“不是房子買不起，而是租房更有性價(jià)比,?！?/strong>

加入“租房大軍”的中年人

2017年房地產(chǎn)還在高歌猛進(jìn)的時(shí)候，互聯(lián)網(wǎng)上出了一篇文章：《35歲還在北京租房的中年人,，是不是很“失敗”,？》

文中描述了一群中年北漂，因高房?jī)r(jià)和嚴(yán)格的限售政策而買不起屬于自己的溫暖小窩,，不得不拖家?guī)Э?，四處租房，他們自嘲甚至被媒體打上“Loser”的標(biāo)簽,。

這在一定程度上反映了安土重遷的中國(guó)社會(huì)對(duì)“家庭”的傳統(tǒng)觀念：只有買了房子,，才算真正組建了家庭，才算真正在一方扎根,，是一個(gè)“成功”的人,。

然而七年過(guò)去，中年租房群體的比例和特征又悄然發(fā)生了變化,。

貝殼研究院發(fā)布了一組有趣的數(shù)據(jù)：

2023年全國(guó)40座重點(diǎn)城市中,，35歲以上的租客占比超過(guò)35%，相比2021年增幅為4%-6%,；在北京和上海,，分別提高到45%和40%。

小區(qū)門口貼滿出租信息

如果算上30歲以上群體,，中年人占整個(gè)租房市場(chǎng)55%以上,。而通常被認(rèn)為是租房“主力”的30歲及以下的年輕人，占比持續(xù)下降到45%,。

越來(lái)越多的中年人加入了“租房大軍”,。

數(shù)據(jù)還顯示，三居室租賃成交占比達(dá)27.2%,，首次超過(guò)一居室,。而在一線城市，租賃精裝修房源超過(guò)70%,，較2021年提升近10%,?？梢姡@波中年人租房比例的增長(zhǎng)大都以家庭為單位,，同時(shí)注重租房的品質(zhì)和幸福感,。

其中，

“賣房換租”成了一個(gè)顯著的趨勢(shì),。

有調(diào)查顯示,，新的租房家庭可能有自己的房子，不少還是2018年后在房?jī)r(jià)和利率高點(diǎn)“上車”的,。他們把自己房子掛牌出售,，然后尋求地段和配套更好的房源。這么做,，無(wú)非考慮到兩點(diǎn)：

一是資產(chǎn)貶值的前提下,，背房貸的不安全感超過(guò)了居無(wú)定所的不安全感。

從2022年開始,，中國(guó)房?jī)r(jià)就開始了陰跌,。2023年的12月，一線城市開啟了連續(xù)3個(gè)月的下幅,。核心資產(chǎn)的貶值,，反映的是宏觀經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)，它加劇了居民的不安全感,，損害了消費(fèi)信心。身背巨額房貸,，一旦失業(yè)斷供,，對(duì)于一個(gè)普通家庭而言是滅頂之災(zāi)。因此降低杠桿率,、套取現(xiàn)金更具安全感,。

二是租金呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)。

2023年全國(guó)重點(diǎn)50城住宅租金微跌0.3%,，2024年上半年跌幅擴(kuò)大至0.9%,；在過(guò)去一年里，一線城市租金連續(xù)下滑,，北京和上海的租金分別同比下幅5.94%和5.15%,；易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年6月,，上海平均租金下降至2019年來(lái)新低,。到了8月份，房租收入比（月租金/月收入）相比2022年下滑15個(gè)百分比,，租客的資金壓力大大減輕,，像一套三年前在靜安區(qū)租金12000元的三居室,，如今只要8000元。

很多人回過(guò)頭來(lái)思考,，加杠桿分期買房,，總持有成本還是挺驚人的，舉個(gè)例子,，100萬(wàn)元的貸款差不多要付100萬(wàn)元的利息,。自己每月為一套郊區(qū)新房還八九千的貸款，轉(zhuǎn)眼卻發(fā)現(xiàn)市區(qū)五六千的整租房子面積更大,，周邊配套齊全,，上班辦事也更方便。與此同時(shí),，賣掉房子后把現(xiàn)金存銀行,，利息也能補(bǔ)貼大部分房租。

