飯都還沒時(shí)間吃?！?1日晚上9時(shí)許,，學(xué)院路一家門店的中介對(duì)記者如是說(shuō)。

（攝影：李小平）

在一些中介看來(lái),，這次新政對(duì)杭州主城區(qū)“老破小”,，特別是學(xué)區(qū)房的影響較為積極。

“完全放開限購(gòu)后,，肯定會(huì)吸引一些有學(xué)區(qū)需求的外地人,，來(lái)杭州買房子?！币晃坏禺a(chǎn)中介稱，杭州主城區(qū)擁有較好的資源,，但是,，杭州樓市新政之前，很多浙江地級(jí)市的人,，因?yàn)榉N種原因,，不能落戶杭州，也就不能享受到杭州較好的教育資源?，F(xiàn)在買房可以優(yōu)先申請(qǐng)落戶,，勢(shì)必會(huì)激發(fā)這部分需求。

與新房銷售一樣,，二手房銷售也同樣分化較為明顯,。5月11日，記者在杭州余杭區(qū)（非主城區(qū)）一些中介門店發(fā)現(xiàn),，前來(lái)咨詢的客戶寥寥無(wú)幾,。

“此次杭州樓市新政,，對(duì)主城區(qū)樓市影響肯定是有的，而非主城區(qū)影響不大,，至少到目前,，非主城區(qū)的二手房買賣情況，目前沒有明顯的變化,?！痹诒避浡飞系囊患抑薪殚T店，中介對(duì)記者如是說(shuō),。

比如說(shuō),，杭州主城區(qū)申花板塊，最近二手房成交了10多套,，而此前每周成交也就5—6套,。所以，新政對(duì)主城區(qū)二手房交易的影響,，還是比較明顯,。而北軟板塊屬于余杭區(qū)，新政發(fā)布后沒有看到明顯影響,。

“目前,，北軟板塊三個(gè)樓盤，在售二手房多達(dá)500多套,，按照目前月均成交10套左右算,，去化壓力太大了。一些掛牌的房源,，都掛牌好幾年了,，帶看50—60次還沒賣出去，客戶還是嫌價(jià)格稍高,?！鄙鲜龅禺a(chǎn)中介對(duì)記者稱。

與此同時(shí),，上述中介還給記者展示了杭州二手房的最近變化,。“目前,，杭州貝殼平臺(tái)的掛牌量已達(dá)到19萬(wàn)多套,，近兩天新增掛牌量1700多套。而新政之前,，二手房的日增掛牌量也就200—300套,。雖然新政后二手房交易增加了，但是,，新增掛牌量也非常明顯,。正常情況下,，杭州二手房日交易量在200—300套。所以,，去庫(kù)壓力依然非常大”,。

西安：

整體市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)

樓盤銷售“十八般武藝”競(jìng)相攬客

5月9日，西安市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）,，意味著西安市二環(huán)內(nèi)區(qū)域不再執(zhí)行限購(gòu)政策,，西安市最后一塊限購(gòu)區(qū)域不復(fù)存在。

事實(shí)上,，去年9月之后,，西安市就取消了二環(huán)以外區(qū)域限購(gòu)。而在二環(huán)內(nèi),，新建商品房項(xiàng)目不多,，在售房源多為老舊二手房，向來(lái)就不是購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域,。因此,，即便西安市全面取消限購(gòu)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者普遍認(rèn)為影響不大,，市場(chǎng)也沒有出現(xiàn)明顯漲跌,。

新房樓盤客戶量增加

“全面取消限購(gòu)后也不會(huì)漲，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在非常平穩(wěn),，是最適合下手的時(shí)期,，不僅是開發(fā)商在做促銷，貸款政策也很寬松,，一旦未來(lái)政策再度收緊可能就會(huì)有新的影響,。”近日,，記者走訪了西安市北二環(huán)內(nèi)的某新盤項(xiàng)目,，置業(yè)顧問(wèn)稱，該樓盤一直按備案價(jià)格銷售,，這兩天也沒有調(diào)整；不過(guò),，據(jù)其透露,，二環(huán)內(nèi)取消限購(gòu)后,，確實(shí)感覺到客戶量增加了,。

