萬科“死不了” 政策利好或助復蘇(2)
面對行業(yè)不景氣，萬科沒有馬上實施降價去庫存,。2021年Q3,、Q4，銷售面積同比降幅分別為36.5%和38.6%,，但銷售均價不降反升，相當于2020年同期的114%,。2022年形勢急轉(zhuǎn)直下,，Q4銷售面積僅為2020年Q4的50.6%，銷售均價仍為2024年同期的98%,。進入2024年,，萬科銷售價才開始松動：Q2跌至1.26萬元/平米，相當于2020年Q2的83%,；Q3又回到2020年同期的95%,。前三季度，萬科合同銷售面積1331萬平方米,，僅為2020年同期的40.8%,，銷售均價回落了5個百分點。
合同銷售收入是房地產(chǎn)企業(yè)的“源頭活水”,。2024年1-9月,，萬科通過合同銷售回款1812億，償還700億有息負債,，年內(nèi)已無境內(nèi),、境外公開債,。截至9月末，貨幣資金797.5億,。償債壓力得到緩解后,，投資者關心的是業(yè)績能否好轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)公司披露的物業(yè)銷售收入,、成本,、利潤是對以往成果的結(jié)算，與當期合同銷售脫節(jié),。直到2022年,，結(jié)算金額都小于合同銷售金額，已售未結(jié)資源逐年增長,。2021年開始反轉(zhuǎn)：2020年,，合同銷售7041.5億，結(jié)算3774.2億,，相當于合同銷售額的53.6%,；2021年，合同銷售6277.8億,，結(jié)算4022.7億,，相當于合同銷售額的64.1%；2022年,，合同銷售4169.7億,，結(jié)算4444億，相當于合同銷售額的106.6%,；2023年,，合同銷售3761.2億，結(jié)算4016億,，相當于合同銷售額的106.8%；2024年前三季度,，合同銷售1812億,，結(jié)算1732億，相當于合同銷售額的96%,。
2021年至2023年,，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務結(jié)算毛利潤率分別為23%、20.4%和15.7%,。2023年結(jié)算均價較2019年高5.1個百分點,，但毛利潤率低7.3個百分點，顯然是因為2023年結(jié)算項目的成本更高,。房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以通過掌握結(jié)算節(jié)奏“調(diào)節(jié)”營收,，還可通過選擇不同項目在一定程度上“調(diào)節(jié)”利潤,。
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