房貸和租金之間“利差”不斷擴(kuò)大,，成為了租房客群后移的重要因素,。改寫一句流行的話：

不是房子買不起，而是租房更有性價(jià)比,。

房產(chǎn)中介公司門外的租賃出售信息

租房市場(chǎng)繁榮的基礎(chǔ)

租金持續(xù)下降是有依據(jù)的,。

在房地產(chǎn)行業(yè)狂奔的前二十年里，租房只能長(zhǎng)期作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的附屬品,。當(dāng)房?jī)r(jià)一直漲,，無(wú)論是投資還是投機(jī)，大都等著賺差價(jià),，甚至以前眾多炒房客的房子,，常年都是空置的?？罩梅课輸?shù)總量到底有多大,，各路專家的估算差異很大，最保守的估計(jì)是6000萬(wàn)套到8000萬(wàn)套——這是一個(gè)驚人的數(shù)據(jù),。

但是隨著宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向和政策調(diào)控,，房?jī)r(jià)開始“祛魅”和分化，從中期看,，房東會(huì)“以租代售”,，即把大量原本賺差價(jià)的空置房投放到租房市場(chǎng)中。

另一個(gè)變量是官方的廉租房和保障房,，預(yù)計(jì)在2025年其供應(yīng)量迅速加大,，間接的影響是一個(gè)城市的租金很難上漲，并保持一定時(shí)間的穩(wěn)定,。因?yàn)槊魑囊?guī)定一年內(nèi)此類房的租金上漲不得超過(guò)5%,。如果供應(yīng)量足夠大,，漲租金就不是普通房東說(shuō)了算的。

最近,，各大銀行還下調(diào)了存款利率,，一年期定存為1.1%，5年期為1.55%,，根據(jù)《上半年重點(diǎn)50城租售比調(diào)查》的數(shù)據(jù),，目前全國(guó)租金回報(bào)率為2.03%。

也就是說(shuō),，現(xiàn)在買套房子出租,，收益要比把錢存到銀行的利息高，甚至高于1年期國(guó)債利率,，略低于10年期國(guó)債利率的2.23%,。

這是否意味著，隨著樓市刺激政策層出不窮,，將出現(xiàn)大量的投資者通過(guò)買房出租的方式“理財(cái)”,？雖暫無(wú)定論，但租房供應(yīng)在未來(lái)幾年里保持高位,，大概率是跑不了了,。換言之，一個(gè)房產(chǎn)流動(dòng)性較差的時(shí)代,，正在為租房市場(chǎng)的擴(kuò)大奠定基礎(chǔ),。

當(dāng)年日本的租賃市場(chǎng)就是在后泡沫經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中崛起的。

1990年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂后,，房屋建造下滑明顯,，但一個(gè)奇怪的現(xiàn)象是，房地產(chǎn)占GDP的比重卻一路上升,，直至次貸危機(jī)前的12%,。

房地產(chǎn)再度擴(kuò)張的背后,，是租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展,。以日本著名開發(fā)商三井不動(dòng)產(chǎn)為例，泡沫前的工程業(yè)務(wù)超過(guò)70%,。到了2010年,，該業(yè)務(wù)掉了30%，取而代之的是租賃業(yè)務(wù),。

咨詢者向中介機(jī)構(gòu)咨詢關(guān)于日本房產(chǎn)的情況

其他發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型,，也基本上經(jīng)歷了類似的路徑：泡沫破裂—經(jīng)濟(jì)下滑—人口逐漸流失—房?jī)r(jià)下滑傳導(dǎo)致租金下滑—租房市場(chǎng)起勢(shì)；接著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇—新人口涌入—房?jī)r(jià)和房租同步上升—租房市場(chǎng)開始繁榮,。

我們還發(fā)現(xiàn),，

一個(gè)經(jīng)歷周期反復(fù)調(diào)整和市場(chǎng)長(zhǎng)期博弈的成熟地產(chǎn)市場(chǎng),，其租房率基本穩(wěn)定在1/3。

例如,，日本家庭租房率長(zhǎng)年保持在36%,；美國(guó)保持在31%至37%；在英聯(lián)邦國(guó)家,，1/3的人口選擇租房,；在歐盟，荷蘭租房率31%,，法國(guó)35%,，奧地利45%。德國(guó)甚至達(dá)到55%,，冠絕歐盟,，在柏林、漢堡等大城市,，80%的居民傾向租房,。

