“不是房子買不起,，而是租房更有性價比,。”

加入“租房大軍”的中年人

2017年房地產(chǎn)還在高歌猛進(jìn)的時候,，互聯(lián)網(wǎng)上出了一篇文章：《35歲還在北京租房的中年人,，是不是很“失敗”？》

文中描述了一群中年北漂,，因高房價和嚴(yán)格的限售政策而買不起屬于自己的溫暖小窩,，不得不拖家?guī)Э冢奶幾夥?，他們自嘲甚至被媒體打上“Loser”的標(biāo)簽,。

這在一定程度上反映了安土重遷的中國社會對“家庭”的傳統(tǒng)觀念：只有買了房子，才算真正組建了家庭,，才算真正在一方扎根,，是一個“成功”的人。

然而七年過去,，中年租房群體的比例和特征又悄然發(fā)生了變化,。

貝殼研究院發(fā)布了一組有趣的數(shù)據(jù)：

2023年全國40座重點(diǎn)城市中，35歲以上的租客占比超過35%,，相比2021年增幅為4%-6%,；在北京和上海，分別提高到45%和40%,。

小區(qū)門口貼滿出租信息

如果算上30歲以上群體,，中年人占整個租房市場55%以上。而通常被認(rèn)為是租房“主力”的30歲及以下的年輕人,，占比持續(xù)下降到45%,。

越來越多的中年人加入了“租房大軍”。

數(shù)據(jù)還顯示,，三居室租賃成交占比達(dá)27.2%,，首次超過一居室。而在一線城市,，租賃精裝修房源超過70%,，較2021年提升近10%。可見,，這波中年人租房比例的增長大都以家庭為單位，同時注重租房的品質(zhì)和幸福感,。

其中,，

“賣房換租”成了一個顯著的趨勢。

有調(diào)查顯示,，新的租房家庭可能有自己的房子,，不少還是2018年后在房價和利率高點(diǎn)“上車”的。他們把自己房子掛牌出售,，然后尋求地段和配套更好的房源,。這么做，無非考慮到兩點(diǎn)：

一是資產(chǎn)貶值的前提下,，背房貸的不安全感超過了居無定所的不安全感,。

從2022年開始，中國房價就開始了陰跌,。2023年的12月,，一線城市開啟了連續(xù)3個月的下幅。核心資產(chǎn)的貶值,，反映的是宏觀經(jīng)濟(jì)的劇烈波動,，它加劇了居民的不安全感，損害了消費(fèi)信心,。身背巨額房貸,，一旦失業(yè)斷供，對于一個普通家庭而言是滅頂之災(zāi),。因此降低杠桿率,、套取現(xiàn)金更具安全感。

二是租金呈現(xiàn)不斷下降的趨勢,。

2023年全國重點(diǎn)50城住宅租金微跌0.3%,，2024年上半年跌幅擴(kuò)大至0.9%；在過去一年里,，一線城市租金連續(xù)下滑,，北京和上海的租金分別同比下幅5.94%和5.15%；易居研究院數(shù)據(jù)顯示,，今年6月,，上海平均租金下降至2019年來新低。到了8月份,，房租收入比（月租金/月收入）相比2022年下滑15個百分比,，租客的資金壓力大大減輕，像一套三年前在靜安區(qū)租金12000元的三居室，如今只要8000元,。

很多人回過頭來思考,，加杠桿分期買房，總持有成本還是挺驚人的,，舉個例子,，100萬元的貸款差不多要付100萬元的利息。自己每月為一套郊區(qū)新房還八九千的貸款,，轉(zhuǎn)眼卻發(fā)現(xiàn)市區(qū)五六千的整租房子面積更大,，周邊配套齊全，上班辦事也更方便,。與此同時,，賣掉房子后把現(xiàn)金存銀行，利息也能補(bǔ)貼大部分房租,。

房貸和租金之間“利差”不斷擴(kuò)大,，成為了租房客群后移的重要因素。改寫一句流行的話：

不是房子買不起,，而是租房更有性價比,。

房產(chǎn)中介公司門外的租賃出售信息

租房市場繁榮的基礎(chǔ)

租金持續(xù)下降是有依據(jù)的。

在房地產(chǎn)行業(yè)狂奔的前二十年里,，租房只能長期作為房地產(chǎn)市場的附屬品,。當(dāng)房價一直漲，無論是投資還是投機(jī),，大都等著賺差價,，甚至以前眾多炒房客的房子，常年都是空置的,?？罩梅课輸?shù)總量到底有多大，各路專家的估算差異很大,，最保守的估計(jì)是6000萬套到8000萬套——這是一個驚人的數(shù)據(jù),。

但是隨著宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向和政策調(diào)控，房價開始“祛魅”和分化,，從中期看,，房東會“以租代售”，即把大量原本賺差價的空置房投放到租房市場中,。

