萬科“死不了” 政策利好或助復(fù)蘇(2)

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2024-11-08 09:30:48 虎嗅

面對(duì)行業(yè)不景氣，萬科沒有馬上實(shí)施降價(jià)去庫存,。2021年Q3,、Q4,，銷售面積同比降幅分別為36.5%和38.6%,，但銷售均價(jià)不降反升，相當(dāng)于2020年同期的114%,。2022年形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下,，Q4銷售面積僅為2020年Q4的50.6%，銷售均價(jià)仍為2024年同期的98%,。進(jìn)入2024年，萬科銷售價(jià)才開始松動(dòng)：Q2跌至1.26萬元/平米,，相當(dāng)于2020年Q2的83%；Q3又回到2020年同期的95%,。前三季度,，萬科合同銷售面積1331萬平方米，僅為2020年同期的40.8%,，銷售均價(jià)回落了5個(gè)百分點(diǎn),。

合同銷售收入是房地產(chǎn)企業(yè)的“源頭活水”。2024年1-9月,，萬科通過合同銷售回款1812億,，償還700億有息負(fù)債,，年內(nèi)已無境內(nèi),、境外公開債。截至9月末，貨幣資金797.5億,。償債壓力得到緩解后，投資者關(guān)心的是業(yè)績(jī)能否好轉(zhuǎn),。

房地產(chǎn)公司披露的物業(yè)銷售收入,、成本,、利潤是對(duì)以往成果的結(jié)算，與當(dāng)期合同銷售脫節(jié),。直到2022年,，結(jié)算金額都小于合同銷售金額，已售未結(jié)資源逐年增長(zhǎng),。2021年開始反轉(zhuǎn)：2020年,，合同銷售7041.5億,，結(jié)算3774.2億，相當(dāng)于合同銷售額的53.6%,；2021年,，合同銷售6277.8億，結(jié)算4022.7億,，相當(dāng)于合同銷售額的64.1%；2022年,，合同銷售4169.7億，結(jié)算4444億,，相當(dāng)于合同銷售額的106.6%；2023年,，合同銷售3761.2億,，結(jié)算4016億,，相當(dāng)于合同銷售額的106.8%；2024年前三季度,，合同銷售1812億,，結(jié)算1732億，相當(dāng)于合同銷售額的96%,。

2021年至2023年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利潤率分別為23%,、20.4%和15.7%,。2023年結(jié)算均價(jià)較2019年高5.1個(gè)百分點(diǎn),，但毛利潤率低7.3個(gè)百分點(diǎn)，顯然是因?yàn)?023年結(jié)算項(xiàng)目的成本更高,。房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以通過掌握結(jié)算節(jié)奏“調(diào)節(jié)”營收,，還可通過選擇不同項(xiàng)目在一定程度上“調(diào)節(jié)”利潤,。

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