該置業(yè)顧問(wèn)表示,，之前由于政策限制,，外地客戶會(huì)有顧慮,，很少看二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目,；但是近期,，山西,、甘肅、河南等周邊省份甚至山東,、新疆的客戶也進(jìn)入到二環(huán)區(qū)域了解行情,。

（攝影：劉燦邦）

目前，西安新房主要集中在三環(huán)外的港務(wù)區(qū)和高新三期兩個(gè)區(qū)域,，房?jī)r(jià)也普遍在2萬(wàn)元/平方米甚至更高,。由于西安早已放開二環(huán)外區(qū)域限購(gòu)，此番新政對(duì)這兩個(gè)區(qū)域影響并不大,。

在記者咨詢的房地產(chǎn)從業(yè)人士看來(lái),，港務(wù)區(qū)和高新三期屬于發(fā)展型區(qū)域，受政策導(dǎo)向影響較大,，價(jià)格存在虛高情況,，“特別是在港務(wù)區(qū)，一些外地購(gòu)房者考慮教育資源后可能會(huì)選擇在這里置業(yè),，但產(chǎn)業(yè),、生活配套還有待提升”。

西安市周邊另一個(gè)受到關(guān)注的區(qū)域是西咸新區(qū),，此前由于西安市限購(gòu),，外地購(gòu)房者會(huì)考慮到西咸新區(qū)的不限購(gòu)區(qū)域置業(yè)，也推高了該區(qū)域房?jī)r(jià),。但在不少房地產(chǎn)從業(yè)人士看來(lái),，該區(qū)域缺乏新的政策、規(guī)劃等支撐,，夾在西安市與咸陽(yáng)市之間,，定位較為尷尬，特別是在西安取消限購(gòu)后,，西咸新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)恐怕要“涼涼”了,。

“西咸新區(qū)就是受政策導(dǎo)向最明顯的例子，區(qū)域定位為打造成國(guó)家級(jí)新區(qū),，過(guò)去,，有些樓盤單價(jià)飆到3萬(wàn)元，現(xiàn)在1萬(wàn)元出頭都沒有客戶,，如果購(gòu)房者有意在西咸置業(yè),，只能說(shuō)是以較低的價(jià)格入手，但買過(guò)來(lái)之后也只能放著,?！币幻慨a(chǎn)從業(yè)者向記者說(shuō)道。

二手房仍存看跌預(yù)期

除了新房,，西安新政出臺(tái)后二手房市場(chǎng)是否受到影響,？

為此,，記者也在西安市二環(huán)外進(jìn)行了走訪，一名房產(chǎn)中介向記者展示的平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示,，目前西安市二手房掛牌量超過(guò)17萬(wàn)套,，但五年以內(nèi)的次新房?jī)H1萬(wàn)套出頭，兩年內(nèi)的準(zhǔn)新房更少,；其向記者提供的數(shù)據(jù)顯示,，自2021年高點(diǎn)以來(lái)，其門店周邊二手房均價(jià)降幅在2000元/平方米左右,，且二手房普遍賣不上價(jià),，現(xiàn)在均價(jià)也只有1.2萬(wàn)元/平方米左右。即便不再限購(gòu),，也沒有出現(xiàn)明顯的客戶量增加等情況,。

（攝影：劉燦邦）

不過(guò)，二手房也有分化,，據(jù)該中介介紹,，由于次新房源比較稀缺，未來(lái)五年次新房?jī)r(jià)格也較難下降,；房齡15年以上的房源價(jià)格仍有下降空間,。另外，西安二手房還存在價(jià)格虛高情況,，實(shí)際成交價(jià)往往要比掛牌價(jià)低不少,。

