利率下調(diào)，房貸月供卻變多？什么情況等額本息之謎

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2024-07-04 10:34:59 暴財經(jīng)

利率下調(diào),，房貸月供卻變多,？什么情況

今天來聊聊貼近大家生活的事,，不談宏觀，只講與你我錢包息息相關的內(nèi)容,。5月17日，我國房地產(chǎn)市場迎來重大政策調(diào)整,，其中一條不太顯眼卻影響深遠的措施是：公積金貸款利率降低了0.25個百分點,。具體來說,，五年以下（含五年）和五年以上的首套房個人公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%,，而二套房利率則調(diào)整為2.775%和3.325%。

這一政策公布次日,，多數(shù)城市的新增房屋貸款已開始執(zhí)行新利率,，但涉及到已存在的房貸,，大多數(shù)地區(qū),，包括深圳，是從7月1日起才開始調(diào)整。7月起,，深圳的存量房公積金貸款利率正式下調(diào)至2.85%，對于貸款90萬的家庭來說,，這意味著每月大約能少還121元,。

不過,，有些人發(fā)現(xiàn),，雖然存量房的公積金貸款利率降低了,，但7月的還款額非但沒減少，反而有所增加,。面對這樣的疑惑，甚至有人猜測是公積金管理部門在搞“小動作”,。作為財經(jīng)領域的分享者,，我決定深入探究這個問題。

以我個人的公積金貸款為例,，貸款總額79萬,，期限30年，調(diào)整前每月需還3486元,。調(diào)整后,，7月應還3502.67元，之后每個月則是3391.09元,。確實，7月在利率下降的情況下,，月供反增約16元,，這似乎違背了常識,。

其實,，這種看似矛盾的現(xiàn)象僅出現(xiàn)在等額本息還款方式中,，其背后有兩個主要原因：分段計息和本金提前償還的增多。

分段計息是指,，由于我是在每月9日還款,，因此7月的還款利息計算覆蓋了6月10日至7月9日,，而這期間跨越了新舊利率的更替日期——7月1日。也就是說,，7月的利息并非全部按新利率計算，只有7月1日至7月9日這9天享受到了降息的好處。

另一個原因是,，利率調(diào)低后,，為了保持總還款額不變，每月需償還的本金會相應增加,。簡而言之，由于利率下降，貸款人實際在提前償還部分本金,，從而導致7月的總還款額略有上升。但請放心,，從8月起，隨著新利率全面生效，月供將明顯減少,。

總結(jié)來說,，7月多還的那部分，大部分其實是提前支付的本金,，而非利息,。若對此感到困惑，只需記得,，只要8月及以后的月供相比之前有所減少,，那么一切就符合預期。重要的是,，面對這類情況,，我們應該基于數(shù)據(jù)和事實去理解，避免無端的猜疑和陰謀論,。

至于何時還清房貸最為劃算的問題,，之前我分享過，無論何時還清,，本質(zhì)上你都不會在銀行那里“賺到”,。如果你對此話題感興趣，不妨查閱相關文章深入了解,。持續(xù)關注,，讓我們一起揭開更多財經(jīng)現(xiàn)象背后的真相。

(責任編輯：盧其龍 CN070)

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