另一個變量是官方的廉租房和保障房,，預(yù)計(jì)在2025年其供應(yīng)量迅速加大，間接的影響是一個城市的租金很難上漲,，并保持一定時間的穩(wěn)定,。因?yàn)槊魑囊?guī)定一年內(nèi)此類房的租金上漲不得超過5%,。如果供應(yīng)量足夠大，漲租金就不是普通房東說了算的,。

最近,，各大銀行還下調(diào)了存款利率，一年期定存為1.1%,，5年期為1.55%,，根據(jù)《上半年重點(diǎn)50城租售比調(diào)查》的數(shù)據(jù)，目前全國租金回報率為2.03%,。

也就是說,，現(xiàn)在買套房子出租,，收益要比把錢存到銀行的利息高,，甚至高于1年期國債利率，略低于10年期國債利率的2.23%,。

這是否意味著,，隨著樓市刺激政策層出不窮，將出現(xiàn)大量的投資者通過買房出租的方式“理財”,？雖暫無定論,，但租房供應(yīng)在未來幾年里保持高位，大概率是跑不了了,。換言之,，一個房產(chǎn)流動性較差的時代，正在為租房市場的擴(kuò)大奠定基礎(chǔ),。

當(dāng)年日本的租賃市場就是在后泡沫經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中崛起的,。

1990年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，房屋建造下滑明顯,，但一個奇怪的現(xiàn)象是,，房地產(chǎn)占GDP的比重卻一路上升，直至次貸危機(jī)前的12%,。

房地產(chǎn)再度擴(kuò)張的背后,，是租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展。以日本著名開發(fā)商三井不動產(chǎn)為例,，泡沫前的工程業(yè)務(wù)超過70%,。到了2010年，該業(yè)務(wù)掉了30%,，取而代之的是租賃業(yè)務(wù),。

咨詢者向中介機(jī)構(gòu)咨詢關(guān)于日本房產(chǎn)的情況

其他發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，也基本上經(jīng)歷了類似的路徑：泡沫破裂—經(jīng)濟(jì)下滑—人口逐漸流失—房價下滑傳導(dǎo)致租金下滑—租房市場起勢,；接著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇—新人口涌入—房價和房租同步上升—租房市場開始繁榮,。

我們還發(fā)現(xiàn),，

一個經(jīng)歷周期反復(fù)調(diào)整和市場長期博弈的成熟地產(chǎn)市場，其租房率基本穩(wěn)定在1/3,。

例如,，日本家庭租房率長年保持在36%；美國保持在31%至37%,；在英聯(lián)邦國家,，1/3的人口選擇租房；在歐盟,，荷蘭租房率31%,，法國35%，奧地利45%,。德國甚至達(dá)到55%,，冠絕歐盟，在柏林,、漢堡等大城市,，80%的居民傾向租房。

與此同時,，專業(yè)的機(jī)構(gòu)化管理和運(yùn)營成為顯著的特征,。

租房市場的完善：保障租客權(quán)益

當(dāng)然，租房市場并非完全以市場規(guī)律運(yùn)行的,。

發(fā)達(dá)國家的租房市場之所以能蓬勃發(fā)展,，離不開國家的“調(diào)控”，強(qiáng)調(diào)租客權(quán)益大于房東的權(quán)益,。畢竟租客在市場中屬于弱勢的一方,。

在西方語境中，“調(diào)控”充滿政治色彩,，但事實(shí)證明,，恰恰是擁有世界上調(diào)控最嚴(yán)的住宅租賃市場的紐約和柏林，躋身于機(jī)構(gòu)投資規(guī)模最大,、租房率最高的城市,。

其基本邏輯是，當(dāng)充分保障權(quán)益,，租戶住得滿意,，長租或續(xù)租的概率就高，可有效減少空置期,。

發(fā)達(dá)國家對于租房市場的監(jiān)管措施五花八門,，最常見的有三類：立法保護(hù)租約、嚴(yán)格控制租金和防止“惡意”漲租,。

法國,，一名正在查看公寓出租信息的女性

??立法保護(hù)租約,。

不管是在中國還是發(fā)達(dá)國家，租客常常會碰到住了沒多久就被房東單方面解約的情況,，導(dǎo)致居無定所,。所以，保護(hù)弱勢群體為理念的基礎(chǔ)上,，保護(hù)租約,，成為發(fā)達(dá)國家租房市場的監(jiān)管核心。

以日本為例,，90%的租客會選擇“普通租約”,，租期通常為一到兩年，到期后自動續(xù)約,，其間房東不得以“無正當(dāng)理由”解約,。而德國、法國等地的租房合同一般是無限期的,，房東想單方面解約,，條件非常嚴(yán)苛,，所以經(jīng)常會看到一租就租十年二十年的“釘子戶”,。

