近日在上海嘉定區(qū)拍攝的房地產(chǎn)新政實施后首個開盤項目的現(xiàn)場,。

新華社記者鄭鈞天攝

朱慧卿作（新華社發(fā)）

朱慧卿作（新華社發(fā)）

今年5月,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、中國人民銀行等多部門打出政策“組合拳”，明確取消全國層面房貸利率下限,、下調(diào)首付款比例和公積金貸款利率,。此后，國內(nèi)多地紛紛因地制宜出臺樓市新政,。特別是在北京,、上海、深圳,、廣州等備受關(guān)注的一線城市,，提振樓市的系列政策力度大、落地快,，市場總體呈現(xiàn)積極反應(yīng),。

專家認(rèn)為,，目前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段,。伴隨樓市新政有序落地,，政策效果逐步釋放，居民住房需求將得到有效滿足,，樓市趨暖勢頭有望繼續(xù)保持,。

“北上廣深”調(diào)整房地產(chǎn)政策

7月10日，記者走進(jìn)北京市朝陽區(qū)一家房產(chǎn)中介門店,，店內(nèi)只有2名負(fù)責(zé)人在值守，其中一名負(fù)責(zé)房屋租賃業(yè)務(wù),，另一名負(fù)責(zé)房屋買賣業(yè)務(wù),。

“其他房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都去帶客戶看房了,。北京前段時間出臺樓市新政策之后,，門店近期的帶看量比較穩(wěn)定，每天有三四組客人,，周末會更多一些,。”該門店房屋買賣業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者,。

這名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所說的樓市新政,，即北京市6月26日發(fā)布的系列房地產(chǎn)政策。當(dāng)日,，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等部門印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》,，明確實施調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限,，調(diào)整住房公積金個人住房貸款最低首付款比例等。

具體來看,，針對北京地區(qū)購買首套住房的居民,，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，5年期以上房貸利率下限調(diào)整為3.5%,。對于購買二套住房的居民,，位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%,，5年期以上房貸利率下限調(diào)整為3.9%,。位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%,，5年期以上房貸利率下限調(diào)整為3.7%,。該通知還提出，北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭,，購買第二套住房的,，在個人住房貸款中認(rèn)定為首套住房。此外,，提高購買綠色建筑,、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度等。

其他一線城市也推出一系列“地方版”房地產(chǎn)新政,。

5月28日，上海市房地產(chǎn)新政“滬九條”正式施行,?！皽艞l”涵蓋調(diào)整上海市房屋限購政策、擴(kuò)大非滬籍單身人士購房區(qū)域,、調(diào)整首套房及二套房最低首付款比例,、放寬二孩及以上家庭住房限購政策、調(diào)整首套房公積金貸款個人最高額度等,。上海市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，此次政策優(yōu)化體現(xiàn)了綜合施策、分類施策,、精準(zhǔn)施策三方面考量,。從分類施策的角度看，供應(yīng)端著手更好滿足改善性住房需求,，優(yōu)化套型結(jié)構(gòu),，提高中小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)，差異化降低中小套型住房比例,；在需求端,，立足服務(wù)安居，針對區(qū)域市場特點(diǎn),，差異化,、分區(qū)域優(yōu)化住房限購政策；在信貸端,，為促進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域職住平衡,，新城和南北轉(zhuǎn)型等區(qū)域繼續(xù)實行差異化住房信貸政策。

同為一線城市的深圳,、廣州也出臺了樓市新政,。深圳市自5月29日起下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例和利率下限；廣州市5月29日起正式取消房貸利率下限,，并于7月初調(diào)整了外籍人士及港澳臺居民購房政策,，明確外籍人士及港澳臺居民可在限購區(qū)內(nèi)購買120平方米及以下的住宅一套，在非限購區(qū)或在限購區(qū)購買120平方米以上的住宅不限制套數(shù),。

一線城市市場活躍度提升

業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，近期“北上廣深”四大一線城市紛紛調(diào)整房地產(chǎn)政策，是為了響應(yīng)5月17日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、中國人民銀行等部門推出的全國性樓市新政,。在此基礎(chǔ)上，各地遵循因城施策原則出臺“地方版”細(xì)化政策,，旨在根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)等特質(zhì),，針對性地滿足居民住房需求、提振樓市表現(xiàn),。

那么,，一線城市樓市新政落地效果究竟如何？

記者走訪了北京市朝陽區(qū)幾家房產(chǎn)中介門店,，根據(jù)門店工作人員的反饋,，近期其二手房交易量總體有所回升，有的門店短期內(nèi)成交量較多,，“有些客戶之前就看過房,，在新政策出臺后果斷決定入手”；有的門店則在政策落地后迎來新客,，“很多購房者聽說下調(diào)了首付款比例,，希望能買到面積大、位置好的房子”,。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者,，一線城市樓市政策落地后，新房、二手房市場活躍度均有回升,，其中二手房在政策優(yōu)化及“以價換量”共同帶動下,，市場活躍度回升速度較新房更快。根據(jù)中指數(shù)據(jù),，6月份,，一線城市二手房成交套數(shù)均有所增長。其中,，北京市二手房成交14986套,，環(huán)比增長12%，同比增長29.1%,；上海市二手商品房成交超2.6萬套,，創(chuàng)近一年新高，多個單日網(wǎng)簽量超1000套,，市場活躍度較高,；深圳市二手房市場保持較高活躍度，在5月高基數(shù)下,，環(huán)比較5月增長5.3%,，同比在低基數(shù)下增長71%，市場延續(xù)溫和修復(fù)態(tài)勢,。