與此同時(shí)，專業(yè)的機(jī)構(gòu)化管理和運(yùn)營(yíng)成為顯著的特征,。

租房市場(chǎng)的完善：保障租客權(quán)益

當(dāng)然,，租房市場(chǎng)并非完全以市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行的。

發(fā)達(dá)國(guó)家的租房市場(chǎng)之所以能蓬勃發(fā)展,，離不開國(guó)家的“調(diào)控”,，強(qiáng)調(diào)租客權(quán)益大于房東的權(quán)益。畢竟租客在市場(chǎng)中屬于弱勢(shì)的一方,。

在西方語(yǔ)境中,，“調(diào)控”充滿政治色彩，但事實(shí)證明,，恰恰是擁有世界上調(diào)控最嚴(yán)的住宅租賃市場(chǎng)的紐約和柏林,，躋身于機(jī)構(gòu)投資規(guī)模最大、租房率最高的城市,。

其基本邏輯是,，當(dāng)充分保障權(quán)益，租戶住得滿意,，長(zhǎng)租或續(xù)租的概率就高,，可有效減少空置期。

發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于租房市場(chǎng)的監(jiān)管措施五花八門,，最常見的有三類：立法保護(hù)租約,、嚴(yán)格控制租金和防止“惡意”漲租。

法國(guó),，一名正在查看公寓出租信息的女性

??立法保護(hù)租約,。

不管是在中國(guó)還是發(fā)達(dá)國(guó)家,，租客常常會(huì)碰到住了沒(méi)多久就被房東單方面解約的情況，導(dǎo)致居無(wú)定所,。所以,，保護(hù)弱勢(shì)群體為理念的基礎(chǔ)上，保護(hù)租約,，成為發(fā)達(dá)國(guó)家租房市場(chǎng)的監(jiān)管核心,。

以日本為例，90%的租客會(huì)選擇“普通租約”,，租期通常為一到兩年,，到期后自動(dòng)續(xù)約，其間房東不得以“無(wú)正當(dāng)理由”解約,。而德國(guó),、法國(guó)等地的租房合同一般是無(wú)限期的，房東想單方面解約,，條件非常嚴(yán)苛,，所以經(jīng)常會(huì)看到一租就租十年二十年的“釘子戶”。

??控制租金上限和過(guò)快上漲,。

德國(guó)每年會(huì)根據(jù)地段,、房屋狀態(tài)等因素，出臺(tái)一個(gè)當(dāng)?shù)氐淖饨鸹鶞?zhǔn)價(jià),，如果房東的目標(biāo)租金超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)50%,，最嚴(yán)重會(huì)面臨10年監(jiān)禁。有些“聰明”的房東會(huì)弄隔斷,，每個(gè)房間單價(jià)低但總租金高,，那么對(duì)不起，如果總租金超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)20%,，同樣會(huì)被處以最高5萬(wàn)歐元的罰款,。

德國(guó)房東想要漲租金，必須滿足租金15個(gè)月不變,，3年內(nèi)不得超過(guò)20%,，一些嚴(yán)格的區(qū)域會(huì)限制在15%。2019年,，德國(guó)柏林地區(qū)曾出現(xiàn)租金一季度大漲7%的情況,，結(jié)果政府直接行政干預(yù),，立法凍結(jié)租金水平5年,。

德國(guó)的鄰居——法國(guó)，同樣有一套方法,。法國(guó)政府規(guī)定,，每年租金只能漲一次,，且根據(jù)每季度公布房租參考指數(shù)IRL，即便年年漲,，漲幅也極其微小,。

提到法國(guó)，小巴曾旅居法國(guó)多年,，對(duì)法國(guó)的租房制度印象頗深,。除了一些在歐洲地區(qū)類似的控租金政策，法國(guó)還有不少對(duì)中低收入群體的保障政策和人文關(guān)懷,，且是“真金白銀”的投入,。

