萬(wàn)科“死不了” 政策利好或助復(fù)蘇(3)

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2024-11-08 09:30:48 虎嗅

萬(wàn)科能不能活下去,，關(guān)鍵是庫(kù)里有多少余糧，背上有多重的包袱,。已售未結(jié)資源是房地產(chǎn)公司的“余糧”,。2016年末,，萬(wàn)科已售未結(jié)資源達(dá)2280萬(wàn)平方米，合同金額2782.3億,，較2015年末增長(zhǎng)29.4%,。2017年至2021年，結(jié)算物業(yè)銷(xiāo)售金額與年末未結(jié)算金額的比值低于60%,；2021年,，未結(jié)資源達(dá)到峰值7108億；期內(nèi)結(jié)算4023億物業(yè)銷(xiāo)售收入相當(dāng)于未結(jié)算資源的57%,；2022年,、2023年，結(jié)算收入大于合同銷(xiāo)售,，已售未結(jié)資源先后降至5300億,、3604億；2024年前三季,，結(jié)算收入1732億,，9月末已售未結(jié)資源2929億。

土地儲(chǔ)備決定著明天的合同銷(xiāo)售規(guī)模,，但也是沉重的負(fù)擔(dān),。與激進(jìn)房企相比，萬(wàn)科土地儲(chǔ)備政策比較保守,。2017年,，萬(wàn)科新獲項(xiàng)目權(quán)益面積達(dá)2770萬(wàn)平米；2018年,、2019年分別為2490萬(wàn)平米,、2480萬(wàn)平米；2019年末,，萬(wàn)科土地儲(chǔ)備達(dá)峰——在建權(quán)益面積,、規(guī)劃?rùn)?quán)益面積分別為6170萬(wàn)平米、3360萬(wàn)平米,，總計(jì)9530萬(wàn)平米,。2020年,，萬(wàn)科土地儲(chǔ)備橫盤(pán)于9510萬(wàn)平米。但在建工程權(quán)益面積增加了211萬(wàn)平米,，說(shuō)明萬(wàn)科加緊建設(shè),。2021年，新增權(quán)益面積1900萬(wàn)平米,，年末土地儲(chǔ)備微降至9340萬(wàn)平米,；2022年，新增項(xiàng)目權(quán)益面積銳減至404萬(wàn)平米,，年末土地儲(chǔ)備降至7520萬(wàn)平米,；2023年，新增項(xiàng)目權(quán)益面積僅333萬(wàn)平米,，年末土地儲(chǔ)備5810萬(wàn)平米,。2024年9月末，萬(wàn)科在建權(quán)益面積,、規(guī)劃?rùn)?quán)益面積分別為2973萬(wàn)平米,、1920萬(wàn)平米，合計(jì)4893萬(wàn)平米,，較2018年至2021年均值下降48%,。

存貨“含金量”高。在建工程按成本入賬,，包括土地成本和已發(fā)生的建設(shè)成本,。2024年6月末，萬(wàn)科在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品面值降至4214億,，均價(jià)1.4萬(wàn)元/平米,，超過(guò)上半年合同銷(xiāo)售均價(jià)。到2024年9月末,，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品面積較峰值下降超過(guò)50%,，且完成度高。萬(wàn)科還有價(jià)值超過(guò)1000億的已竣工現(xiàn)房,。手里有3000億已售未結(jié)資源,，未來(lái)一兩年業(yè)績(jī)不會(huì)太難看。存貨中現(xiàn)房,、“準(zhǔn)現(xiàn)房”價(jià)值約5200億,，幾乎不需投入更多資金就可交房。待房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,，這些存貨能保本出,，回款不下5000億。

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(責(zé)任編輯：盧其龍 CN070)

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