今年樓市會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)嗎

隨著三季度接近尾聲,，我仍在探索今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能轉(zhuǎn)機(jī),。9月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份全國(guó)70城商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示,，情況并不樂(lè)觀,，一個(gè)字概括便是“慘”。

在二手房領(lǐng)域,，除吉林外,，其余69城均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，且無(wú)論是哪個(gè)層級(jí)的城市,，其房?jī)r(jià)環(huán)比下降速度均較7月加劇,，未展現(xiàn)出觸底或穩(wěn)定的跡象。以一線城市為例,，北京,、上海、深圳,、廣州的房?jī)r(jià)環(huán)比分別下跌1%,、0.6%,、1.3%和0.7%,，這意味著對(duì)于擁有價(jià)值500萬(wàn)房產(chǎn)的家庭，深圳的月度損失高達(dá)6.5萬(wàn),，而上海也達(dá)到3萬(wàn),，相當(dāng)于普通家庭兩三月的收入總和。

其中,，廈門(mén)和惠州的房?jī)r(jià)跌幅最為顯著,，均為2.2%，尤其是廈門(mén),，已連續(xù)26個(gè)月下跌,，同比跌幅達(dá)14.6%。新房市場(chǎng)同樣不容樂(lè)觀，僅上海,、南京略有上漲,，西安保持平穩(wěn)，其余67城均下跌,，同比下跌城市達(dá)68個(gè),，廈門(mén)以10.7%的同比跌幅位居榜首，下跌趨勢(shì)已持續(xù)28個(gè)月,。

廈門(mén)在新房和二手房跌幅榜均列前三,，與武漢、廣州一同成為前些年資本熱炒的“樓市四小龍”代表,。盡管過(guò)去兩年多的下跌已擠出部分泡沫,，但廈門(mén)房?jī)r(jià)對(duì)許多工薪階層而言仍然高昂，平均接近每平方米三萬(wàn)元,，去泡沫之路漫長(zhǎng),。

這輪調(diào)整并非廈門(mén)獨(dú)有，蘇州,、南京,、合肥、西安,、鄭州,、武漢、成都等城市均經(jīng)歷了類(lèi)似過(guò)程：從2022年底顯現(xiàn)疲軟,，2023年初短暫回暖后再次陷入下行通道,，多數(shù)小區(qū)房?jī)r(jià)回調(diào)至2016年水平，曾被奉為神話的小區(qū)也紛紛走下神壇,，普遍跌幅在30%至40%之間,，驗(yàn)證了“購(gòu)房時(shí)機(jī)晚一年，辛苦工作十年”的說(shuō)法,。

面對(duì)此景,，市場(chǎng)迫切想知道本輪下行周期何時(shí)觸底，樓市能否在今年迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn),，尤其是在美聯(lián)儲(chǔ)降息后,。9月19日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息50個(gè)基點(diǎn),，超出市場(chǎng)預(yù)期的25個(gè)基點(diǎn),，引發(fā)對(duì)未來(lái)影響的廣泛討論。

雖然美聯(lián)儲(chǔ)降息為人民幣降息提供了空間,，但中國(guó)近期并未調(diào)整LPR利率，保持1年期3.35%和5年期3.85%不變,，市場(chǎng)猜測(cè)這可能是為了穩(wěn)定銀行的利息差,。同時(shí),，有人期待降息能促使資金回流,，緩解人民幣資產(chǎn)價(jià)格壓力,，但實(shí)際效果緩慢,，因美元利率即便下調(diào),，相較于人民幣利率依然較高,。

不過(guò),，若中國(guó)房地產(chǎn)繼續(xù)下行,，可能吸引外資抄底大宗物業(yè),。今年，外資對(duì)國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的投資已有增加,，但住宅市場(chǎng)尚未見(jiàn)顯著外資流入。

關(guān)于降息，盡管本月未實(shí)施,，市場(chǎng)預(yù)期未來(lái)或隨美聯(lián)儲(chǔ)步伐調(diào)整,。降低存量房貸利率成為關(guān)鍵,，對(duì)接下來(lái)樓市走勢(shì)至關(guān)重要,。專(zhuān)家呼吁銀行應(yīng)更多承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，通過(guò)降息支持家庭部門(mén),，重啟經(jīng)濟(jì)循環(huán),。

刺激經(jīng)濟(jì)、提振市場(chǎng)信心的多項(xiàng)措施被提議,，涉及地方債務(wù)化解,、新基建,、消費(fèi)補(bǔ)貼等多個(gè)方面,，規(guī)模預(yù)估超十萬(wàn)億元,。這些政策的實(shí)施，或許預(yù)示著樓市的觸底反彈,，然而具體所需時(shí)間仍難以預(yù)料,。