另一名房產(chǎn)中介告訴記者，全面解除限購(gòu)后,，一部分人認(rèn)為西安房?jī)r(jià)可能還會(huì)上漲,，但也有人認(rèn)為放開限購(gòu)意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，解除限購(gòu)作用不大,，房?jī)r(jià)甚至?xí)伦?。他向記者提供的案例顯示，近期某大戶型二手房業(yè)主尋求出售,，而他提供的建議是總價(jià)至少要比同戶型低10萬(wàn)元以上才能在短期內(nèi)獲得交易,。另一名從業(yè)人士提供的觀察顯示，西安二手房?jī)r(jià)格下降主要是因?yàn)榇笈蛻糁背鍪?，只有賣出后才能購(gòu)置新房,，故而相互殺價(jià)。

今年3月,，記者也曾走訪西安的部分樓盤,，相比之下,，全面取消限購(gòu)后,，部分新房樓盤看房者的確有明顯增加,。以西安二環(huán)內(nèi)某改善型樓盤為例，記者3月也曾去探訪,，半小時(shí)時(shí)間內(nèi)僅有1組客戶,，而這次前去探訪，同樣時(shí)間內(nèi)大概有三四組客戶,。

一個(gè)有趣的現(xiàn)象是,，樓盤銷售們也更加賣力地做項(xiàng)目推廣?！暗轿覀儤潜P看看吧,，就在附近?！币庀蛸?gòu)房者剛剛考察完項(xiàng)目走出售樓部,，三三兩兩的競(jìng)品樓盤銷售顧問(wèn)就會(huì)馬上圍過(guò)來(lái)?！拔覀儧]有提成,，就是完成個(gè)帶看任務(wù)，你看看就行,，五分鐘時(shí)間就可以”,，“都一樣，我們樓盤外面也有他們項(xiàng)目的人”,，“哪天想看房了,，我們開車帶你到處看看，還能省點(diǎn)油錢”,，在競(jìng)相攬客方面,，銷售顧問(wèn)們可謂“十八般武藝”樣樣精通。

北京：

五環(huán)外升溫

整體市場(chǎng)以價(jià)換量

時(shí)隔13年,，北京房地產(chǎn)限購(gòu)政策迎來(lái)松綁,。4月30日，北京發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》,，政策核心內(nèi)容是在現(xiàn)有限購(gòu)政策基礎(chǔ)上,，對(duì)五環(huán)外增加1套購(gòu)房指標(biāo)。距離北京出臺(tái)住房限購(gòu)優(yōu)化新政已經(jīng)十余天,，北京樓市變化備受關(guān)注,。

日前，證券時(shí)報(bào)·e公司記者走訪調(diào)研北京地區(qū)樓市發(fā)現(xiàn),，五環(huán)外的二手房和新房市場(chǎng)熱度已經(jīng)明顯升溫,，其他區(qū)域整體平穩(wěn)。在剛剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假里，多個(gè)新房項(xiàng)目吸引了不少購(gòu)房者前來(lái)咨詢和認(rèn)購(gòu),，二手房帶看量呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),。多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)e公司記者表示，在限購(gòu)政策松動(dòng)的帶動(dòng)下,，市場(chǎng)局部區(qū)域出現(xiàn)明顯熱度,。整體看，北京樓市依然平穩(wěn),，“以價(jià)換量”仍是二手房成交量上行的主要邏輯,。

5日12日，恰逢周日休息,，北京南三環(huán)外某小區(qū)我愛我家門店外,，不少中介人員在忙碌地接聽著咨詢電話。

（攝影：曹晨?）

我愛我家中介人士告訴記者,，目前,，他們片區(qū)成交量和帶看量相比之前已經(jīng)有了明顯的回暖，但整體成交房源的價(jià)格都是很低,，部分房源的價(jià)格已經(jīng)回落到了2016年北京樓市的價(jià)格水平,。與此同時(shí)，二手房源的數(shù)量也呈現(xiàn)出過(guò)剩的狀態(tài),。北京二手房市場(chǎng)10萬(wàn)套至11萬(wàn)套算是比較正常,，但目前市場(chǎng)上的房源數(shù)量已經(jīng)超過(guò)了17萬(wàn)套。不少買房人也表現(xiàn)出了觀望的態(tài)度,。近期出臺(tái)的政策聚焦五環(huán)外市場(chǎng),，對(duì)整體市場(chǎng)的影響并不明顯。