一線城市新房市場回暖跡象同樣明顯,。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)，6月份,，北京,、上海、廣州,、深圳新建商品住宅分別成交43萬平方米,、81萬平方米、83萬平方米,、39萬平方米，成交面積均創(chuàng)年內(nèi)單月新高,，環(huán)比分別增長21%,、66%、48%,、38%,，其中廣州、深圳成交量超過去年同期,。

“近期一線城市樓市交易呈現(xiàn)積極態(tài)勢,，提振樓市表現(xiàn)的關(guān)鍵還是對于限購、限貸政策的放松?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池認(rèn)為,，限購政策決定了購房者入市資格，也就是多少人能夠買房,，這直接決定了市場需求,；限貸政策主要包括對首付款比例和房貸利率的限制，而下調(diào)首付款比例就是放寬了入市門檻,，首付款比例越低,，購房者購房能力就越強(qiáng)。下調(diào)房貸利率,，真正減輕了購房人負(fù)擔(dān),，能更有效地促進(jìn)購房者入市。

持續(xù)優(yōu)化政策提振購房者信心

“北上廣深”樓市新政的落地有效刺激了房地產(chǎn)市場回暖,，但部分購房者在進(jìn)行購房決策時仍持一定觀望態(tài)度,。

上海市民羅進(jìn)最近想購買一套“小兩室”，“我是上海人,，之前一直跟父母住在一起,，現(xiàn)在想買一套自己的房子，關(guān)注到房地產(chǎn)新政策之后,，我就開始著手看房了,。”羅進(jìn)說,，“但從‘看’到‘買’還有個過程,，畢竟房子是家庭重要資產(chǎn)，希望能在房價比較穩(wěn)定的狀態(tài)下入手,?！?/p>

趙秀池認(rèn)為，無論是剛需還是改善性住房需求,，購房者普遍都較為關(guān)注房價走勢,。“房價波動也是影響購房者入市的重要因素,，對于住房,，人們往往希望‘買漲不買跌’，所以看市場回暖趨勢,，不僅要看交易量上漲與否,，也要關(guān)注房價是否穩(wěn)定?！壁w秀池說,。

從部分一線城市的交易情況看,，市場活躍度有所提升與“以價換量”存在一定聯(lián)系?！暗邇?yōu)化也發(fā)揮著重要作用,。”陳文靜表示,，4月以來,，一線城市均在限購、限貸等方面進(jìn)行了政策優(yōu)化,，“517”樓市新政出臺后,，各地又細(xì)化了當(dāng)?shù)卣撸抡{(diào)首套房,、二套房首付比例和房貸利率等,，這些在較大程度上釋放了購房需求。

在業(yè)內(nèi)人士看來,，要促進(jìn)樓市總體趨穩(wěn)趨暖,，重點(diǎn)仍在于通過系列政策鼓勵，提振購房者消費(fèi)信心,。當(dāng)前,，北京、上海,、深圳仍存在部分限購限制,，這也說明一線城市存在進(jìn)一步優(yōu)化政策的空間。

“比如,，北京市目前對于購房者社保等條件要求依然較高,，可以考慮優(yōu)化限購政策，縮短購房所需社保年限,，還可以出臺降低交易稅費(fèi),、加大補(bǔ)貼力度等相關(guān)政策?！标愇撵o認(rèn)為,，如果繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化樓市政策，一線城市樓市活躍度有望繼續(xù)保持,，有利于市場筑底企穩(wěn),。

趙秀池分析，除了放寬社保年限等購房條件,，還可以結(jié)合人口和人才政策適時調(diào)整限購要求,，比如對多孩家庭提高房貸支持,。此外,，可以考慮繼續(xù)調(diào)整房貸利率，并對存量房貸利率進(jìn)行下調(diào)。

“目前部分一線城市也在積極跟進(jìn)‘以舊換新’政策,。在優(yōu)化‘以舊換新’流程,、提高效率的同時，應(yīng)該給予實質(zhì)性的稅費(fèi)減免優(yōu)惠,，鼓勵更多購房者加入,，以此促進(jìn)‘買一賣一’順利推進(jìn)?！壁w秀池說,，“隨著一系列房地產(chǎn)新政持續(xù)落地，一線城市樓市有望繼續(xù)保持趨暖態(tài)勢,?！保ū緢笥浾吡晤ｌ`）

《人民日報海外版》（2024年07月24日第11版）