“政府收儲”去庫存,，會面臨哪些政策難點(diǎn)？房價(jià)會漲嗎,？媒體解讀

5月17日,，四部委頒布了針對房地產(chǎn)的新政策，其中亮點(diǎn)之一是鼓勵地方政府通過回收,、購入等方法處理已出讓但未使用的住宅用地和空置房屋,，旨在幫助企業(yè)解決難題。這項(xiàng)“政府收儲”措施旨在去庫存,，其實(shí)施過程中可能會遇到哪些政策障礙,？它能處理的庫存規(guī)模有多大，效果又會怎樣,？

目前,，政府收儲活動主要分為兩個類別：第一類是購買未售出的新建住宅,，這一做法得到了中央政策的支持。操作模式遵循“政府引導(dǎo),、市場化操作”,，由人民銀行提供成本較低的再貸款資金，鼓勵21家大型銀行根據(jù)市場原則,，向地方政府指定的地方國企發(fā)放貸款,，以便以合理價(jià)位購得未銷售的商品房,，用于保障性住房供應(yīng),。第二類則是收購二手房,，這主要是地方政府自主推出的措施,，目的是促進(jìn)“賣舊換新”的流通鏈,，由國有資產(chǎn)平臺購買部分二手房,，用作保障房或再次銷售,。資金來源多樣,，包括地方財(cái)政預(yù)算,、城投平臺自籌等,。“政府收儲”去庫存,，會面臨哪些政策難點(diǎn),？房價(jià)會漲嗎？媒體解讀,。

預(yù)計(jì)政府收儲將以新房為主,，涉及二手房的數(shù)量相對較少。在資金層面,，新房收儲得益于央行的保障性住房再貸款支持,，而二手房收儲則更依賴地方財(cái)政資源；從操作和后續(xù)管理上看,，新房便于集中收購和統(tǒng)一管理,，相比之下，二手房處理起來更為復(fù)雜,，需要分別處置,；責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)方面，新房收儲流程較為規(guī)范,，而二手房收儲因地方自主性較強(qiáng),，可能存在利益輸送的風(fēng)險(xiǎn)。

觀察發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前收儲去庫存面臨幾個關(guān)鍵挑戰(zhàn)： - 部分城市因成本與收益不匹配,，項(xiàng)目推動遭遇困難。市場化操作要求在收購新房時考慮成本效益比，保障性住房原則是“保本微利”,。政府低價(jià)收購新房后,，再以可承受價(jià)格配售給目標(biāo)群體，這意味著收購價(jià)格必須顯著低于市場價(jià),，否則可能導(dǎo)致政府虧損或售價(jià)過高影響吸引力,。 - 保障性住房的需求與商品房庫存地域錯配，一二線城市保障房缺口大,，而庫存消化壓力集中在三四線城市,。 - 地方財(cái)政承受較大壓力，盡管政策強(qiáng)調(diào)不增加隱形債務(wù),，但在維持項(xiàng)目平衡和推進(jìn)去庫存上，仍需地方財(cái)政發(fā)揮作用,。

關(guān)于5000億收儲規(guī)模是否充足的問題,，市場上存在討論。盡管初始階段這一規(guī)?？此谱銐?，且政府收儲推進(jìn)或因種種挑戰(zhàn)而緩慢，但若進(jìn)展順利,，政策額度有望增加,，如同之前對保障性住房等項(xiàng)目的資金追加。此外,，政府收儲的示范作用可能帶來超出直接資金規(guī)模的市場正向效應(yīng),，提升信心，加速去庫存,。

綜合分析,，政府收儲將發(fā)揮正面作用：加速去庫存、增加保障房供應(yīng),、支持房企資金回籠等,。然而，由于上述挑戰(zhàn),，此輪政府收儲的成效可能不及上一輪棚改貨幣化的直接影響,，但也降低了觸發(fā)房地產(chǎn)過熱和房價(jià)飆升的風(fēng)險(xiǎn)。

為了促進(jìn)收儲工作的順利實(shí)施,，鑒于政策強(qiáng)調(diào)不增加地方政府隱性債務(wù),，中央財(cái)政需要加大對地方的支持，減輕地方財(cái)政壓力,。