近期,，北京五環(huán)外二手房市場(chǎng)正在升溫,。融澤嘉園位于北京北五環(huán)外，距離北京西二旗地鐵站約2公里,，西二旗附近駐扎著百度,、新浪、網(wǎng)易,、快手以及滴滴等一眾知名互聯(lián)網(wǎng)公司,，因此該區(qū)域也被譽(yù)為中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的宇宙中心。

記者日前走訪該小區(qū)發(fā)現(xiàn),，不少中介人士帶領(lǐng)潛在買家參觀房源,。

“目前，這個(gè)小區(qū)成交量很大,，是昌平區(qū)最受歡迎的小區(qū),。小區(qū)新，有電梯，配套全,。而且距離西二旗近,。價(jià)格也適中，性價(jià)比挺高的,。”該小區(qū)附近的中介銷售人士告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者,，“430”政策出了以后看房的多了,，成交也多了一些，但不是特別明顯,。從房?jī)r(jià)看,，之前是下降趨勢(shì)?！白罱枚嘀辟u的房源賣完了,，現(xiàn)在價(jià)格比較穩(wěn)定。附近二手房新登記的也比較正常,，但價(jià)格偏高,。”

從北京全市的二手房源供給看,，上述中介人士向記者透露,，目前鏈家網(wǎng)平臺(tái)上登記的二手房17萬(wàn)多套，“盡管近期整體成交較為活躍,，但持續(xù)有房源上架登記,。我上個(gè)月成交了6套，主要是價(jià)格很低,，業(yè)主著急賣,，大部分業(yè)主是為置換賣房，因此價(jià)格低需要碰運(yùn)氣,。目前,，北京整體市場(chǎng)平穩(wěn)。4月至今,，二手房成交量上行仍是以價(jià)換量為主”,。

4月30日，北京發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》,，自本通知印發(fā)次日起,，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許以下居民家庭或成年單身人士,，在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房：包括本市戶籍居民家庭,，已在京擁有2套住房的；本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的,；連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士,，已在京擁有1套住房的。這也是時(shí)隔13年,，北京優(yōu)化房地產(chǎn)限購(gòu)政策的一大舉措,。

與此同時(shí)，北京也再次提及,，強(qiáng)化因區(qū)施策,、一區(qū)一策、精準(zhǔn)施策,，優(yōu)化房地產(chǎn)政策,。

北京市住建委5月11日發(fā)布《2024年北京市住房發(fā)展年度計(jì)劃》提出，按照“一片區(qū)一方案”,，開展完善在售項(xiàng)目周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套專項(xiàng)行動(dòng),。各區(qū)制定新供地項(xiàng)目周邊公共服務(wù)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃，與商品住房同步建設(shè),、及時(shí)交用,。建立住房項(xiàng)目全過(guò)程、全方位信息披露制度,，推動(dòng)住房銷售管理從審批監(jiān)管向信息服務(wù)轉(zhuǎn)變,。強(qiáng)化因區(qū)施策、一區(qū)一策,、精準(zhǔn)施策,，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更多更好地滿足“一老一小”家庭,、職住平衡等多層次,、多樣化的住房需求。

