萬科“死不了” 政策利好或助復(fù)蘇(3)

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2024-11-08 09:30:48 虎嗅

萬科能不能活下去，關(guān)鍵是庫里有多少余糧,，背上有多重的包袱,。已售未結(jié)資源是房地產(chǎn)公司的“余糧”。2016年末,，萬科已售未結(jié)資源達(dá)2280萬平方米,，合同金額2782.3億，較2015年末增長(zhǎng)29.4%,。2017年至2021年,，結(jié)算物業(yè)銷售金額與年末未結(jié)算金額的比值低于60%；2021年,，未結(jié)資源達(dá)到峰值7108億,；期內(nèi)結(jié)算4023億物業(yè)銷售收入相當(dāng)于未結(jié)算資源的57%,；2022年、2023年,，結(jié)算收入大于合同銷售,，已售未結(jié)資源先后降至5300億、3604億,；2024年前三季，結(jié)算收入1732億,，9月末已售未結(jié)資源2929億,。

土地儲(chǔ)備決定著明天的合同銷售規(guī)模，但也是沉重的負(fù)擔(dān),。與激進(jìn)房企相比,，萬科土地儲(chǔ)備政策比較保守。2017年,，萬科新獲項(xiàng)目權(quán)益面積達(dá)2770萬平米,；2018年、2019年分別為2490萬平米,、2480萬平米,；2019年末，萬科土地儲(chǔ)備達(dá)峰——在建權(quán)益面積,、規(guī)劃?rùn)?quán)益面積分別為6170萬平米,、3360萬平米，總計(jì)9530萬平米,。2020年,，萬科土地儲(chǔ)備橫盤于9510萬平米。但在建工程權(quán)益面積增加了211萬平米,，說明萬科加緊建設(shè),。2021年，新增權(quán)益面積1900萬平米,，年末土地儲(chǔ)備微降至9340萬平米,；2022年，新增項(xiàng)目權(quán)益面積銳減至404萬平米,，年末土地儲(chǔ)備降至7520萬平米,；2023年，新增項(xiàng)目權(quán)益面積僅333萬平米,，年末土地儲(chǔ)備5810萬平米,。2024年9月末，萬科在建權(quán)益面積,、規(guī)劃?rùn)?quán)益面積分別為2973萬平米,、1920萬平米,，合計(jì)4893萬平米，較2018年至2021年均值下降48%,。

存貨“含金量”高,。在建工程按成本入賬，包括土地成本和已發(fā)生的建設(shè)成本,。2024年6月末,，萬科在建開發(fā)產(chǎn)品面值降至4214億，均價(jià)1.4萬元/平米,，超過上半年合同銷售均價(jià),。到2024年9月末，在建開發(fā)產(chǎn)品面積較峰值下降超過50%,，且完成度高,。萬科還有價(jià)值超過1000億的已竣工現(xiàn)房。手里有3000億已售未結(jié)資源,，未來一兩年業(yè)績(jī)不會(huì)太難看,。存貨中現(xiàn)房、“準(zhǔn)現(xiàn)房”價(jià)值約5200億,，幾乎不需投入更多資金就可交房,。待房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，這些存貨能保本出,，回款不下5000億,。

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(責(zé)任編輯：盧其龍 CN070)

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