近日,，工商銀行,、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行,、建設(shè)銀行,、交通銀行、郵儲銀行等多家銀行發(fā)布公告,，自10月25日起,，將對存量個人房貸利率進行批量調(diào)整。多數(shù)銀行行動基本一致,，除貸款在北京,、上海,、深圳等地且為二套房貸款的情形外,，其他符合條件的房貸利率將調(diào)整為貸款市場報價利率（LPR）-30BP。不同銀行也有一些具體的細則調(diào)整,。專家表示,，此次調(diào)整適應(yīng)房地產(chǎn)市場新形勢，將進一步減輕購房者的月供壓力,。

中國銀行研究院中國金融團隊主管李佩珈表示,，此次存量房貸利率調(diào)整有利于降低居民債務(wù)負擔，促進居民消費,，具有及時性、自動性和統(tǒng)一性等特點,。從及時性來看,，自9月24日央行宣布該政策以來，各家商業(yè)銀行積極行動,，已有包括工商銀行,、中國銀行在內(nèi)的多家銀行發(fā)布存量房貸利率調(diào)整通知并推動落地。從自動性來看,，此次存量房貸利率調(diào)整無需個人申請,，銀行將自動進行批量調(diào)整,。從統(tǒng)一性來看，各家銀行對符合條件的房貸利率基本都統(tǒng)一調(diào)整為LPR-30BP,，而在上一輪存量房貸利率調(diào)整則是個人與銀行協(xié)商,，調(diào)整幅度差異較大。

業(yè)內(nèi)人士分析,，盡管根據(jù)合同約定,，房貸在LPR基礎(chǔ)上的加點部分在合同期限內(nèi)固定不變，但房貸合同期限普遍較長,，固定的加點幅度無法反映借款人信用,、市場供需等因素變化。隨著利率市場化改革不斷深化,，需要優(yōu)化制度設(shè)計,，促進商業(yè)銀行和借款人以適當方式變更合同。商業(yè)銀行將通過行業(yè)自律協(xié)調(diào)一致,，對符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整,。

中國人民銀行會同相關(guān)部門出臺政策,，進一步完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價,。近日，中國人民銀行發(fā)布了關(guān)于完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制的公告（《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》）,。隨后,，市場利率定價自律機制就批量調(diào)整存量商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜發(fā)布倡議，要求各商業(yè)銀行認真落實倡議要求,，抓緊制定實施方案,，主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)于倡議發(fā)布當日對外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細則,，及時回應(yīng)客戶關(guān)切,。近期，商業(yè)銀行積極響應(yīng)自律機制倡議,，按照市場化,、法治化原則，依法有序推進存量商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整工作,。

值得注意的是,，并不是所有存量房貸都能享受到利率優(yōu)惠。例如,，中國郵政儲蓄銀行的公告顯示,，本次利率調(diào)整范圍包括已經(jīng)放款的商業(yè)性個人住房貸款，不包括商業(yè)用房（含商住兩用房）貸款,、公積金貸款及組合貸款中的公積金貸款部分,。中國工商銀行的公告則指出，對于已發(fā)放的用途為購買住宅的商業(yè)性個人住房貸款，執(zhí)行利率在LPR基礎(chǔ)上加點幅度高于-30BP的存量個人住房貸款（包括首套,、二套及以上）,，且須為浮動利率定價方式，固定利率和基準利率的貸款須先轉(zhuǎn)為浮動利率再進行調(diào)整,。中國銀行的公告也提到,，對于房貸所在城市無新發(fā)放房貸利率加點政策下限或加點政策下限不高于-30BP的情況，LPR加點幅度高于-30BP的,，將其LPR加點幅度調(diào)整至-30BP,；LPR加點幅度不高于-30BP的，將不調(diào)整,。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示,，此次調(diào)整是存量房貸領(lǐng)域和存量房產(chǎn)領(lǐng)域降低資金成本的大事，既減輕了銀行面臨的提前還貸壓力,，也有助于提振居民消費,。