“這是原則性的表述,，并不代表就是放松,，整體看，北京也的確開始嘗試逐步放開,。包括五環(huán)外限購(gòu)微調(diào)就是開始試點(diǎn)一區(qū)一策,。北京很大，房地產(chǎn)政策也不應(yīng)該一刀切,，后續(xù)庫(kù)存壓力比較大的郊區(qū)肯定率先調(diào)整限購(gòu)限貸等政策,，只有一區(qū)一策才能做好房地產(chǎn)整體平穩(wěn)發(fā)展?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示,。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示,，《計(jì)劃》強(qiáng)調(diào)“強(qiáng)化因區(qū)施策、一區(qū)一策,、精準(zhǔn)施策,，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更多更好地滿足‘一老一小’家庭,、職住平衡等多層次,、多樣化的住房需求”。這意味著北京未來(lái)樓市政策仍有優(yōu)化預(yù)期,，限購(gòu)政策優(yōu)化方向或包括放開大面積段限購(gòu),、給予特定人群更多購(gòu)房名額、降低社保年限等多個(gè)方面,，另外降低首付比例、降低房貸利率,、降低交易稅費(fèi)等也具備空間,。

深圳：

市場(chǎng)蠢蠢欲動(dòng)

推盤速度加快

優(yōu)化限購(gòu)政策出臺(tái)后，現(xiàn)在的深圳被劃分成兩個(gè)區(qū)：限購(gòu)區(qū),、松綁區(qū),，新政效果正慢慢呈現(xiàn)。證券時(shí)報(bào)·e公司記者在走訪中發(fā)現(xiàn),，無(wú)論是開發(fā)商還是地產(chǎn)中介,，似乎對(duì)新政保有期待，推盤速度明顯加快,，但購(gòu)房人依舊謹(jǐn)慎,。

推盤速度加快買方下單謹(jǐn)慎

深圳優(yōu)化限購(gòu)新政出臺(tái)后的首個(gè)周末，非限購(gòu)的龍華片區(qū)一新盤上市,，記者在營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)看到,，前來(lái)看房的人不少，很多是家庭全員出動(dòng),，但下單較為謹(jǐn)慎,。

一位來(lái)自限購(gòu)區(qū)域福田片區(qū)的看房者告訴記者，自己有意向換房,，從去年開始,，也看了很多新房。深圳7區(qū)放開限購(gòu)后,，他認(rèn)為,，這些片區(qū)的開發(fā)商或許會(huì)加快推盤腳步，未來(lái)可選的樓盤將更多,?！艾F(xiàn)在是買方市場(chǎng),，新房、二手房越推越多,，只要房?jī)r(jià)沒有上漲的預(yù)期,，我們就慢慢挑。只希望賣方折扣力度再大點(diǎn),，購(gòu)房成本再低點(diǎn),，遇到合適的房子就會(huì)出手?！憋@然,，這位準(zhǔn)購(gòu)房者并未受新政太大影響。

（攝影：陳英）

事實(shí)上,，據(jù)記者了解的購(gòu)房意向來(lái)看,，大多數(shù)人似乎受優(yōu)化限購(gòu)政策的影響并不大，沒有打算買房的人,，依舊不會(huì)因?yàn)榉砰_限購(gòu)而增加購(gòu)房計(jì)劃,。“我們?nèi)钡氖敲~嗎,？我們?nèi)钡氖清X,，是信心?！按蠖鄶?shù)人表示,，房?jī)r(jià)一路下行，收入沒有切實(shí)好轉(zhuǎn),，地產(chǎn)市場(chǎng)信心并不容易恢復(fù),。而對(duì)于本身有意向購(gòu)房的準(zhǔn)置業(yè)者而言，優(yōu)化限購(gòu)政策出臺(tái),，或許會(huì)增加觀望頻率,，但成交依舊謹(jǐn)慎，尤其是有置換需求的置業(yè)者,，相比放開限購(gòu),，他們似乎更期待“增值稅5改3，甚至減免”的政策,。

