失去房地產(chǎn)的三年

前幾天,，有朋友發(fā)給包叔一個(gè)小視頻,，說：

見過局長弄角色扮演嗎？

打開小視頻一看,，演員是清一色的領(lǐng)導(dǎo),。沈陽一個(gè)副區(qū)長閆區(qū)長正打算下樓跑步,。剛出門，就遇到區(qū)發(fā)改局的李局長,。他向閆區(qū)匯報(bào)工作：

某項(xiàng)目施工現(xiàn)場有點(diǎn)問題,，想要開會解決一下。

兩人商量了下,，決定去售樓處現(xiàn)場加班,。

到了電梯口，“剛好”被文旅局的薛局長遇到,。一聽兩人要去售樓處開會,，就想起這個(gè)項(xiàng)目前幾天請客戶吃自助餐。薛局認(rèn)定兩人借開會的名義,，到售樓處蹭飯,。

于是，薛局也跟著一起去了,。

到了售樓處,，門口迎接的竟然是區(qū)商務(wù)局的郝局長。郝局也不見外,，直接在沙盤前搶了置業(yè)顧問的工作,，給領(lǐng)導(dǎo)們介紹起項(xiàng)目：

一步高鐵一步地鐵，出門一座新的商業(yè)綜合體……

這邊聊得火熱,，那邊薛局悄悄跑到樓上,，坐在簡餐區(qū)旁若無人地吃了起來。置業(yè)顧問帶著業(yè)主們來到簡餐區(qū),，一看愣住了,，準(zhǔn)備好的簡餐都被薛局消化得差不多了。

于是,，薛局只能賣房贖身,。她留在售樓處，干起了郝局的工作,。觀眾到這里才明白,，郝局原來也是在賣房贖身：

賣不完不讓走。

一條視頻下來,，該有的重點(diǎn)都有了——售樓處,、沙盤、開盤成績,、樣板間,，還有項(xiàng)目為客戶準(zhǔn)備的諸多活動。

房子不好賣,，我這兩年見過各種套路,。有營銷總變中介，有知名主持人變中介,，但還真沒見過領(lǐng)導(dǎo)親自賣房子的,。

更有意思的是，這條視頻不是發(fā)在項(xiàng)目的營銷號里,，而是發(fā)在區(qū)文旅局的官方視頻號里,。而商務(wù)局的官方視頻號里，也有幾條視頻在幫項(xiàng)目做宣傳,。

客串一日售樓員的,，也是老演員郝局。

1

看完小視頻,，包叔身為房地產(chǎn)業(yè)的困難群眾,，感覺暖洋洋的，好多年沒有人來送溫暖了,。

不僅僅是沈陽,。今年下半年開始，各地政府部門,，對樓市的送溫暖,，已經(jīng)花樣百出。

10月下旬的一天,，濟(jì)南市歷下區(qū)的銀豐玖璽城項(xiàng)目接到通知,，說政府領(lǐng)導(dǎo)要來視察，讓項(xiàng)目準(zhǔn)備準(zhǔn)備,。

銀豐地產(chǎn)是濟(jì)南本地的民營房企,。他們的改善盤玖璽城項(xiàng)目兩萬多一平米，是濟(jì)南今年的房地產(chǎn)銷冠,，前10個(gè)月賣了32億,。

雖然項(xiàng)目有了心理準(zhǔn)備，但當(dāng)天,，他們還是吃了一驚,。

一支隊(duì)伍浩浩蕩蕩地來到售樓處。前來視察的領(lǐng)導(dǎo)，有市委書記,、副市長,、市委秘書長，住建局局長,、以及區(qū)委書記……

一年前,，玖璽城項(xiàng)目還被濟(jì)南市城管局罰了23.4萬。原因是項(xiàng)目一個(gè)社區(qū)服務(wù)中心工程：

未組織竣工驗(yàn)收,，擅自交付使用,。

但這一次，書記在這個(gè)項(xiàng)目上呆了很長時(shí)間,。書記看得很多,，問得也很細(xì)，比如項(xiàng)目整體開發(fā),、周邊配套,，比如:

房地產(chǎn)新政之后，對樓市影響怎么樣?