??控制租金上限和過快上漲。

德國每年會根據(jù)地段,、房屋狀態(tài)等因素,，出臺一個當(dāng)?shù)氐淖饨鸹鶞?zhǔn)價，如果房東的目標(biāo)租金超過基準(zhǔn)價50%,，最嚴(yán)重會面臨10年監(jiān)禁,。有些“聰明”的房東會弄隔斷，每個房間單價低但總租金高,，那么對不起,，如果總租金超過基準(zhǔn)價20%，同樣會被處以最高5萬歐元的罰款,。

德國房東想要漲租金,，必須滿足租金15個月不變，3年內(nèi)不得超過20%,，一些嚴(yán)格的區(qū)域會限制在15%,。2019年，德國柏林地區(qū)曾出現(xiàn)租金一季度大漲7%的情況,，結(jié)果政府直接行政干預(yù),，立法凍結(jié)租金水平5年。

德國的鄰居——法國,，同樣有一套方法,。法國政府規(guī)定,，每年租金只能漲一次，且根據(jù)每季度公布房租參考指數(shù)IRL,，即便年年漲,，漲幅也極其微小。

提到法國,，小巴曾旅居法國多年,，對法國的租房制度印象頗深。除了一些在歐洲地區(qū)類似的控租金政策,，法國還有不少對中低收入群體的保障政策和人文關(guān)懷,，且是“真金白銀”的投入。

比如,，法國有著全歐盟老百姓都羨慕的制度——租房補(bǔ)貼,，全稱“法國家庭補(bǔ)助基金”，這筆支出占法國GDP的1.5%,。房補(bǔ)能占租金的1/3甚至1/2,，補(bǔ)助對象包括失業(yè)者、多孩家庭,、學(xué)生,、自雇人士等等，甚至連留學(xué)生都能享受,，當(dāng)時小巴租的一居室租金達(dá)600歐元,，但每月能收到200多歐元的房補(bǔ)。

法國巴黎典型的HLM公寓樓

法國還有一個神奇的“冬歇期”禁止驅(qū)逐令,，規(guī)定每年11月1日至次年3月31日,，房東不能驅(qū)逐租客，不能斷水?dāng)嚯?，即使房客拖欠房租,、房東啟動法律程序也不例外，以讓弱勢群體在冬天可以躲進(jìn)溫暖的被褥,。

總之,，租房市場普遍存在的諸如空置現(xiàn)象嚴(yán)重、居住體驗(yàn)差,、安全隱患,、合同糾紛等問題，基本上在發(fā)達(dá)國家皆以制度性監(jiān)管得到解決,。當(dāng)然在中國還有極具特色的“租售同權(quán)”問題,，這就涉及復(fù)雜的社會改革問題了。

租房時代要來了,？

國家支持發(fā)展租房市場的政策,，幾乎年年有,。

近幾年較為代表性的是2021年7月首次在國家層面明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)加快建設(shè)保障性租賃房,，以及在2023年7月,，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布了住房租賃“金融17條”。

今年的8月9日,，央行發(fā)布了《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》引起較大關(guān)注,，報告罕見地大篇幅提及房地產(chǎn)，并專門討論未來的租房市場,。很多人將其視為中國將步入后房地產(chǎn)時代的開端,，即“租房時代”。

文中有兩句話劃了重點(diǎn),。一句是“住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向”,，另一句是“租金是影響住房價值的核心變量”。大意是要努力提高租售比（或租金回報率）,。

誠然,，建立一個繁榮的租房市場，首先是房東有利可圖,，愿意把房子租出去,，即存在一個較高的租售比。

想提高租售比,，要么是買到了更便宜的房子（房價跌得厲害的三四線城市的租售比自然要高許多）,，要么是提升物業(yè)和服務(wù)水平從而吸引愿意支付更高租金的租客,。

商場外,，出租、售房信息

然而在市場化的環(huán)境中,，不是想提高租售比就能提高的,，它只是房價變低和租金上漲的結(jié)果，而非原因,。

一個基本規(guī)律是,，房價是由買得起的20%人來決定的，而租金是由買不起房的80%人來決定的,。所以一個地區(qū)的租金,，最終取決于大量的流動人口和租客的購買力。

換言之,，一個成熟的租房市場,，是一面反映一個地區(qū)綜合實(shí)力的鏡子，包括了商業(yè)新業(yè)態(tài),、完善的法規(guī)制度,、可觀的勞動收入等維度,。

而當(dāng)租房不僅僅被視為買房的“中轉(zhuǎn)站”，也反映著我們這一代人對嘗試打破傳統(tǒng)居住觀念,、重塑新的生活方式的積極思考和探索,。

居住的自由，正是我們面對人生無限種可能性時的選擇自由,。畢竟人生短暫,，又何必陷于囹圄。

我們呼喚租房時代的到來,，本質(zhì)上是在期待著一個經(jīng)濟(jì)體邁向成熟,、自由和包容的時代。