相比買方,，作為賣方，無(wú)論是開發(fā)商還是地產(chǎn)中介,，似乎對(duì)新政保有期待,，推盤速度明顯加快。

同樣位于深圳非限購(gòu)區(qū)的布吉新盤,，種種因素握在手中幾十年也選在這個(gè)周末對(duì)外銷售,，推出市場(chǎng)上稀缺多年的小戶型,，“總價(jià)僅100多萬(wàn)”的宣傳吸引了不少購(gòu)房者扎堆樣板間。盡管開發(fā)商列舉了產(chǎn)品種種優(yōu)勢(shì),，但前往探訪的業(yè)內(nèi)人士多表示,，選在這個(gè)時(shí)機(jī)推出，多半與“取消限購(gòu)”政策有關(guān),，趁熱度,，盡快回籠資金。

與此同時(shí),，地產(chǎn)中介的銷售人員們?cè)谶@個(gè)周末又再次繁忙起來(lái),。“之前想買又沒名額買的這撥人,，這幾天咨詢挺多的,。還有一些猶豫不決的人，優(yōu)化限購(gòu)政策出來(lái)后,，這兩天也表示想看看房,，感覺最近的市場(chǎng)熱氣了一點(diǎn)點(diǎn)，但不多,，趁這個(gè)時(shí)機(jī),，多推銷就對(duì)了,?！币晃绘溂业牡禺a(chǎn)中介工作人員跟記者說(shuō)。

這個(gè)周末,，記者身邊許多人也表示,，收到賣房的電話多了，“就昨天一晚上,，接到兩個(gè)賣房電話,，一個(gè)是問(wèn)我的房要不要賣，趁現(xiàn)在有政策,，市場(chǎng)有熱度,，可以考慮出。另一個(gè)是問(wèn)我要不要買房,，這幾天掛牌的房源明顯增多,，選擇多了，建議多看看”,。

有二手房掛牌價(jià)漲了

深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，在目標(biāo)監(jiān)測(cè)片區(qū)，有逾三成片區(qū)二手房源掛盤價(jià)回升,。深圳83個(gè)片區(qū)中,，5月掛盤均價(jià)出現(xiàn)回升的片區(qū)共有25個(gè),，占比30.1%；掛盤均價(jià)下跌的片區(qū)共有56個(gè),，占比67.5%,；掛盤均價(jià)幾乎不變的片區(qū)共有2個(gè)。

整體而言,，掛盤均價(jià)上漲的片區(qū)主要分布在中西部片區(qū),，包括龍華中心、寶安北部,、南山科技園深圳灣豪宅區(qū),、福田中心等區(qū)域。5月漲幅最高的是位于非限購(gòu)的龍華區(qū)的深圳北站片區(qū),，目前片區(qū)的掛盤均價(jià)為8.8萬(wàn)元/㎡,，環(huán)比漲幅14.0%。另外漲幅較高的片區(qū)是限購(gòu)的福田的上步片區(qū),，5月掛牌均價(jià)為8.6萬(wàn)元/㎡,，環(huán)比上漲9.3%。福田的車公廟片區(qū)與寶安的沙井片區(qū),、南山科技園片區(qū),，二手掛牌價(jià)格皆有不同程度的回調(diào)。

但同時(shí),，中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)還顯示,，5月的掛牌價(jià)跌幅明顯要比漲幅大得多。深圳中原研究中心認(rèn)為,，深圳市場(chǎng)非核心區(qū)存量高企,，去化緩慢，內(nèi)卷嚴(yán)重,，如光明,、寶安、龍華,、龍崗,，新房庫(kù)存皆超8000套，坪山庫(kù)存也超6000套,，去化壓力大,，降價(jià)壓力也大，近兩年,，非核心區(qū)樓盤持續(xù)降價(jià)嚴(yán)重,，沖擊了周邊二手市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)一步加快了市場(chǎng)下行,。非核心區(qū)限購(gòu)松綁后,，區(qū)域市場(chǎng)有效需求增加,，去庫(kù)存速度加快，成交也會(huì)增加,，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐步減小,，房企資金壓力得到緩解，開發(fā)商降價(jià)意愿降低,，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格,。