比如，法國(guó)有著全歐盟老百姓都羨慕的制度——租房補(bǔ)貼,，全稱“法國(guó)家庭補(bǔ)助基金”,，這筆支出占法國(guó)GDP的1.5%。房補(bǔ)能占租金的1/3甚至1/2,，補(bǔ)助對(duì)象包括失業(yè)者,、多孩家庭、學(xué)生,、自雇人士等等,，甚至連留學(xué)生都能享受，當(dāng)時(shí)小巴租的一居室租金達(dá)600歐元,，但每月能收到200多歐元的房補(bǔ),。

法國(guó)巴黎典型的HLM公寓樓

法國(guó)還有一個(gè)神奇的“冬歇期”禁止驅(qū)逐令，規(guī)定每年11月1日至次年3月31日,，房東不能驅(qū)逐租客,，不能斷水?dāng)嚯姡词狗靠屯锨贩孔?、房東啟動(dòng)法律程序也不例外,，以讓弱勢(shì)群體在冬天可以躲進(jìn)溫暖的被褥。

總之,，租房市場(chǎng)普遍存在的諸如空置現(xiàn)象嚴(yán)重,、居住體驗(yàn)差、安全隱患,、合同糾紛等問(wèn)題,，基本上在發(fā)達(dá)國(guó)家皆以制度性監(jiān)管得到解決。當(dāng)然在中國(guó)還有極具特色的“租售同權(quán)”問(wèn)題,，這就涉及復(fù)雜的社會(huì)改革問(wèn)題了,。

租房時(shí)代要來(lái)了？

國(guó)家支持發(fā)展租房市場(chǎng)的政策，幾乎年年有,。

近幾年較為代表性的是2021年7月首次在國(guó)家層面明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì),，強(qiáng)調(diào)加快建設(shè)保障性租賃房，以及在2023年7月,，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了住房租賃“金融17條”,。

今年的8月9日，央行發(fā)布了《2024年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》引起較大關(guān)注,，報(bào)告罕見地大篇幅提及房地產(chǎn),，并專門討論未來(lái)的租房市場(chǎng)。很多人將其視為中國(guó)將步入后房地產(chǎn)時(shí)代的開端,，即“租房時(shí)代”,。

文中有兩句話劃了重點(diǎn)。一句是“住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要方向”,，另一句是“租金是影響住房?jī)r(jià)值的核心變量”,。大意是要努力提高租售比（或租金回報(bào)率）。

誠(chéng)然,，建立一個(gè)繁榮的租房市場(chǎng),，首先是房東有利可圖，愿意把房子租出去,，即存在一個(gè)較高的租售比,。

想提高租售比，要么是買到了更便宜的房子（房?jī)r(jià)跌得厲害的三四線城市的租售比自然要高許多）,，要么是提升物業(yè)和服務(wù)水平從而吸引愿意支付更高租金的租客,。

商場(chǎng)外，出租,、售房信息

然而在市場(chǎng)化的環(huán)境中,，不是想提高租售比就能提高的，它只是房?jī)r(jià)變低和租金上漲的結(jié)果,，而非原因,。

一個(gè)基本規(guī)律是，房?jī)r(jià)是由買得起的20%人來(lái)決定的,，而租金是由買不起房的80%人來(lái)決定的,。所以一個(gè)地區(qū)的租金,，最終取決于大量的流動(dòng)人口和租客的購(gòu)買力,。

換言之,，一個(gè)成熟的租房市場(chǎng),，是一面反映一個(gè)地區(qū)綜合實(shí)力的鏡子,，包括了商業(yè)新業(yè)態(tài)、完善的法規(guī)制度、可觀的勞動(dòng)收入等維度,。

而當(dāng)租房不僅僅被視為買房的“中轉(zhuǎn)站”,，也反映著我們這一代人對(duì)嘗試打破傳統(tǒng)居住觀念,、重塑新的生活方式的積極思考和探索,。

居住的自由,，正是我們面對(duì)人生無(wú)限種可能性時(shí)的選擇自由,。畢竟人生短暫,，又何必陷于囹圄。

我們呼喚租房時(shí)代的到來(lái)，本質(zhì)上是在期待著一個(gè)經(jīng)濟(jì)體邁向成熟,、自由和包容的時(shí)代。