降低存量房貸利率能否刺激消費(fèi)

8月30日,，作為8月最后一個(gè)交易日,，本應(yīng)是平平無奇的一天，卻因?yàn)橐粍t消息引爆了A股市場,。

社交網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳的是一張彭博終端的頁面截圖,，內(nèi)容是彭博社從知情人士處獲知，中國正在考慮一進(jìn)步下調(diào)存量房貸利率,，并允許規(guī)模高達(dá)38萬億元的存量房貸來做轉(zhuǎn)按揭,，以此降低居民部門的債務(wù)負(fù)擔(dān)，并提振消費(fèi),。降低存量房貸利率能否刺激消費(fèi),！

主要受此消息刺激，持續(xù)下行的地產(chǎn)板塊在當(dāng)日突然暴漲,，申萬房地產(chǎn)指數(shù)當(dāng)日漲幅高達(dá)4.85%,，該指數(shù)103個(gè)成分股中在當(dāng)日有101個(gè)上漲，單日漲幅超過5%的地產(chǎn)股則超過了30個(gè),，漲停的股票有兩只,。與之對應(yīng)映的是，今年大熱的銀行板塊在當(dāng)日大跌,，甚至跌幅排在申萬31個(gè)一級(jí)行業(yè)的末尾,。

圖：申萬房地產(chǎn)指數(shù)8月30日分時(shí)走勢及成分股漲跌幅；資料來源：wind,，36氪

從政策意圖來看,，貸款利率的降低即意味著居民利息支出將會(huì)減少，那么上述政策旨在緩解居民部門的還貸壓力,，省出來的錢款則可以用于刺激消費(fèi),；于銀行主要是緩解當(dāng)前存在的提前還貸壓力。

那么,，調(diào)降存量房貸利率真的利好消費(fèi)么,？對資本市場又會(huì)產(chǎn)生哪些影響呢,？

調(diào)降存量房貸利率對消費(fèi)的影響只能定性

關(guān)于這則消息，劃重點(diǎn)的事實(shí)是兩個(gè),，其一是降存量房貸利率,，其二是存量房貸轉(zhuǎn)按揭。而對于投資者,，最為關(guān)心的問題主要有兩個(gè),，即在調(diào)降存量房貸利率后：

1.居民少支出的這部分錢款是否利好消費(fèi)？

2.隨著息差的收窄,，以及轉(zhuǎn)按揭可能出現(xiàn)的價(jià)格競爭,，對銀行是否構(gòu)成利空？

對于第一個(gè)問題,，可以通過一次實(shí)際的貸款行為來推演舉例,。假設(shè)目前向銀行貸300萬，期限為30年（360個(gè)月）,，貸款利率取5年期的LPR（3.85%）,，采用等額本息還款的方式，這樣算下來的月供為14064.25元,。

參考近5年來LPR每次的下調(diào)幅度通常在5~25bps之間,，具體到一筆貸款上，按上述貸款300萬,、30年期限,、利率為目前LPR、等額本息還款的條件,，假若貸款利率一次下調(diào)25bps,，屆時(shí)的月供為13639.36，相比LPR將少支出425元,，30年的利息總額將少支出約15萬元,。如果貸款利率一次下調(diào)50bps,，相比LPR每月將少支出843元,。

圖：我國貸款利率走勢；資料來源：wind,，36氪

從個(gè)體來看,，貸款利率一次下調(diào)50bp，300百萬的30年貸款一個(gè)月也就少還不到1000元,，對于家庭消費(fèi)的幫助似乎是微乎其微,。若從總量維度出發(fā)，38萬億的存量個(gè)人住房貸款,，存量房貸利率下調(diào)25bps,，居民部門一年將少支出約1000億元,，以此類推，下調(diào)50bps每年將少支出2000億元,，下調(diào)100bps每年則將少支出4000億元,。

因此，從理論上來看,，通過下調(diào)存量房貸利率和轉(zhuǎn)按揭,，居民部門每年省出的幾千億元是有可能流向消費(fèi)，但是消費(fèi)行為受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和收入預(yù)期的制約,，而從今年以來LPR的幾個(gè)降息節(jié)點(diǎn)對應(yīng)的消費(fèi)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不一,，這既有內(nèi)生的因素，同時(shí)也在一定程度上表明降貸款利率對消費(fèi)的幫助短期來看是相對有限,。

對于第二個(gè)問題,，息差的收窄與走闊是由貸款利率和存款利率共同決定，在當(dāng)下的降息周期里,，在下調(diào)存款利率的同時(shí),，目前又有了存量房貸利率下行的預(yù)期，當(dāng)存款利率下調(diào)幅度不及貸款利率時(shí),，息差會(huì)出現(xiàn)收窄,。

