自11月1日起,，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時,，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率

合同約定為浮動利率的,，房貸借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期

事關(guān)房貸利率,，又有重要新變化。10月31日,，工行,、農(nóng)行、中行,、建行,、交行、郵儲銀行,、招商銀行等銀行公告,，將完善存量個人住房貸款利率定價機制,，同時明確了重定價周期調(diào)整安排。記者從市場利率定價自律機制獲悉,，其他股份制商業(yè)銀行和地方法人銀行的類似公告也將于近日發(fā)布,。

這是落實中國人民銀行公告〔2024〕第11號（下稱“公告”）的舉措。根據(jù)公告,，自11月1日起,，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商,、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率,。此外，自11月1日起,，合同約定為浮動利率的,，房貸借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。

專家認(rèn)為,，完善存量個人住房貸款利率定價機制,，有望從根本上解決新老房貸利差問題。未來,，居民購房后的存量房貸利率調(diào)整將更加靈活,，有助于減輕居民還款壓力，穩(wěn)定市場預(yù)期,，促進購房需求進一步釋放,。

完善存量個人住房貸款利率定價機制

“房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用,、市場供需等因素變化,，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴大,。”專家表示,，需要優(yōu)化制度設(shè)計,，促進商業(yè)銀行和借款人以適當(dāng)方式變更合同。

專家認(rèn)為,，本次完善存量個人住房貸款利率定價機制,，既治標(biāo)又治本，有望從根本上解決新老房貸利差問題,，建立存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制,。

“在新機制下，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行批量調(diào)整,，能夠漸進有序緩釋矛盾,?！睂＜冶硎尽?/p>

記者從商業(yè)銀行獲悉,，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營,，商業(yè)銀行經(jīng)過測算，將該偏離幅度約定為30個基點（BP）,。

比如,，中國銀行公告，如果客戶的房貸LPR（貸款市場報價利率）加點值,，高于全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP的,，客戶可向其申請調(diào)整LPR加點值。

“偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容,?！睂＜冶硎荆x幅度如果設(shè)定過大,，借款人心理有落差,，可能增加提前還貸的規(guī)模，不利于建立存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制,。偏離幅度如果設(shè)定過小,，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力,，借款人也難以及時享受到優(yōu)惠,。

具體調(diào)整規(guī)則為，以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應(yīng)的加點幅度加30BP為門檻值,，如果存量房貸的加點幅度高于門檻值,，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對應(yīng)的加點幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應(yīng)季度的5年期以上LPR均值,。

中國人民銀行在其官網(wǎng)的“利率政策”欄目中,，于每年1月、4月,、7月,、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考,。

例如,，中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，當(dāng)季度5年期以上LPR均值為3.85%,，則對應(yīng)的加點幅度為-52BP（3.33%-3.85%）,，調(diào)整門檻為-22BP（-52BP+30BP），也就是所有加點幅度高于-22BP的存量房貸借款人,，可與銀行協(xié)商,，將加點幅度調(diào)整至-22BP,。

“考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調(diào)整加點幅度,?！睂＜冶硎尽?/p>

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示,，存量個人住房貸款利率定價機制進一步完善后,，居民購房后的存量房貸利率調(diào)整將更加靈活。當(dāng)存量房貸利率明顯偏高時,，存量房貸借款人可以更快調(diào)整房貸利率,，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，也有助于促進購房需求的釋放,。

已經(jīng)基本完成對存量房貸利率的批量調(diào)整

目前,，我國已經(jīng)基本完成對存量房貸利率的批量調(diào)整。記者從央行獲悉,，初步統(tǒng)計,，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調(diào)整,，共計5366.7萬筆,、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也在10月31日完成批量調(diào)整,。

專家表示,，未來一段時間，如果政策利率保持穩(wěn)定,，預(yù)計新發(fā)放房貸利率保持穩(wěn)定,，存量房貸利率將無需再進行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點幅度進一步下降,，存量房貸利率也會跟隨下行,，銀行會綜合考慮吸儲和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。

“本輪批量調(diào)整后,，存量房貸利率降至3.3%,，如果存量房貸與新發(fā)放房貸利率差異大于30BP，將推動存量房貸利率下調(diào),。因此，預(yù)計銀行會較少發(fā)放利率低于3%的房貸,，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定,。”專家表示,。

房貸重定價周期可選擇3個月,、半年或一年

根據(jù)公告,，自11月1日起，合同約定為浮動利率的,，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期,。

重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準(zhǔn)調(diào)整的時間間隔,。在利率重定價日,，定價基準(zhǔn)會調(diào)整為最近一個月LPR所對應(yīng)的數(shù)值。公告取消了對個人住房貸款重定價周期最短為一年的行政性限制,。

記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn),，大多數(shù)銀行提供的重定價周期共三個選項：3個月、半年,、一年,。

“重定價周期為3個月的，每年重定價4次,；重定價周期為半年的,，每年重定價2次；重定價周期為一年的,，每年重定價1次,。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定,，存量房貸借款人在整個貸款存續(xù)期內(nèi),，重定價周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整,?！睂＜冶硎尽?/p>

專家稱,，房貸合同期限普遍較長,，部分期限達到30年，從整個貸款周期看,，重定價周期長短對借款人的影響是中性的,。

“在LPR下行周期內(nèi)，重定價周期越短,，借款人可越早享受降息紅利,。如果未來經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進入上行通道,，在利率上行周期內(nèi),，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率,，更早承受加息負(fù)擔(dān),，重定價周期只能調(diào)整一次,，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利,?！睂＜冶硎尽?/p>

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為,，考慮到房貸期限普遍較長,，LPR可能要經(jīng)歷幾輪上行及下行波動，因此三個重定價周期對借款人來說差別不大,。不過,，對于存續(xù)期較短的房貸，鑒于接下來利率還有下行趨勢,，選擇較短周期更為有利,，這樣就能更早更多地享受到利率下調(diào)帶來的優(yōu)惠。