這一天,，書記跑了三個(gè)區(qū),，非常認(rèn)真地看了四個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。第二天,，他召集了包括銀豐等六家房企,，召開房地產(chǎn)座談會。

會上,，書記說房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要支撐,，各級各部門要有效解決企業(yè)發(fā)展遇到的困難問題，“努力為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,，營造良好環(huán)境”,。

更早之前的8月份，青島夏季房交會成立儀式上,，出來站臺的都是重量級官員,。副市長，副秘書長,、住建局局長,，還有：

教育局局長。

房交會上有重量級嘉賓,，可以理解,，但一個(gè)項(xiàng)目的小活動，區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)都來了,。

膠州熙元府推介團(tuán)購啟動儀式上,，參加活動的是副市長、區(qū)管委會副主任、,；膠州寶佳雲(yún)湖甲第的示范區(qū)開放,，不僅區(qū)管委會、膠州市領(lǐng)導(dǎo)來了,，市住建局的領(lǐng)導(dǎo)也來了,。

前不久,，昆明,、南寧的一把手，也都去看了房地產(chǎn)項(xiàng)目,；10月底,，陜西省省委書記在西安調(diào)研督導(dǎo)穩(wěn)增長工作時(shí)，也視察了一個(gè)城中村改造項(xiàng)目,；更早之前的10月上旬,，青海省長在西寧也視察了兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

八年前的國慶節(jié),，中國對過熱的房地產(chǎn)業(yè),，進(jìn)行史無前例的降溫政策。對于房地“逢漲必查,，逢炒必辦”,，房地產(chǎn)行業(yè)開始被重拳出擊。不少地產(chǎn)商或是中介機(jī)構(gòu),，都被被約談或處罰過,。房地產(chǎn)也從三駕馬車、支柱行業(yè),，變成洪水猛獸,，官員們避之唯恐不及。

一個(gè)頭部房企董事長跟我說,，早些年他還能見到省領(lǐng)導(dǎo),，后來見市領(lǐng)導(dǎo)都難：

政府也不敢出官方通告，得避嫌,。

八年后,，這個(gè)行業(yè)掉入谷底，風(fēng)向也原地掉頭,。像沈陽,、濟(jì)南這樣的省會城市，市領(lǐng)導(dǎo)會親自上陣,，表達(dá)一座城市,，對于房地產(chǎn)業(yè)最高規(guī)格的送溫暖。

視察項(xiàng)目后，這些地方也都開了房地產(chǎn)座談會,。很多領(lǐng)導(dǎo)做了很多承諾,，著重強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)：

房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局。

2

半個(gè)月前,，山東省平陰縣以9.24億元,，出讓了該縣低空經(jīng)濟(jì)30年特許經(jīng)營權(quán)。網(wǎng)友們紛紛評論：

上賣天,，下賣地,，下一步是不是就要賣空氣了？

調(diào)侃歸調(diào)侃,。賣天的原因,，還不是因?yàn)榈刭u不動了。

從2011年到2023年的十三年間,，中國賣地總收入70萬億,，年均5.4萬億元。

這是一筆巨大的收入,，它讓一座座新城拔地而起,，一座座城市換了新顏。但從2022年開始,，賣地收入的跌幅,，開始呈擴(kuò)大趨勢。

財(cái)政部上個(gè)月公告,，今年前10月全國賣地收入2.697萬億元：

同比下降了兩成多,。

10月底，住建部又一次召開了座談會,，聽取部分房地產(chǎn),、建筑業(yè)、市政公用行業(yè)領(lǐng)域企業(yè)負(fù)責(zé)人意見和建議,。一個(gè)參會的企業(yè)代表跟我說,，大家也反映了一些問題，比如：

政府欠款比較多,。

政府欠款到底有多少,，看看暴雷的融創(chuàng)就知道了。

去年9月份在一起意外事故中大難不死的孫宏斌,，過去一年一直在自救中,。因?yàn)槿f達(dá)商管上不了市，花了95億投資的融創(chuàng),，最近還起訴了萬達(dá),。

萬達(dá)這筆投資還是小頭,。有著1100億到期未償付借貸的融創(chuàng)，同樣是各地政府的債主,。這些錢,，七七八八加起來據(jù)說：

小一百多億。

清華教授李稻葵前不久說,，地方政府推遲支付給各種公司和員工的款項(xiàng),，占GDP的10%。現(xiàn)在最大的經(jīng)濟(jì)刺激就是：

讓地方政府還錢,。

李教授說的談何容易,。社科院8月份發(fā)布的一個(gè)報(bào)告顯示，今年前7月全國有218個(gè)地級市賣地收入負(fù)增長,，這其中,，海南的儋州和青海的玉樹,，賣地收入：

完全歸零,。

肉眼可見的，三四線的城市賣地越來越難了,。各地城投公司,，逐漸喪失托底能力。

就算是一二線城市,，為了賣地,，也開始大規(guī)模放松規(guī)劃條件。新賣的地得房率越來越高,，但之前的房子,，更不好賣了。

10月初,，北京掛出了南三環(huán)一塊住宅用地,。這塊地沒設(shè)置價(jià)格上限，也沒設(shè)置其他配建條件,，甚至沒規(guī)定的銷售指導(dǎo)價(jià),。標(biāo)準(zhǔn)是最簡單的市場機(jī)制：

