萬(wàn)科“死不了” 政策利好或助復(fù)蘇(2)

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2024-11-08 09:30:48 虎嗅

面對(duì)行業(yè)不景氣,，萬(wàn)科沒(méi)有馬上實(shí)施降價(jià)去庫(kù)存,。2021年Q3,、Q4,，銷(xiāo)售面積同比降幅分別為36.5%和38.6%，但銷(xiāo)售均價(jià)不降反升,，相當(dāng)于2020年同期的114%,。2022年形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，Q4銷(xiāo)售面積僅為2020年Q4的50.6%,，銷(xiāo)售均價(jià)仍為2024年同期的98%,。進(jìn)入2024年，萬(wàn)科銷(xiāo)售價(jià)才開(kāi)始松動(dòng)：Q2跌至1.26萬(wàn)元/平米,，相當(dāng)于2020年Q2的83%,；Q3又回到2020年同期的95%。前三季度,，萬(wàn)科合同銷(xiāo)售面積1331萬(wàn)平方米,，僅為2020年同期的40.8%，銷(xiāo)售均價(jià)回落了5個(gè)百分點(diǎn),。

合同銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)企業(yè)的“源頭活水”,。2024年1-9月，萬(wàn)科通過(guò)合同銷(xiāo)售回款1812億,，償還700億有息負(fù)債,，年內(nèi)已無(wú)境內(nèi)、境外公開(kāi)債,。截至9月末,，貨幣資金797.5億。償債壓力得到緩解后,，投資者關(guān)心的是業(yè)績(jī)能否好轉(zhuǎn),。

房地產(chǎn)公司披露的物業(yè)銷(xiāo)售收入、成本,、利潤(rùn)是對(duì)以往成果的結(jié)算,，與當(dāng)期合同銷(xiāo)售脫節(jié)。直到2022年,，結(jié)算金額都小于合同銷(xiāo)售金額,，已售未結(jié)資源逐年增長(zhǎng)。2021年開(kāi)始反轉(zhuǎn)：2020年,，合同銷(xiāo)售7041.5億,，結(jié)算3774.2億，相當(dāng)于合同銷(xiāo)售額的53.6%,；2021年,，合同銷(xiāo)售6277.8億，結(jié)算4022.7億,，相當(dāng)于合同銷(xiāo)售額的64.1%,；2022年,，合同銷(xiāo)售4169.7億，結(jié)算4444億,，相當(dāng)于合同銷(xiāo)售額的106.6%,；2023年，合同銷(xiāo)售3761.2億,，結(jié)算4016億,，相當(dāng)于合同銷(xiāo)售額的106.8%；2024年前三季度,，合同銷(xiāo)售1812億,，結(jié)算1732億，相當(dāng)于合同銷(xiāo)售額的96%,。

2021年至2023年,，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利潤(rùn)率分別為23%、20.4%和15.7%,。2023年結(jié)算均價(jià)較2019年高5.1個(gè)百分點(diǎn),，但毛利潤(rùn)率低7.3個(gè)百分點(diǎn)，顯然是因?yàn)?023年結(jié)算項(xiàng)目的成本更高,。房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以通過(guò)掌握結(jié)算節(jié)奏“調(diào)節(jié)”營(yíng)收,，還可通過(guò)選擇不同項(xiàng)目在一定程度上“調(diào)節(jié)”利潤(rùn)。

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