自11月1日起，存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí),，借款人可與銀行自主協(xié)商,、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率

合同約定為浮動(dòng)利率的，房貸借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期

事關(guān)房貸利率,，又有重要新變化,。10月31日，工行,、農(nóng)行,、中行、建行,、交行,、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行等銀行公告,，將完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制,，同時(shí)明確了重定價(jià)周期調(diào)整安排。記者從市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制獲悉,，其他股份制商業(yè)銀行和地方法人銀行的類似公告也將于近日發(fā)布,。

這是落實(shí)中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)（下稱“公告”）的舉措。根據(jù)公告,，自11月1日起,，存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商,、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率,。此外，自11月1日起,，合同約定為浮動(dòng)利率的,，房貸借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。

專家認(rèn)為,，完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制,，有望從根本上解決新老房貸利差問(wèn)題。未來(lái),，居民購(gòu)房后的存量房貸利率調(diào)整將更加靈活,，有助于減輕居民還款壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,，促進(jìn)購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放,。

完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制

“房貸合同期限普遍較長(zhǎng),，固定的加點(diǎn)幅度無(wú)法反映借款人信用、市場(chǎng)供需等因素變化,，一旦市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變,，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大?！睂＜冶硎?，需要優(yōu)化制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)商業(yè)銀行和借款人以適當(dāng)方式變更合同,。

專家認(rèn)為,，本次完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，既治標(biāo)又治本,，有望從根本上解決新老房貸利差問(wèn)題,，建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。

“在新機(jī)制下,，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行批量調(diào)整,，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾?！睂＜冶硎?。

記者從商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng),，商業(yè)銀行經(jīng)過(guò)測(cè)算,，將該偏離幅度約定為30個(gè)基點(diǎn)（BP）。

比如,，中國(guó)銀行公告,，如果客戶的房貸LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）加點(diǎn)值，高于全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的,，客戶可向其申請(qǐng)調(diào)整LPR加點(diǎn)值,。

“偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容?！睂＜冶硎?，偏離幅度如果設(shè)定過(guò)大，借款人心理有落差,，可能增加提前還貸的規(guī)模,，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)小,，可能造成頻繁重置合同,，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力,，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠,。

具體調(diào)整規(guī)則為,，以中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門檻值，如果存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值,，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值,。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度的5年期以上LPR均值。

中國(guó)人民銀行在其官網(wǎng)的“利率政策”欄目中,，于每年1月,、4月、7月,、10月末公布上一季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率水平,，供銀行和借款人參考。

例如,，中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%,，當(dāng)季度5年期以上LPR均值為3.85%，則對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為-52BP（3.33%-3.85%）,，調(diào)整門檻為-22BP（-52BP+30BP）,，也就是所有加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人，可與銀行協(xié)商,，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP,。

“考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無(wú)需調(diào)整加點(diǎn)幅度,?！睂＜冶硎尽?/p>

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示,，存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制進(jìn)一步完善后,，居民購(gòu)房后的存量房貸利率調(diào)整將更加靈活。當(dāng)存量房貸利率明顯偏高時(shí),，存量房貸借款人可以更快調(diào)整房貸利率,，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也有助于促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放,。

已經(jīng)基本完成對(duì)存量房貸利率的批量調(diào)整

目前,，我國(guó)已經(jīng)基本完成對(duì)存量房貸利率的批量調(diào)整。記者從央行獲悉,，初步統(tǒng)計(jì),，截至10月28日，21家全國(guó)性銀行已完成批量調(diào)整,，共計(jì)5366.7萬(wàn)筆,、25.2萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也在10月31日完成批量調(diào)整。

專家表示,，未來(lái)一段時(shí)間,，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率保持穩(wěn)定,，存量房貸利率將無(wú)需再進(jìn)行調(diào)整,。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行,，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率,。

“本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%,，如果存量房貸與新發(fā)放房貸利率差異大于30BP,，將推動(dòng)存量房貸利率下調(diào)。因此,，預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸,，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定?！睂＜冶硎?。

房貸重定價(jià)周期可選擇3個(gè)月、半年或一年

根據(jù)公告,，自11月1日起,，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期,。

重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中,，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日,，定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為最近一個(gè)月LPR所對(duì)應(yīng)的數(shù)值,。公告取消了對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為一年的行政性限制。

記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn),，大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng)：3個(gè)月,、半年、一年,。

“重定價(jià)周期為3個(gè)月的,，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的,，每年重定價(jià)2次,；重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次,。需要注意的是,，大多數(shù)銀行規(guī)定,，存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次,，不能多次調(diào)整,。”專家表示,。

專家稱，房貸合同期限普遍較長(zhǎng),，部分期限達(dá)到30年,，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的,。

“在LPR下行周期內(nèi),，重定價(jià)周期越短，借款人可越早享受降息紅利,。如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn),，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，在利率上行周期內(nèi),，重定價(jià)周期越短,，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān),，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次,，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利,?！睂＜冶硎尽?/p>

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為,，考慮到房貸期限普遍較長(zhǎng),，LPR可能要經(jīng)歷幾輪上行及下行波動(dòng)，因此三個(gè)重定價(jià)周期對(duì)借款人來(lái)說(shuō)差別不大,。不過(guò),，對(duì)于存續(xù)期較短的房貸，鑒于接下來(lái)利率還有下行趨勢(shì),，選擇較短周期更為有利,，這樣就能更早更多地享受到利率下調(diào)帶來(lái)的優(yōu)惠。