利率下調,，房貸月供卻變多,？什么情況等額本息之謎

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2024-07-04 10:34:59 暴財經(jīng)

利率下調,，房貸月供卻變多,？什么情況

今天來聊聊貼近大家生活的事,，不談宏觀,，只講與你我錢包息息相關的內容,。5月17日,，我國房地產市場迎來重大政策調整,，其中一條不太顯眼卻影響深遠的措施是：公積金貸款利率降低了0.25個百分點,。具體來說，五年以下（含五年）和五年以上的首套房個人公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%,，而二套房利率則調整為2.775%和3.325%,。

這一政策公布次日，多數(shù)城市的新增房屋貸款已開始執(zhí)行新利率,，但涉及到已存在的房貸,，大多數(shù)地區(qū),，包括深圳，是從7月1日起才開始調整,。7月起,，深圳的存量房公積金貸款利率正式下調至2.85%，對于貸款90萬的家庭來說,，這意味著每月大約能少還121元,。

不過，有些人發(fā)現(xiàn),，雖然存量房的公積金貸款利率降低了,，但7月的還款額非但沒減少，反而有所增加,。面對這樣的疑惑,，甚至有人猜測是公積金管理部門在搞“小動作”。作為財經(jīng)領域的分享者,，我決定深入探究這個問題,。

以我個人的公積金貸款為例，貸款總額79萬,，期限30年,，調整前每月需還3486元。調整后,，7月應還3502.67元,，之后每個月則是3391.09元。確實,，7月在利率下降的情況下,，月供反增約16元，這似乎違背了常識,。

其實,，這種看似矛盾的現(xiàn)象僅出現(xiàn)在等額本息還款方式中，其背后有兩個主要原因：分段計息和本金提前償還的增多,。

分段計息是指,，由于我是在每月9日還款，因此7月的還款利息計算覆蓋了6月10日至7月9日,，而這期間跨越了新舊利率的更替日期——7月1日,。也就是說，7月的利息并非全部按新利率計算,，只有7月1日至7月9日這9天享受到了降息的好處,。

另一個原因是，利率調低后，為了保持總還款額不變,，每月需償還的本金會相應增加,。簡而言之，由于利率下降,，貸款人實際在提前償還部分本金,，從而導致7月的總還款額略有上升。但請放心,，從8月起,，隨著新利率全面生效，月供將明顯減少,。

總結來說,，7月多還的那部分，大部分其實是提前支付的本金,，而非利息,。若對此感到困惑，只需記得,，只要8月及以后的月供相比之前有所減少,，那么一切就符合預期。重要的是,，面對這類情況，我們應該基于數(shù)據(jù)和事實去理解,，避免無端的猜疑和陰謀論,。

至于何時還清房貸最為劃算的問題，之前我分享過,，無論何時還清,，本質上你都不會在銀行那里“賺到”。如果你對此話題感興趣,，不妨查閱相關文章深入了解,。持續(xù)關注，讓我們一起揭開更多財經(jīng)現(xiàn)象背后的真相,。

(責任編輯：盧其龍 CN070)

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