根據(jù)關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套,、二套及以上）利率實施批量調(diào)整,。商業(yè)銀行在統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調(diào)整的基礎(chǔ)上，細化了各項要求,。如工商銀行,、郵儲銀行等明確表示，對于以LPR為定價基準的存量浮動利率房貸,，銀行將主動調(diào)整加點數(shù)值,，無需客戶申請。對于存量固定利率和基準利率貸款的情況,，不少銀行明確,，客戶需線上或線下向銀行申請調(diào)整利率定價方式，轉(zhuǎn)換為LPR浮動利率定價,。例如,，中國建設(shè)銀行的公告顯示，采用基準利率定價的貸款,、固定利率貸款,，客戶須于2024年10月23日（含）前，主動向該行申請辦理“固轉(zhuǎn)浮”業(yè)務(wù),，轉(zhuǎn)換為浮動利率貸款后,，該行將按關(guān)于浮動利率貸款的規(guī)則進行批量調(diào)整。

在具體操作層面,，多家銀行表示,，需要申請“固轉(zhuǎn)浮”的客戶,，自2024年10月12日（含）起，可以通過各自銀行的手機銀行,、個貸小程序等線上渠道,，按照系統(tǒng)提示自助辦理，也可聯(lián)系貸款經(jīng)辦機構(gòu)申請辦理,。銀行對于“二套轉(zhuǎn)首套”批量調(diào)整也作出了細分要求,。工商銀行明確，符合條件的首套,、二套及以上存量商業(yè)性個人住房貸款都可以進行批量調(diào)整,。如貸款不在北京、上海,、深圳等地的,，由于首套房和二套房貸款利率下限一致，將無需申請“二套轉(zhuǎn)首套”,，該行將批量進行利率下調(diào),。如貸款在北京、上海,、深圳等地且符合“二套轉(zhuǎn)首套”住房貸款標準的,，客戶可以聯(lián)系貸款經(jīng)辦行申請“二套轉(zhuǎn)首套”，審批通過后可享受更為優(yōu)惠的首套房貸款利率,。

此外,，此次批量調(diào)整存量房貸利率過程中,，銀行不向客戶收取相關(guān)費用,。中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，銀行對符合條件的存量房貸利率采用批量調(diào)整的方式,，不僅有利于提高業(yè)務(wù)辦理效率,，降低居民和銀行自身業(yè)務(wù)辦理的成本，而且對于盡快落實存量房貸利率調(diào)整優(yōu)惠政策,，讓好的政策更好更快落地見效具有積極意義,。

經(jīng)過此輪利率調(diào)整后，用戶房貸利率能降多少,？每個月能節(jié)省多少錢,？多家銀行明確，若房貸是以LPR為定價基準的浮動利率且當前利率高于LPR-30BP,，符合條件的房貸利率將調(diào)整為LPR-30BP,。中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布顯示，2024年9月20日貸款市場報價利率為：1年期LPR為3.35%,，5年期以上LPR為3.85%,。而房貸期限一般在5年期以上,，若客戶貸款采用的LPR值已調(diào)整為3.85%，則原有的房貸利率可以降至3.55%,。

例如,，一套住房貸款期限為30年，掛鉤的5年期以上LPR基準值為3.85%,，當前房貸利率為LPR+20BP即4.05%,，調(diào)整后房貸利率為LPR-30BP即3.55%，比調(diào)整前下降50BP,。若貸款金額100萬元,、30年期、等額本息,，調(diào)整前每月還款約為4803元,，調(diào)整后每月還款約為4518元，客戶每月可節(jié)省支出約285元,。

值得注意的是,，盡管本次存量房貸利率集中調(diào)整，但由于此次利率調(diào)整僅調(diào)整LPR加減點,，并不調(diào)整貸款重定價日,，不同客戶貸款重定價日不同，貸款利率在批量調(diào)整時可能未重定價,，使得存量房貸利率批量調(diào)整后可能會有所差別,。到了貸款重定價日，貸款進行重定價后,，參加此次批量調(diào)整的貸款利率將調(diào)整至同一水平,。

根據(jù)中國人民銀行日前發(fā)布的2024年二季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，截至今年二季度末,，全國個人住房貸款余額為37.79萬億元,，同比下降2.1%。國有四大行同期個人住房貸款余額合計約為22.3萬億元,，占全國比重約為59%,。招聯(lián)首席研究員董希淼表示，此次批量調(diào)整完成后,，預計存量房貸利率下降將每年減少銀行利息收入約1500億元,。但新老房貸利差收窄后，提前還貸現(xiàn)象可能減少,，有利于銀行穩(wěn)定住房貸款規(guī)模,。