價(jià)高者得。

北京是最早在土地交易中加入配建條款的城市,。

接著短短一個(gè)月,，朝陽酒仙橋、豐臺萬泉寺,、海淀朱房村,，放在過去想都不敢想的地塊，現(xiàn)在都出現(xiàn)了,。

酒仙橋舊改項(xiàng)目+小紅門項(xiàng)目+十八里店項(xiàng)目的組合地塊,，起拍價(jià)就是150億,。萬泉寺地塊起拍價(jià)就要110個(gè)小目標(biāo)。

最近,，各地樓市里地王的消息又層出不窮了,。兩周前，華潤聯(lián)合體競價(jià)202輪,，拿下上海浦東楊思地塊,，溢價(jià)率40%，創(chuàng)三年來新高,。

上周一,，中海、華潤在深圳聯(lián)手,，競價(jià)295輪,，終于拿到深圳后海金融總部基地，刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價(jià)的第一,。

各地地王的誕生,，一方面是房企補(bǔ)庫存，另一方面也是沖刺下土地出讓金,。

畢竟,，今年的土地出讓任務(wù)，很多地方完成不到一半,。

一些央國企開始接到通知,，要求在四季度加大投資力度。但他們的動力也不是很高,。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,，今年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元,，同比下降了：

31%,。

去年1-11月，拿地最多的企業(yè)是保利,，一共花了1125億,。今年拿地最多的，還是保利,，一共才花了476億,。

包叔的好友獸爺說，以前他只需要一顆藍(lán)色小藥丸?，F(xiàn)在,，他要大一把。

3

最近,，有兩位分析師的發(fā)言引發(fā)了一些討論,。

其中一位分析師說,，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)遇到一些問題的主要原因，還是中國房地產(chǎn)2020年8月之后大幅下滑造成的,。而所有經(jīng)歷了泡沫破滅的國家,，都迅速采取了有力的措施：

最近的例子是美國，遠(yuǎn)一些是日本,。

包叔看了下一線城市一些典型樓盤的房價(jià),，其實(shí)基本可以確認(rèn)，一線城市房價(jià)現(xiàn)在回到2016-2017年的價(jià)格區(qū)間了,。

這意味著,，2016年后棚改后的那輪上漲，幾乎吐出來一大半,。當(dāng)年貨幣超發(fā)的泡沫,，幾乎都擠干凈了。

但也因?yàn)榈竭@個(gè)程度,，越來越多的城市,，看上去性價(jià)比不錯(cuò)了。

9月底,，中國終于也出臺了一攬子刺激樓市的政策,。就連鐵板一塊的一線城市，也放寬了限購門檻,。

于是國慶節(jié)之后，樓市和股市一樣,，應(yīng)聲向上,。住建部上個(gè)月罕見地發(fā)布數(shù)據(jù)說，時(shí)隔17年,，“銀十”的表現(xiàn)終于超過了“金九”,。

11月的數(shù)據(jù)同樣不錯(cuò)。這其中,，一線城市二手房市場的回暖尤為明顯,。

11月深圳深圳二手房賣了8500套，4年的最高點(diǎn),；上海二手房也瘋了,，創(chuàng)下近44個(gè)月以來的最高成交量；北京和廣州的二手房成交,，同比大幅增長50%以上,。

成交量增長，也從一線城市,，向更多城市擴(kuò)大,。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，11月份，20個(gè)主要城市的二手房成交套數(shù)環(huán)比增長11.7%,，同比增長了26.3%,。

不過像之前的幾輪救市一樣，前期熱度消耗完,，市場又會冷靜一點(diǎn),。到11月底，有些開發(fā)商發(fā)現(xiàn)：

售樓處的人開始又變少了,。

前幾天晚上,，包叔的好朋友獸爺接到一個(gè)房地產(chǎn)銷售電話，問有沒有興趣買房,。

這是北京一個(gè)在售豪宅,。最近關(guān)于他們熱銷的海報(bào)，傳得到處都是,。套均千萬起步的價(jià)格,，讓在南四環(huán)地下室里的獸爺都打起了哈欠：你們是不是找錯(cuò)人了？

不過,，銷售接下來的一句話,，讓他頓時(shí)來了精神。銷售說,，那你明天有沒有空,，來我們售樓處呆一天：

給一百五，管盒飯,。

前些天,，中國房地產(chǎn)報(bào)發(fā)表了一篇評論，標(biāo)題叫：

重新認(rèn)識和肯定房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位,。

上一次這么講,，還是2003年。