利率下調(diào),，房貸月供卻變多,？什么情況 等額本息之謎
利率下調(diào),，房貸月供卻變多,？什么情況
今天來聊聊貼近大家生活的事,，不談宏觀,，只講與你我錢包息息相關(guān)的內(nèi)容,。5月17日,，我國房地產(chǎn)市場迎來重大政策調(diào)整,，其中一條不太顯眼卻影響深遠(yuǎn)的措施是：公積金貸款利率降低了0.25個百分點。具體來說,，五年以下（含五年）和五年以上的首套房個人公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%,，而二套房利率則調(diào)整為2.775%和3.325%。
這一政策公布次日,，多數(shù)城市的新增房屋貸款已開始執(zhí)行新利率,，但涉及到已存在的房貸，大多數(shù)地區(qū),，包括深圳,，是從7月1日起才開始調(diào)整。7月起,，深圳的存量房公積金貸款利率正式下調(diào)至2.85%,，對于貸款90萬的家庭來說，這意味著每月大約能少還121元,。
不過,，有些人發(fā)現(xiàn)，雖然存量房的公積金貸款利率降低了,，但7月的還款額非但沒減少,，反而有所增加。面對這樣的疑惑,，甚至有人猜測是公積金管理部門在搞“小動作”,。作為財經(jīng)領(lǐng)域的分享者，我決定深入探究這個問題。
以我個人的公積金貸款為例,，貸款總額79萬,，期限30年，調(diào)整前每月需還3486元,。調(diào)整后,，7月應(yīng)還3502.67元，之后每個月則是3391.09元,。確實,，7月在利率下降的情況下，月供反增約16元,，這似乎違背了常識,。
其實，這種看似矛盾的現(xiàn)象僅出現(xiàn)在等額本息還款方式中,，其背后有兩個主要原因：分段計息和本金提前償還的增多,。
分段計息是指，由于我是在每月9日還款,，因此7月的還款利息計算覆蓋了6月10日至7月9日,，而這期間跨越了新舊利率的更替日期——7月1日。也就是說,，7月的利息并非全部按新利率計算,，只有7月1日至7月9日這9天享受到了降息的好處。
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