管清友：房貸利率下調至2%較為合理

新政后一線樓市持續(xù)回暖,，廣州10月份新房網簽6300套，比去年同期增長45.73%,。深圳新房10月認購量達到8405套,，平均每天認購382套，預計月底累計認購量有望超10000套,。北京二手房房源掛牌量明顯減少,，上海二手房單日網簽頻頻破千套。熱門二線城市如杭州也逐步回暖,，土拍再現新地王,。

9月26日政治局會議提出促進房地產市場止跌回穩(wěn)，住建部等五部委推出一系列措施,，包括專項債用于存量土地和存量商品房收購,、100萬套城中村貨幣化安置,、白名單信貸額度增加至4萬億等,。自9月底以來，一手房看房量,、到訪量、簽約量明顯增加,，二手房交易量持續(xù)上升，住建部稱市場出現了積極變化,，中國房地產市場已經開始筑底。

在此背景下,，管清友認為一線城市房價已跌至2015年,、2016年的水平，目前處于階段性企穩(wěn),。但考慮到人口結構的變化,，一二線城市房價很難一直保持在這個水平，長遠來看大概率會穩(wěn)定在2013-2015年水平,，以時間換空間緩釋樓市風險。房貸利率下調是趨勢,，未來下調至與十年期國債收益率持平即2%左右較為合理,，但應多頻次、小步快跑,，一次性大幅下調對商業(yè)銀行沖擊較大,。

對于買房時機，如果從租金回報率角度看,，收益率能達到2%的水平,，他認為房地產是一個可以考慮的投資選項。他建議穩(wěn)樓市與股市政策力度還可以更大,，比如特別國債的發(fā)行,，一定要讓地方政府和投資者看到彈藥是無限的。此外,，著力點應該放在促銷費、增加居民收入,，從全國層面發(fā)放消費券和現金,。

管清友認為，整個宏觀政策已經進入系統性反通縮階段,，短期或當務之急是活躍股市,、穩(wěn)定樓市。三四線城市房價從2021年年底開始下跌,，一線城市則從2023年二季度開始,，跌幅很大，穩(wěn)樓市至關重要,。關于房地產融資協調機制“白名單”,，他認為還是要回歸市場，因為這其實是用行政評判一個市場主體,，而市場主體的財務指標在隨時變化,。“白名單”制度強調風險底線,，列入“白名單”的項目均是有問題的項目,。

棚改規(guī)模較小,，相比2014年、2015年那一輪,，此次棚改規(guī)模較小,。當前面臨的問題是房地產階段性過剩，最好的方式是“以房換房”,，結合存量房“收儲”去庫存,。至于是發(fā)放現金還是“房票”，各地要因地制宜去落實,，最好是能夠兼顧政府“收儲”,、存量房去化和棚戶區(qū)住戶居住條件改善。

如果新政效果未達預期,，房貸利率還可以繼續(xù)下調,，北京、上海和深圳也沒有完全放開,。如果沒有達到預期,，反通縮力度肯定要更大。管清友建議發(fā)行特別國債,，特別是財政部提出專項債可以用于地方化債,，數量要做好預期管理，一定要讓地方政府和投資者看到彈藥是無限的,。這一輪政策核心在于地方化債,、民生和消費以及資本市場穩(wěn)定，目前著力點應該放在促銷費,、增加居民收入,，從全國層面發(fā)放消費券和現金。

房產仍然是資產配置中的一個選擇,，但不像過去20年那樣,。對于高凈值群體，房產占總資產的比例很小,，大部分是金融資產,；對于大部分普通老百姓，80%的資產可能都是房產,。房產有點像恩格爾系數,，資產越少不動產占比越高,，資產越多不動產占比越低,。

本輪政策放松后，回暖信號能夠傳遞到二線城市,，成交量大意味著買房、賣房交易多,。房價急速下跌導致買家和賣家的選擇發(fā)生變化,，一部分人認為價格可以接受且能負擔得起，恰需要買房就果斷出手,；另一部分人可能擁有多套房產,，預判房價再次大漲的概率小，需要調整自己的資產結構,，將部分房產轉變成金融資產,。這也是為什么對金融資產的投資長期看好，不僅僅是股市,，因為房地產周期過后,，大量的不動產會變成金融資產，投向各種金融產品,。

一線和二線城市進入階段性企穩(wěn),，進入到以時間換空間狀態(tài)。一線和二線城市的房價,，大概率會穩(wěn)定在2013年至2015年區(qū)間這個水平,。如果形勢繼續(xù)惡化，很有可能回到2009年的水平,，所以這一輪政策出臺與落地至關重要,。

從租金回報率角度看，如果收益率達到十年期國債收益率水平,，也就是2%的水平,，他認為便是非常好的選擇。此外,，這一輪財政政策,、貨幣政策和金融政策的調整，為未來重大結構性改革爭取時間,。長期來看，考慮到人口老齡化趨勢,，利率繼續(xù)下行,、逼近至零應該是相對確定的?？傂枨鬁p弱,，大量產業(yè)肯定要出海，這便涉及到如何激發(fā)國內需求的問題,，這一次系統性政策調整對于消費與居民收入均有覆蓋,，也采取了相應措施，但力度還可以更大一些,。

現在還有諸多工具和條件可以促進總需求,，短期之內如化債,、發(fā)放消費券及建立農民群體社保體系等。不妨以3%作為通脹目標,，進行系統性的政策調整,。目前實際處在通貨緊縮狀態(tài)，從物價上漲結構看,，生活必需品價格上漲的幅度較大,，需要配合消費券、現金發(fā)放和現金補貼等,，一旦達成,，樓市和股市也會回穩(wěn)。但這一點目前很難形成共識,，所以他認為財政政策和貨幣政策力度還可以更大,。