在該情景里，息差收窄影響銀行的即期業(yè)績,，而且轉(zhuǎn)按揭的過程,，由于允許轉(zhuǎn)入他行，銀行之間為了爭奪貸款可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn),，加劇息差收窄的程度,，銀行股在8月30日的大跌主要也是基于上述邏輯。

但是,，從長期和總量的維度來看,，銀行調(diào)降存量房貸利率和允許轉(zhuǎn)按揭，更多是出于緩解居民提前還貸的壓力,。這對于銀行業(yè)績的影響,，可以定性的概括為損失了一部分即期的收入和現(xiàn)金流，但保住了存量貸款的規(guī)模,，即意味著保住了未來長期的收入和現(xiàn)金流,。而且，即便銀行的業(yè)績可預(yù)期,，也很難定量的給出上述政策對銀行業(yè)績的影響,。

其實(shí)，調(diào)降存量房貸利率并不是什么新鮮事，引入LPR就是典型案例,，目前也有“商轉(zhuǎn)公”的玩法,。所謂“商轉(zhuǎn)公”，是將利率相對較高的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為利率相對偏低的公積金貸款,，但是目前依然存在一定的限制,，推廣也只是在個(gè)別城市。

從方向來看,，“商轉(zhuǎn)公”與調(diào)降存量房貸利率在大方向上是一致的,，不同的是調(diào)降房貸利率和轉(zhuǎn)按揭在操作層面是“商轉(zhuǎn)商”。不得不說,，“商轉(zhuǎn)商”明顯更加便利,，亦不存在“商轉(zhuǎn)公”的政策限制，因此在推廣時(shí)具有更好的適應(yīng)性,。

投資策略

調(diào)降存量房貸利率和轉(zhuǎn)按揭在投資上有直接影響的,，主要是房地產(chǎn)、銀行和大消費(fèi)三個(gè)板塊,。

談到當(dāng)下的房地產(chǎn),，早已是今非昔比，利好房地產(chǎn)的諸多政策,，本質(zhì)上是讓房地產(chǎn)板塊企穩(wěn),，并由此逐步減輕行業(yè)對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的拖累。而近期的暴漲則是由好消息所驅(qū)動(dòng)的一場資本狂歡,，在基本面尚未逆轉(zhuǎn)之前,，房地產(chǎn)板塊不會(huì)有長期的趨勢性機(jī)會(huì)，能看到的也只能是一些短期的博弈,。

銀行板塊近期下跌的確實(shí)比較兇猛,，從8月28日到8月30日這三個(gè)交易日的連續(xù)下跌，直接抹去了銀行板塊整個(gè)8月的漲幅,。銀行之所以調(diào)整,，主要是今年上半年業(yè)績波動(dòng)和今年以來連續(xù)上漲帶來的估值壓力形成共振，同時(shí)又有彭博消息的刺激,，即隨著息差收窄,，影響銀行短期的業(yè)績預(yù)期。

圖：申萬銀行板塊走勢,；資料來源：wind,，36氪

但是在降息周期中,，隨著無風(fēng)險(xiǎn)利率的下行,，銀行作為分紅大戶，其股息率的優(yōu)勢將被放大。目前市場之所以特別看好銀行,，無外乎是分紅穩(wěn)定,、業(yè)績可預(yù)期，不良率的進(jìn)一步改善意表明銀行的資產(chǎn)質(zhì)量也在邊際好轉(zhuǎn),。所以,，在紅利作為長期主線的大背景下，銀行基本面沒有明顯瑕疵,，回調(diào)對于銀行反而是進(jìn)場的機(jī)會(huì),，不過類似8月30日的消息可能會(huì)加大板塊收益的波動(dòng)。

最后來看消費(fèi),，當(dāng)居民不在買房,，一部分資金可能流向消費(fèi)，今年以來社零數(shù)據(jù)的邊際變化亦反映了這一事實(shí),；結(jié)構(gòu)上則是必選消費(fèi)好于可選消費(fèi),，宏觀數(shù)據(jù)與消費(fèi)股業(yè)績之間也是形成了交叉驗(yàn)證。

8月30日,，大量的可選消費(fèi)股與萬得可選消費(fèi)指數(shù)的分時(shí)走勢都是差不多,，即開盤暴漲，但午后到收盤的這段時(shí)間里又出現(xiàn)了一定回落,，這在一定程度上反映的是市場理解調(diào)降存量房貸利率利好消費(fèi)的邏輯,，但是后來又意識(shí)到了消費(fèi)當(dāng)下在結(jié)構(gòu)上的分化問題。那么,，可選消費(fèi)偏空的預(yù)期似乎并不因上述政策而改變,。

降低存量房貸利率能否刺激消費(fèi)！