經(jīng)濟(jì)學(xué)者任澤平：房子能買了嗎？

在持續(xù)的政策刺激下,，11月一二線樓市延續(xù)了10月的回暖跡象,。深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近4年新高,；上海二手房成交量達(dá)2.70萬套,，創(chuàng)44個月新高；北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬套,，創(chuàng)20個月新高,；杭州二手房成交量也達(dá)到1.05萬套，時隔19個月后再次突破“萬套時代”,。

近期救樓市政策力度空前,，11月再度加碼。9月26日中央會議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,。10月17日,，住建部、財(cái)政部等五部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會,，明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的“組合拳”,。11月，財(cái)政部,、稅務(wù)總局,、住建部發(fā)布稅收優(yōu)惠政策公告，明確契稅,、土地增值稅等多項(xiàng)稅收優(yōu)惠,，北上廣深接連取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，城中村改造支持范圍擴(kuò)展至近300個地級及以上城市,。

目前樓市量起價穩(wěn)，源于在政策組合拳下前期受創(chuàng)信心有所恢復(fù),，但主要城市庫存依舊高,、居民購買力及信心不足、政策效果遞減效應(yīng)明顯,，樓市政策仍需加碼,。市場總體呈現(xiàn)大分化格局,。

短期看，三招可救地產(chǎn)：組建5萬億以上的大型住房銀行收儲,，利率低,、期限長、規(guī)模大,、分配公平,，用于保障房；持續(xù)降息,，配合降低相關(guān)稅費(fèi),、中介費(fèi)等，減少購房成本,；全面取消限購,，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開,，其他一線城市也應(yīng)逐步放開,。

對于房地產(chǎn)未來趨勢，有三大判斷：如果貨幣,、財(cái)政,、樓市政策持續(xù)發(fā)力,，經(jīng)濟(jì)觸底回升,，帶動就業(yè)和收入改善，房地產(chǎn)有望逐漸止跌回穩(wěn),；否則會像517新政一樣,，短暫反彈后再度回落，挫傷市場信心,；未來以分化為主,，人口流入的一線和強(qiáng)二線城市有望改善，人口流出,、庫存嚴(yán)重過剩的低能級城市面臨漫長的去化,；政策層面短期不必?fù)?dān)心房價暴漲普漲，當(dāng)前調(diào)控任務(wù)是從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”,，未來局部地區(qū)如果大幅上漲可以通過人地掛鉤的市場化方式調(diào)控,。

11月13日，財(cái)政部,、稅務(wù)總局,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場的稅收優(yōu)惠政策,。加大契稅優(yōu)惠力度,，降低購房者置業(yè)成本,。對個人購買家庭唯一住房或第二套住房，面積為140㎡及以下的,，減按1%的稅率征收契稅,；面積為140㎡以上的，分別減按1.5%和2%的稅率征收契稅,。這一政策調(diào)整將稅費(fèi)優(yōu)惠的受益人群從剛需購房者擴(kuò)展至改善型購房者,，顯著減輕了購房者的稅負(fù)，降低了購房交易成本,。

此外,，取消普宅標(biāo)準(zhǔn),，銷售持有2年及以上住房免除增值稅,，有效降低二手房市場交易成本。北京市,、上海市,、廣州市和深圳市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后,，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的,，免征增值稅,。這將有效降低二手房市場的交易成本，并激發(fā)市場活躍度,。

10月17日,，住建部、財(cái)政部等五部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會,，介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展情況,，明確“四個取消、四個降低,、兩個增加”的組合拳,。四個取消包括取消限購、限售,、限價等限制性政策,；四個降低包括降首付、降利率,、降存量房貸利率等,；兩個增加包括通過貨幣化安置等方式新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造，以及年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億,。

當(dāng)前制約房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的因素主要是收入預(yù)期和房價預(yù)期,。外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內(nèi)有效需求不足,，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不牢,，居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn),。資產(chǎn)價格下降預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，居民企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受損,、支付能力減弱,。

房地產(chǎn)作為第一大支柱行業(yè)，聯(lián)系著上下游五十多個行業(yè),，關(guān)系幾千萬人就業(yè),。房地產(chǎn)投資下行影響居民和企業(yè)部門資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)、“信心”問題等,。從房地產(chǎn)業(yè)GDP增加值看,，2023年占比下調(diào)至5.9%，但仍與2014年水平持平,。從房地產(chǎn)開發(fā)投資看,，2000-2023年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從14.9%到22.0%,。房地產(chǎn)帶動幾十個上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值,，直接拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬億元。房地產(chǎn)是推動信用擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要渠道,，房地產(chǎn)貸款余額從5.3萬億增至52.6萬億,，占各項(xiàng)貸款余額比例從17.4%增至22.2%。

中國城鎮(zhèn)化率66.2%,，加上改善型需求,，房地產(chǎn)市場還有較大空間。預(yù)計(jì)2024-2030年,，我國住房需求總量約65億平方米,，年均新增住房需求約9.3億平方米/年,。2024年,，我國年新增城鎮(zhèn)居住需求約9.4億平方米，其中剛性需求3.4億平方米,、改善性需求3.6億平方米,、更新需求2.4億平方米；預(yù)計(jì)到2030年,，住房需求緩慢下降至9.1億平方米,，其中剛性需求2.5億平方米、改善性需求3.7億平方米,、更新需求2.9億平方米,。改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。

長期來看,，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式,，以“城市群戰(zhàn)略,、金融穩(wěn)定、人地掛鉤,、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心,。